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房地产企业如何测内控

房地产企业内部控制有什么特点?
摘要:自1998年以来至今,在国家实施的扩大内需、调整结构、保证国民经济稳定增长的宏观政策推动下,住宅与房地产行业持续快速发展,对于扩大内需、

房地产企业如何测内控

房地产企业内部控制有什么特点?

摘要:自1998年以来至今,在国家实施的扩大内需、调整结构、保证国民经济稳定增长的宏观政策推动下,住宅与房地产行业持续快速发展,对于扩大内需、调整产业结构、推动城镇化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面都发挥了重要作用,房地产行业在国民经济中的重要地位和作用日益明显。

因此在这样的时代环境下,特针对我国房地产行业内部控制的特点与问题进行分析和研究展开全部关键词:房地产、房地产行业、内部控制、特点问题房地产行业财务内部控制作为企业生产经营活动自我调节和自我约束的内在机制,其建立、健全及实施是房地产行业生产经营成败的关键。

加强监督、强化企业内部财务控制,是促进现代企业制度的建立和完善企业法人治理结构的重要措施,也是社会进步、经济发展的必然趋势。

本文综合运用经济学、审计学及财务会计相关理论,从企业财务内部控制的基本方法、地位、方式等方面的论述着手,重点选取典型案例----中国房地产行业的领军:深圳万科企业股份有限公司,通过分析其公司组织架构图,试图构建适合其组织结构及经营特点的财务内部控制制度,形成以财务为核心,覆盖生产、经营、管理等环节的财务内部控制系统,重点解决房地产行业普遍存在的企业财务信息失真、资金紧张等问题。

同时在具体业务(如固定资产投资管理)上,重点突出其基本控制环节、程序和相关岗位的基本职责权限,建立最基本的财务控制标准,增强财务内部控制制度的适应性和可操作性。

本文希望通过深圳万科企业股份有限公司的财务内部控制制度设计实践,为其他房地产企业提供有益的、实践性强的参考和借鉴。

房地产行业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称呼。

房地产业在国民经济分类中属于第三产业(见表1) 中国房地产业的行业分类(GB/T4754-2002)表一代码 行业分类 定义 7210 房地产开发经营 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动 7220 物业管理 指物业管理企业依照合同约定,对物业进行专业化维修、养护、管理,以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理,并提供相关服务的活动 7230 房地产中介服务 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动 7290 其他房地产活动 一、房地产开发流程及业务特点 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。

房地产开发主要分为八个步骤,即:投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权,规划设计与方案报批,签署有关协议,施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。

同时又可划分为四个阶段,即:机会选择与决策分析阶段,前期工作阶段、建设阶段,租售阶段。

房地产开发风险大,开发资金量大,开发项目决策分析阶段的内部控制必须加强,因此房地产开发中防止成本费用膨胀和有效管理是其内部控制的重点。

房地产开发项目成本费用主要有土地费、前期工程费、建筑安装工程费、配套及基础设施费、管理费、筹资费及其他费。

土地费:包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费,目前在我国城镇普通商品房住宅价格构成中(以下成本构成比例均以普通居民商品住宅为例),土地费用约占30%,并有进一步上升的趋势。

前期工程费:主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究、地质勘查及“三通一平”等土地开发费用,它在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过30%。

建筑安装工程费:是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程等费用,又被称为房屋建筑安装造价,它在整个成本构成中所占比例相对较大,目前约占整个成本的40%左右,全装修房成本比例会上升。

配套及基础设施费:包含基础设施和公共配套设施建设等两部分费用,它在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,一般在20%左右(各地区比例不同,可能差异较大)。

基础设施建设费,主要指道路交通、自来水、污水、电力、电信、绿化、商业网点等建设费用。

公共配套设施建设费,指在用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校,幼儿园,医院,派出所等)和各种营利性的配套设施等所发生的费月,同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室及自行车棚等室外工程。

管理费:主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费及养老保险费等,它在整个成本构成所占比例很小,一般不会超过2%。

筹资费:房地产因开发周期长,需要投资数额大,因比必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分,但它的大小与所开发项目的大小和融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。

其他费:主要指不能列入前六类的所有费用,它主要包括销售费、维修基金及各种不可预见费等,在成本构成中一般不会超过5%。

根据房产供...

房地产企业如何合理避税三大招?

