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房地产业营改增中的那些事

2016年营改增新政策,营改增对房地产业有哪些影响
1、“营改增”后,对于个人的二手房交易, 会按照简易计税方法征税,且增值税的征收率与当前5%营业税的税率一致。2、“营改增”

房地产业营改增中的那些事

2016年营改增新政策,营改增对房地产业有哪些影响

1、“营改增”后,对于个人的二手房交易, 会按照简易计税方法征税,且增值税的征收率与当前5%营业税的税率一致。

2、“营改增”之前,营业税是价内税,计算缴纳的税金直接以交易金额为依据,而改为增值税后,增值税是价外税,需要将交易金额换税为不含税收入再计算应缴的增值税,计税依据相比之前有所减少。

3、“营改增”前,个人转卖住房,对购买2年及以上的免征营业税,不足2年的全额征税,“营改增”后,所有地区对个人转卖住房不足2年的都全额缴纳增值税,北京市、上海市、广州市、深圳市对个人销售购买2年以上的非普通住房,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税,个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征增值税。

除上述地区外的其他地区,个人将购买2年以上的住房对外销售的,均免增值税。

4、 土地出让金允许从销售额中减除5、老项目按5%的征收率缴纳增值税6、房地产开发企业可选择按5%征收率纳税7、预售不动产项目按3%预征8、销售存量房产按差价5%缴纳增值税9、个人转让二手房两年以上免税,两年以下按5%征收率10、不动产租赁税率11%11、存量房产采用5%征收率纳税

房地产业营改增又是什么?

随着2015年年底全行业完成营改增的期限渐近,尚未纳入营改增的行业已经纷纷着手准备。

从本月开始,囊括国内几大巨头企业的电信行业开始实施营改增,各企业由之前的缴纳营业税统一改为按不同业务类别缴纳不同税率的增值税。

近日,从几家知名房企核实到,有关房地产行业即将“营改增”的消息并非空穴来风,目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研,房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%,但该消息未获得财政部和国家税务总局的确认。

营改增前后房地产业分别有哪些应交税?

1、契税:主要是在购买土地的环节,税率3%.计税基础是购买土地的合同金额(可能回加上土地指标款等,具体不知)。

2、印花税:计税基础和税率有很多,一般来讲只要签合同都要按合同金额缴税,各种账簿凭证也要缴税。

3、增值税:税率为11%,应交增值税=销售额*11%-进项税。

4、城建税、教育费附加、地方教育费附加:这个是附加税,计税基础是增值税额,城建费7%,教育费附加3%,地方教育费附加2%(成都税率,各地可能会有差异)5、土地增值税:分为预缴和清缴两个环节。

预缴的时候按照预收款金额缴纳,税率受项目位置、产品类型、地方政府政策影响各地不同。

6、土地使用税:按照土地使用面积缴纳,你交房过后对应面积就不用缴纳。

一般来讲按照多少钱一平米计算,具体税率个地方规定不同。

7、房产税:有两种计税防范。

从价计征:按照房屋价值的一定比例为计税基础(这个比例各地不一样),税率1.2%。

从租计征:按照租金收入的12%计征。

一般一年交两次。

8、企业所得税:按照应纳税所得额的25%缴纳。

每个季度预缴,每年4月底之前清缴。

同时,预收账款要作为收入缴纳企业所得税,各地毛利率规定不同。

营改增后房地产业缴纳的税种有哪些

一、营改增后,房地产开发由营业税改为增值税,其他税种不变,涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等,其中增值税、土地增值税、所得税是房企的3大税种,房地产开发的收费项目有几十种。

税率由原来的营业税5%改为增值税11%,单从税率方面看,税率有较大提高,但是由于增值税存在抵扣链条,只对增值额征税,而营业税是对全部营业额征税,所以从理论上讲,最终会降低整体税负。

不过,如果房地产开发无法取得足够的增值税专用的话,则可能会导致整体的税负增加。

因此,能否取得增值税专用以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是税负增减的重要因素。

二、会计处理的变化营改增之前,房地产开发按照“销售不动产”税目征收营业税,税率为5%。

假设销售商品房取得销售收入1000万元,城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。

则相关的会计处理如下:借:银行存款1000贷:主营业务收入1000借:营业税金及附加50贷:应交税费——应交营业税50借:营业税金及附加6贷:应交税费——应交城市维护建设税3.5应交税费——应交教育费附加1.5应交税费——应交地方教育附加1营改增后,房地产开发适用11%的增值税税率。

同样的条件,相关的会计处理如下:借:银行存款1000贷:主营业务收入900.90应交税费——应交增值税(销项税额)99.10不考虑当月增值税进项税额的情况下:借:营业税金及附加11.89贷:应交税费——应交城市维护建设税6.94应交税费——应交教育费附加2.97应交税费——应交地方教育附加1.98希望对您有所帮助!

