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消费者需求对房地产

消费者在投资房产时需要注意什么?
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消费者需求对房地产

消费者在投资房产时需要注意什么?

1yk)g6pu:rd!K雷区一:动迁安置房价格低?还是得擦亮眼睛 i%j]o2\!Yq!{一般来说有动迁安置规划的小区,会在实际建造中把安置房和商品房用车道、绿化带、栏杆等设计分割开来。

这类房子的主要问题是在位置和朝向上,特别是靠市中心的小区。

楼的位置也有好坏之分,例如小区中央、靠近绿化的位置会相对安静,景观好的地方一定会规划成商品房,而外围靠近马路、高架等位置,通常都是留给动迁房的。

'X7?7^:Qr,O8osx由于动迁房并不能给开发商带来利润,因此在设计上也不太讲究,户型上可能呈现不规则的拐角或凹凸。

另外,物业管理质量也可能不太高。

已经具有一定购买实力的改善型、置换型买主对这些细节都比较在意,不会单纯为了价格便宜而牺牲居住品质。

B(]gh5hgu_雷区二:两栋高楼间的房子?采光通风都成问题 2r~5V~z&I8^i^`l大多数买房人对房子外部条件的衡量大概可以总结为:+bwF-K(i.L*U%w9E!Z #}Zc||ukj小区中央比小区外围好,位置优先顺序是,临近绿化??小路??地铁??高架/国道/干道;Lc,I;tTCp^ MG,Rjc&d10楼以上20楼以下比8楼以下好,8楼以下比20楼以上好;uhEyr)?;S(N k5qme"c7p?不靠近电梯井比靠近电梯井好。

J4t*uyJ4n|t2p两栋高楼之间的高层住宅,高区和低区都不太受欢迎。

低区采光差,高区空气对流大,20楼以上的房间打开窗户通风时,风力相当大。

2OMed}6f 4{8Q:X3OV5O8F@雷区三:高层住宅可以卖个好价钱?未必如你所想 (CcI$I@od!q9J虽然新楼盘开售时,通常楼层越高售价越高,但在二手市场却不一样,处在中间偏低楼层的房子最受欢迎。

8X3W.Qnku -Si|`"O.\Z光照的问题一般高于8楼就没有差别了,18到20楼以上的楼层已经会引起一般人的恐高心理。

靠近电梯井的房子因为电梯运动容易出现两个问题:噪音和墙体裂缝,也是有些要求严格的客人不喜欢的原因。

PC,ozt"VkV雷区四:投资三居室?可能很难卖出 JK:t(S(w!r+}^g二手房市场最难卖的是三居室。

三居室普遍在100平方米以上,即使是初次购买者也难以享受到税费上的优惠减免。

另外,总价也比其他中小户型高出不少,这也是影响大部分购买者决策的原因。

"l{%DdLx1H&x最受欢迎的是两居室,其次是一居室。

同样的预算,在更远一点的郊区能购买到三居室房子,但购买两居室则可以去地段更多或拥有其他资源的房子。

后者显然更符合大多数置换型家庭的需要??生活更便利,教育资源更好、出行成本更低。

A)O LD4|&mz/K\U雷区五:“未来规划”打动了你?别太当真 2\}x'o/Z_;Y购买一居室的多数是用来做过渡性的婚房或挂户房。

在房价昂贵的重点学区范围内,花相对较少的价钱购买一套小面积的房子为子女入学挂户,然后把房子出租的做法非常普遍。

#y{Cf0OO&a9Z[ S"l6u7R!v,H}o#V如果房子周围的商业设施、医院、学校都还停留在规划上,其实很难相信这些规划都能变成现实。

一个正常的新建商圈发展成型的时间至少需要5-8年以上。

从规划到完成建设,当中就存在诸多不确定性。

改善型和置换型买房人深知这一点,甚至他们可能已经为“未来规划”买过单。

Q^:`I2WonN i]QX#P;{8gB对于购房者而言应该避开全新规划甚至拆迁户都还没有搬出的新区,选择一个周边配套已经保持一定规模的地段。

有一个简单的判断方法,如果大多数商家的经营时间都在2年以上,说明进入相对稳定的发展阶段。

3W&Ts2j&m"S@8cTips:这些时候卖房更容易af1d6a^ol)Qd '^?QcuuV&G!ipa除了传统的金九银十外,五六月份也是人们集中买房的时候。