一、利用台作开发方式合理避税利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化,企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。

例:甲公司拟投入资金200万与乙公司合作开发一个商住楼项目。

甲公司可采取以下几种方法与乙公司合作;1甲公司出资200万与乙合作开发该商住楼,2甲公司可通过银行把200万元出借给乙公司参与该商住楼开发3甲公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发筹划分析;现假定甲公司1年后中途退出该商住楼开发项目,经与乙公司协商分得现金40万元。

方案一:合作开发甲公司与乙公司合作开发该商住楼,1年后所得为40万元,收入按税法规定作为项目收入分利,由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。

在公司分得40万时,相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司,转让价格240万元,转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。

方案二;出借资金假如甲公司通过银行将200万元借给乙公司,利率为5%,1年后甲公司同样收回40万元,其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。

方案三;投资入股,商务楼完工销售后分回股利。

由于甲、乙两个公司税率相同,公司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经济利益为40万元。

筹划结果;从上面的比较可以看出这三种方案单从节税角度看,第三种方案为最佳。

即甲公司将200万作为投资入股,分回的40万税后利润不需要补税,成为甲公司实际获得的经济利益。

二、利用股权转让方式合理避税例;某房地产开发公司,在一海边城市开发一幢五星级酒楼,出售给一外国投资者,开发成本18亿元售价28亿元,按规定此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元(计算过程略)筹划分析;该房地产开发公司可以先投资成立一子公司“某某大酒店”,酒店固定资产建成后,再将大酒店股权全部转让给外国投资者,则可免除上述税款,具体的操作过程如下:第一步;联合其他股东共同出资,设立一控股子公司“某某大酒店”,某某大酒店拥有法人资格独立核算。

第二部;某某大酒店进行固定资产建设,相关建设资金由房产开发公司提供,并作应付款项处理第三部;固定资产建成后,房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者,房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。

筹划结果;经过上述一番筹划,虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税,但这部分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的,但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税,从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。

三、利用签订合同装修费的合理避税例:某开发公司为了促销,优惠客户赠送客户装修费,有一套高级住宅1平方米1万元,面积为100平方。

价款为100万元,开发商在与客户签订的合同中规定有10万元是赠送给客户的这10万元装修费如何避税。

筹划分析:按规定10万元要进入宣传费的,如果这笔费用在该企业全部销售收入纳税范围内,则当年可以在企业所得税前列支。

如果合同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完毕的住宅,合同中不去强调指出有10万元装修费用,这时10万元的装修费就可以计入成本,并允许税前扣除。

筹划结果;经过这样的筹划,10万元的装修费就成了税前可扣除项目,这笔装修费被轻松消化掉。

通过避税筹划对各种备选的经营方式纳税方案进行择优尽管在主观上是为了减轻自身的税收负担,但在客观上都是在国家税收经济杠杆作用下逐步走向优化产业结构和合理配置资源的道理,体现了国家的产业政策,从而更好地更快地发挥国家的税收宏观调控职能。

通过合理避税的的方法减轻税收负担,在最大程度上减轻本企业的税负负担,已成为当前企业所关心的头等大事之一。

房地产企业如何合理避税

房地产企业避税可操方法 一般来说,内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税,而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。

所谓“虚假成本”,就是通过虚增成本,尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。

避税具体方法:一、是预售购房款挂在往来账面:将预售购房款记账,使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金,偷逃.营业税和企业所得税,这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。

二、是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。

预售商品房收取的预收款,只给购房者开据《收款收据》,在帐务处理上不做预收处理,或根本就另外记一套流水账,内部掌握。

三、是不按照合同约定的时间确认收入。

以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。

四、是随意调整税款申报数额。

有些房地产开发企业由于资金紧张,在年度内随意调整税款的申报数额,通常做法是年初、年中减少申报数额,年末全部缴清。

五、是钻政策"空子",不及时清算土地增值税。

开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税,而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房,结果无法进行整个项目的结算,影响了土地增值税的及时足额入库。

六、是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。

企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款,不记收入或帐外循环,从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。

七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。

以商品房抵顶工程款,只在与工程队的往来帐上记载,而不做相应的收入调整。

将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减,而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额,以此少缴营业税。

八、是扩大拆迁安置补偿面积,减少可售面积,多结转经营成本。

九、是降价。

无正当理由降低销售商品房价格,从而达到少缴营业税和企业所得税。

十、是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.