营改增对房地产行业有何影响

房地产营改增有助于房企减轻税负,相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升,同时,营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。

2)伴随企业加入置业大军,将会有更多有能力有动力的企业去投资房地产物业,优质住宅地产抢购热潮即将爆发! 3)对于房产证在5年以上的,则是一个利空消息,因为当初的价格很低,增值部分很大,如果按照11%来增收增值税,那么税负非常大,势必会导致房价的大跌;

房地产行业“营改增”后销售不动产按照多少税率征税?

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点 的通知》(财税〔2016〕36号)第十五条“增值税税率”规定:“(二)提供交通 运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用 权,税率为11%。

” 销售不动产,是指转让不动产所有权的业务活动。

不动产,是指不能移动或 者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。

建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他 活动的建造物。

构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有 权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销 售不动产缴纳增值税。

营改增后房地产企业要缴纳的税有哪些

展开全部 一、营改增后,房地产开发企业由营业税改为增值税,其他税种不变,涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等,其中增值税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种,房地产开发企业的收费项目有几十种。

税率由原来的营业税5%改为增值税11%,单从税率方面看,税率有较大提高,但是由于增值税存在抵扣链条,只对增值额征税,而营业税是对全部营业额征税,所以从理论上讲,最终会降低整体税负。

不过,如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话,则可能会导致企业整体的税负增加。

因此,能否取得增值税专用发票以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是企业税负增减的重要因素。

二、会计处理的变化营改增之前,房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税,税率为5%。

假设企业销售商品房取得销售收入1000万元,城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。

则企业相关的会计处理如下:借:银行存款1000贷:主营业务收入1000借:营业税金及附加50贷:应交税费——应交营业税50借:营业税金及附加6贷:应交税费——应交城市维护建设税3.5贷:应交税费——应交教育费附加1.5贷:应交税费——应交地方教育附加1营改增后,房地产开发企业适用11%的增值税税率。

同样的条件,相关的会计处理如下:借:银行存款1000贷:主营业务收入900.90应交税费——应交增值税(销项税额)99.10不考虑当月增值税进项税额的情况下:借:营业税金及附加11.89贷:应交税费——应交城市维护建设税6.94贷:应交税费——应交教育费附加2.97贷:应交税费——应交地方教育附加1.98...

营改增后房地产开发企业要交哪些税

展开全部 1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费,可以选择适用简易计税方法,减按3%的征收率计算应纳税额。

试点前开工的高速公路,是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。

3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4.小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5.其他个人出租其取得的不动产(不含住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。

6.个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

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营改增下房地产企业如何筹划

方法一:多要增值税发票“营改增”时代,房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。

刘福元认为,税制改革前企业就应该及时做好应对措施,诸如对会计账簿的科目进行调整,提前做好对财务人员的培训,以便改革后可以进行正确的会计处理。

“营改增”之后,企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定,增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色,房企应加强票据管理水平。

为避免税负加重,房企在购进货物或者接受劳务时,一定要非常审慎。

首先,必须要求供货方具备正规的销售资质,一旦无法提供增值税专用发票,就无法实现抵扣;其次,与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票,否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三,应加强对虚假发票的识别和防范,仔细比对;最后,不能出于节税的目的,就虚开增值税发票给子公司或关联方,这么做税务风险极大。

方法二:扩大精装房比例房地产业“营改增”之后,房企为了降低税负,会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣,各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。

其中,房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式,此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票,从而增加可抵扣数额。

数据显示,目前在一二线城市,精装修住房比例已经达到新房成交总量的30%,但由于不动产转让目前仍然征收营业税,精装房售价较高,营业税税负相对较重。

在“营改增”之后,房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣,因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。

这样来看,那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。

资料显示,龙头房企的精装房比例远高于行业平均水平,其中,万科的精装房比例高达90%,保利、绿城、绿地、合生创展等企业的精装房比例也都超过75%。

对中小房企来说,由于开发的多为毛坯房,如果因税负加重而不得不调整开发重点,企业极有可能面临一些转型压力,毕竟精装房对企业实力有更高的要求,精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。

房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战,由于增值税=销项税额-进项税额,企业只有完成销售之后才可以计算销项税额,因此,未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开盘时间。

方法三:剥离建筑业务对房企而言,进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣,而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源,因此,剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。

据了解,建筑业也将被纳入“营改增”行业,税率为6%或11%。

无论税率高低,只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票,就可以实现抵扣。

当前的房企业务模式主要分三类:第一类,开发商自身只负责拿地开发销售,建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团,下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举,这类企业多以建筑业为主营业务,同时具备房地产开发资质。

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