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房地产售后返投

房产售后返租是否必须为现房 预售房产不能售后返租?有什么条例依据...
应该说售后反租这种方式已广泛地被开发商应用,它为开发商进行融资带来了方便。 售后反租就是《商品房销

房地产售后返投

房产售后返租是否必须为现房 预售房产不能售后返租?有什么条例依据...

应该说售后反租这种方式已广泛地被开发商应用,它为开发商进行融资带来了方便。

售后反租就是《商品房销售管理办法》中指的“售后包租”,即,开发商在一定期限内承租或者代为出租买受人所购商品房的方式销售商品房的行为。

这种销售行为的实质是,以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房,加快资金回笼速度。

具体宣传形式有:“统一经营、原价回购”“提供每年8%的物业补贴”“银行担保年收益9%”“年均租金8.5%”“至高保障下的零风险投资”“解体风险”“安全创富平台(商铺)”等。

建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

” 从这一条中可以明确,期房是不能够返租的。

那能不能商品房没有竣工时签一个附期限的反租合同呢,约定房子竣工以后合同才生效?我认为不能,因为你的销售行为发生在没有竣工时。

办法没有说现房不能返租,那就是允许返租。

但是售后返租有很多风险隐患: 一是可能存在欺诈,开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时,向购房者销售该项目,有的甚至是携款逃匿; 二是开发商融资或变相融资后,将资金挪用到别的项目上,一旦项目运作的某一环节出问题,会导致资金链断裂; 三是项目建成后经营不善,无法达到预期的收益水平,没有现金流兑付; 四是所购商品房屋位置不确定,无法办理房屋所有权证。

房地产返租和售后返租一样吗

售后返租的销售形式涉嫌违反了《商品房销售管理办法》第十一条规定:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

该法的第十二条也规定:商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。

此外,《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定:房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有或者的承诺。

律师提醒,售后返租存在5大风险隐患:1.可能存在欺诈,开发商有可能会携款潜逃;2.开发商通过售后返租变相融资后,将资金挪用到别的项目上,一旦资金链断裂,业主应得的资金就打了水漂;3.项目建成后如果经营不善就无法达到预期的水平,难以支付承诺的租金;4.所购商品房屋位置不确定,无法办理房产证;5.容易涉及复杂的权利关系,引发经济纠纷。

买的返迁房房本下来后过户需要村委会出具证明??

一、寻找户式中央空调项目 1 目标客户:市镇边缘的别墅、独院,小型娱乐场所、办公楼等独立小空间较多的建筑物。

2 如何寻找客户:与相应的房产开发商合作、与高档住宅区的售房人员及物业公司联系、与家装公司合作、合作过的客户的朋友同事。

3 竞争对手:风冷热泵户式中央空调和地温户式中央空调。

了解对手特点和弱点后再制定对策,力争在竞争对手的用户附近开展工作,发掘其弱点,强化我优点,如用户较多,可先免费做一样板,满意后付款。

二、寻找小型机组项目 1 目标客户:展厅、会所、酒店大堂、大型餐厅、仓库、工厂车间、超市等较大空间。

2 着重以引导经销商开展工作为主,工作方法通上,若用户不放心,视影响大小,可免费做样板后付款。

一般鼓励经销商提货做样板,如售不出可退货,保证无风险。

三、怎样用最快最好的方法寻找潜在客户 留意大街上的广告牌,抄下联系人和电话号码; 翻电话号码本,打电话;把潜在客户找出来并纪录; 找设计院,让设计院的工程师替自己介绍客户; 与设计院出图室、工程复印中心保持联系,从中获取信息; 从报纸、电视广告、杂志上了解相关信息; 发展经销商、合作伙伴;找各种工程公司; 从政府文件中寻找客户(例:招商引资年鉴、投资项目总汇); 告知亲朋好友,我在搞中央空调工程,发动他们提供客户信息; 找环保局,他们检查的重点单位可能就是我们的客户; 参加招商洽谈会; 跑在建的工程。