2016年房地产企业怎么做房企应该采取哪些措施

(一)企业内部对风险管理和内部控制的认识存在着偏差 如果企业管理者对内部控制和风险管理认识不够,将会对企业发展带来重要影响。

企业内部风险管控是一种管理制度,其本身并不会对经济效益带来直接影响,只有企业各部门加强内部控制和风险管理才能保证企业的经济价值能充分实现。

部分企业管理人员认为所谓企业内部控制,其实就是对多种规章制度加以汇总,而对于在企业风险管理中内部控制的应用价值却并没有意识到。

(二)企业风险管理和内部控制没有全面的内容 目前,我国很多房地产企业对于风险管理和内部控制在内容上还不够全面。

部分企业对财务工作的管理和控制较为重视,但是却没有在风险管理体系以及内部控制制度中引入经过梳理和完善的企业经营管理活动中的全部重要业务。

在房地产开发企业中,因为其不仅开放周期很长,而且需要一次性投入大量的成本,另外很容易受到政策的影响。

如果房地产开发企业中存在着风险管理和内部控制在内容上不足的情况,一旦存在突发问题,企业发展将会面临着重大的打击。

(三)企业风险管理和内部控制没有健全的监督机制 在对企业风险管理和风险控制进行督查中,内部审计是较为重要且有效的一种方式,然而很多房地产开放商企业其内部审计工作还不够实际,没有充分适应市场,采用的方式还是过去的财务审计。

部分房地产企业还停留在向运营管理审计的发展过程中。

这种传统阶段下的内部审计无论是设计阶段还是实施阶段,都不具有系统性。

尤其是部分企业其内审人员还没有专业的素质,针对内审人员还缺乏培训和考核机制。

因为企业风险管理和内部控制存在着监督机制不健全的情况,没有有针对性的对企业内部发展实情进行全面管理和监督。

房地产开发企业合理避税有哪些方法

避税渠道1:拖延工期无论如何征税,都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能。

因此事前只能通过1%或0.5%的预征来解决,一旦项目还有哪怕一点没有完工,国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。

设想一个小区,完工95%,另外5%拖着不完工,本税就可以不缴、迟缴,从法律上讲,不存在任何问题。

相信如果国家严格征税,由于影响太大,必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税。

避税渠道2:提高人工对于股份公司而言,一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收,就极其可能提高尤其是高管的工资。

尤其是类似内部人控制的万科。

当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。

所以,在这里,先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了,等着加工资吧。

避税渠道3:搞精装修目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应,使得土地增值部分较大。

开征收土地增值税以后,相信很多房地产公司都更愿意加大成本,做精装修房出售,以减少增值部分从而避税。

也就是说,未来的装修市场,面对购房者的份额要萎缩,而面对发展商的大盘、同意装修将增加。

避税渠道4:项目公司那些通过项目公司操作的发展商多聪明,在预缴征收时期,由于可以开发完毕就注销,因此,这种方式可能能够更好地归避某些税费,相信项目公司制会越来越多。

同时,已经开发完毕的项目公司,进行注销的应该也会逐渐增多。

由于具有普遍性影响,而且影响幅度比较大,因此房企为了增加扣除项目、增加成本,土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐,以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。

避税渠道5:转售为租土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

这就表明,租赁比重比较大的企业,比如招商地产等的影响相对较小。

而由于既有销售类房产、也有租赁类房产,因此存在内部操作空间,从而增大销售类房产的成本,这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。

而这个约定,极其可能促使更多企业增加租赁比重,改变行业的经营产品结构,这对于保障行业业绩平稳大有帮助。

房地产开发企业如何做好成本管理与控制

一般而言,房地产开发工程是一个复杂的建筑实施过程,通过对各种资源进行调度和组合利用,实现预期的建筑目标,具有规模大、实施过程复杂等诸多特点。

项目管理需要满足复杂管理系统以及项目管理提出的目标,对全过程进行系统的控制,从而实现预期的目标。

成本控制要使得工程项目的建设符合目标成本的要求,只有这样才能够确保各方的基本利益,这也是成本控制的最为基本的出发点。

从这个角度来看,房地产开发企业如何做好项目的管理与成本控制是具有非常重要的现实意义的。

展开全部 一、房地产开发企业的项目成本控制概述 房地产开发企业的项目成本控制,是控制理论在项目成本管理中的实际应用。

即在项目实施各环节采取一定的控制管理措施,以确保项目实际成本基本符合计划的管理工作。

以控制阶段为依据,项目成本控制大致可以分为事前控制、事中控制和事后控制,其中,事前控制主要针对的是可能影响项目成本改变的相关因素;事中控制就是项目实施过程中对成本的控制;事后控制就是项目成本真正出现改变时采取的控制措施。