四、销售中央空调机组要经过哪些程序? 一般来说,销售中央空调机组要经过以下程序:(1)寻找客户;(2)准备资料;(3)了解客户的需求;(4)介绍公司产品;(5)寻找拍板人; (6) 解答客户的问题,着重介绍前期投资、运行费用、先进可*性。

(7);看样板工程;(8)进入实质性谈判或参加招标会;(9)签合同;(10)将合同转入设计、工程部门,进入实施阶段。

五、出门见客要做好那些准备? 第一是生理方面的准备,整肃仪容,穿好衣装,吃一顿饱饭,养精蓄锐,精神抖擞地去见客户; 第二是心理方面的准备,将谈客的各种可能结果都预测到,并做好出现每一种结果的应对方案。

调节心理到最自信的状态,但亦对失败和意外结局有充足的心理准备。

一颗平常心是最重要的,假如感到心动过速,最好是先稳定一下再去见客户; 若想访客不是无功而返,预先写一个访客提纲,有的放矢地去见客是十分必要的。

访客提纲一般来说应包括以下内容:(1)访客的路线安排:先到哪儿。

后到哪儿,使用什么交通工具;(2)准备见谁,如第一回见人不在,第二会见认识谁,采取何种方式见到他;(3)要争取见到谁,采取何种方式见到他;(4)重点谈哪些问题,谈话的程序如何,先说什么,后说什么;(5)客户可能提出什么要求,对每一种要求应如何应答;(6)谈客可能会有几种结果,对每一种结果应有何种对策。

第三是物质上的准备,最好带齐下列物品:(1)产品资料书;(2)用户清单;(3)有关部门或政府的政策性文件,如是否允许打井、;(4)笔和笔记本;(5)名片; 六、制造融洽的谈话气氛 融洽的谈话气氛建立在对人性的深刻理解之上。

一般来说,应遵循八大原则: 第一是投其所好原则。

如果气氛不够融洽,不要一上来就谈业务,可先谈谈对方的工作情况、共同感兴趣的话题等,对融洽谈话气氛是大有益处的。

第二是多听少讲原则(倾听原则)。

能口若悬河,夸夸其谈的销售员并不是最好的销售员,在一般情况下,销售员说的越多,错的越多。

因而,聪明的销售员会把大部分时间用在倾听客户讲话上,客户讲的越多,你对客户的底牌就了解的越清楚。

但注意,少讲话不是制造冷场,销售员要注意穿针引线,话不多,但要讲在点子上。

第三是不卑不亢原则。

人与人之间最容易进行的沟通形式是平等的沟通。

应不因客户是个小人物而趾高气扬;也不影因客户来头大而低声下气。

第四是实事求是原则。

花言巧语只可有效一时,而诚实坦率才是永远值得称颂的品德,万万不可心存侥幸,将客户看成傻瓜。

对客户所问的问题,知之为知之,不知为不知;对自己产品的介绍,一就是一,二就是二,不要夸海口。

另外,切记住,不要无原则地说竞争对手的坏话,那是让人反感的。

除非自己手中有证据。

第五是转换立场原则。

设身处地地为客户着想,甚至设想自己就是客户。

只有你站在客户的立场上说话,客户才能站在你的立场上说话。

第六是不争论原则。

就算你有十足的理由,就算客户的观点荒廖绝顶,你也不要争论。

也许客户的观点不堪一击,但不要忘了,在你击败了客户的观点的同时,也击碎了客户的自尊心。

在道理上你自己胜利了,但客户的情感也与你疏远了。

当谈客只剩下一堆冷冰冰的理由时,你还能得到什么目的呢?为了对方的尊严,应立即终止争论,随后再提供一份书面材料供对方了解。

第七是随机应变的原则。

只有围绕客户感兴趣的话题来谈,才能创造出融洽的气氛。

这就要*销售员细心观察,随时做出反应。

客户掏出烟,又放下,这可能使客户感到疲劳的信号,你应建议休息一下;客户攥紧的拳头突然伸出,这可能是考虑成熟的表示,你应建议马上签约。

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