项目成本控制旨在通过对项目各项成本的控制,确保事先制定的成本计划的切实实现。

对项目成本控制的深入研究,有助于项目管理水平的提升、对成本进行有效控制、强化企业成本核算能力、促进经济效益不断提高。

项目成本控制可以分解为成本预测、成本计划、成本现场控制、成本核算、成本分析和成本考核等内容。

这些环节相互影响,前一个环节为后一个环节的基础,彼此形成了项目成本控制的主要内容体系。

二、房地产开发企业的项目全过程成本控制 1.设计阶段的成本控制 众所周知规划设计阶段对工程造价的影响非常大,据资料统计,规划设计阶段影响项目投资的可能性为75%。

因此加强设计阶段的成本控制,确定合理的设计方案、成熟的工艺,减少在施工阶段重大设计变更和方案变化的发生,对有效控制工程造价将起到十分重要的作用。

因此,项目的投资者首先就要转变观念,在设计、规划方案的评审阶段,从对功能、外型、规模的过分追求中脱离出来,考虑质量价格比以及功能价格比的取舍问题,从而有效的利用设计、规划方案的评审阶段控制工程项目成本。

2.招投标阶段的成本控制 通过招投标来选择施工单位或材料供应商,这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

房地产企业在招标过程中,不要一味的追求最低的投标报价,而是对工程造价进行了科学的计算之后,在确保施工企业获得合理利润以及保证施工质量的前提下,通过竞争获得合理低价。

同时,通过招标询价,及时了解最新的人、材、机单价,加强对成本的控制。

房地产开发商应对整个项目的开发做好定位、营运方案,并向各有关职能部门及所委托的工程管理公司就营运方案进行技术交底,给出明确的各项成本控制指标,对成本控制、开发意图有一个统一的意识。

工程管理公司再将各项控制指标细分到工程管理的各专业、各环节,以指导下一步的设计、工程招标发包、现场管理等各项工作。

确定合理的容积率及明确设计范围。

在与设计单位签订设计合同时,应明确具体设计范围,特别是各种钢结构、幕墙等小配件的设计均应在总体设计合同内,避免再由别的专业公司另行设造成设计费用增加,及各工程配合不当引起的预埋件后埋、装饰图纸立面设计与土建图纸结构设计不吻合而造成的浪费现象。

另外,水电图纸不能及供,特别是供配电图纸往往在工程竣工验收前二、三个月才提供,会造成电梯调试、验收要另外拉接临时电从而增加工程成本。

上述现象在许多楼盘开发中都发生,应力求避免。

3.项目实施阶段的成本的控制 在项目实施阶段,要强化成本控制主要从如下几个方面着手:(1)加强设计变更、签证的管理;(2)加强对施工单位的施工组织设计的审核;(3)重视分包的确定和管理;(4)加强成本与质量、进度之间的协调控制;(5)深入现场,收集和掌握施工有关资料;(6)编制合同台账,加强对合同的管理。

通过上述措施,能够有效的加强项目实施阶段的成本控制。

4.审计阶段的成本控制 为更仔细地做好审价结算,房地产开发企业可以引用市场机制,与建设咨询公司签订协议,聘用造价工程师长期驻守,专门协助房地产企业复审复核各竣工房地产项目的决算资料。

并且明确告示各方:第一,该建设咨询公司作为房地产企业聘请的审核审价专家,代表和协助房地产企业做审价复核工作;第二,结算阶段聘用的建设咨询公司不收取固定的费用,其收益按审核后核减费用的百分比率收取费用;第三,建设咨询公司初审的结果必须取得房产公司、该咨询公司和被审施工单位的三方认可,方能送交财政投资评审中心。

通过这种方式,能够有效的控制项目成本。

三、结语 项目成本的控制对于房地产企业的发展而言是至关重要的,文章首先探讨了房地产企业的项目成本控制的基本理论问题,构建了房地产工程项目的项目成本管理的基本框架,最后引入了全过程项目成本控制方法,提出了从项目的设计规划阶段、招投标阶段、项目实施阶段以及审计阶段的成本控制方案。

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