人们买房都喜欢选择天气好、温度适宜、适合出门的时间段,这些时候你遇到一个好买家的几率也大些。

9P]yYog$G如果你因为个人原因将近有半年时间不能接待看房,建议暂时选择停止挂牌。

因为一套住房从挂牌到成交的正常周期一般在几周到2个月。

如果你的房子因为较长时间没人来看房,买房者通常不会相信是个人原因没带看房而未成交,他们更容易认为一直卖不出的房子有缺陷。

环境分析对房地产的发展有哪些帮助

一、我国房地产市场现状目前,中国房地产业受经济环境、政治法律、社会文化和技术环境等方面的影响产生了巨大变化,从20多年的房地产业发展历程来看,房地产行业逐渐进入了规范化、制度化的道路。

国家的宏观调控和相关政府部门的监管力度也日益有章可循,全国范围内已基本建立起了较为完善的行业规范。

另外,尽管我国经济已出现全面的复苏和走稳迹象。

但从中央到地方的高层和业内人士仍然明白。

在地方政府的考核机制和就业困境未得到根本改观以前。

房地产业的支柱性地位仍不可动摇。

环论是城市化建设和国民经济持续发展的需要,还是解决低收入人群的居住保障,都还离不开房地产。

可以确信,当前及今后相当长的一段时期内,房地产业仍将是我国国民经济发展中的重要支柱性产业.是我国人民居住生活水平不断提高和财富增长的最重要的途径之一。

二、房地产行业的外部环境分析1、经济环境对房地产的影响 经济周期:经济周期情况决定了房地产的有效需求,房地产市场的有效需求受到消费者的实际购买力的限制,房屋的销售情况取决于消费者的购买能力。

从需求和成交看,预计2010年部分一二线城市交易量受房价预期上涨和供应不足影响会下降,但多数城市特别是三四线城市,由于房价绝对水平和涨幅较低,交易量仍可能增长。

若政策引导得当,商品房消费将回归理性,全国总的销售量会比较平稳 国民收入水平和趋势:国民的收入水平决定了房地产需求的档次,收入的趋势决定了未来房地产发展的方向和速度。

2010年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。

其中,城镇居民人均可支配收入17175元,比上年增长8.8%,扣除价格因素,实际增长9.8%。

农村居民人均纯收入5153元,比上年增长8.2%,扣除价格因素,实际增长8.5%。

这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。

通货膨胀率:在经济发展过程中,通货膨胀与通货紧缩交替变化,必然会周期性地影响房地产投资的预期回报率,从而影响房地产市场的周期波动。

例如,人民币升值和通货膨胀的预期也强化了人们对住房保值增值的预期。

成本:成本决定了房地产商的底价,虽然成交价格受供求关系的影响,但行业的成本决定了长期可接受的价格。

虽然受国家政策影响,目前房价价格下降,但房地产开发商出于自身的利益考虑和对未来的发展预期,不希望房价下降。

城市化进程:城市化进程的影响因素包括人口增长,城市基础设施建设和交通运输业的发展。

城市化进程对地价上涨和房地产业的发展具有强烈持久的作用,也影响到各类房地产业长期趋势。

我国目前阶段加速城市化进程仍是拉动我国经济增长、保民生和维护社会稳定的重要支撑.而房地产业仍是支撑我国城市化进程持续推进的最重要也是最为显著的产业。

家庭收入和支出结构:家庭收入是影响住房消费的最重要的因素。

没有一定的家庭积累和家庭收入,根本无法进行住宅消费;家庭支出结构对家庭住房消费能力和意愿有很大的影响。

2、政策法律环境对房地产的影响 住房政策:住房制度的改革主要指国家和政府在住房方面的投资政策和住房分配政策的变化,这将对房地产企业产生巨大的影响。

例如2011年1月26日,国务院常务会议研究部署了进一步调控房地产市场的各项工作,出台了新的八条政策,主要内容有加大保障性安居工程建设,调整供给结构,限制高档房,增加中低型住房。

财政政策:财政政策包括财政收入政策和财政支出政策。

前者主要通过调节与房地产有关的税种与税率来控制房地产市场的运行,后者作为房地产市场的参与者,以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。

例如,新的八条政策中的降低地价,征收物业税,从源头控制房价, 货币政策:货币政策对房地产市场的调节主要是通过利率工具,以控制银行对房地产业的信贷投向和信贷规模。

利率对房地产市场的影响分为供给和需求两个方面。

供应方面是影响房地产开发商的财务费用,需求方面主要是影响按揭利率和按揭比例。

例如,国家调整完善相关税收.强化住房信贷等等。

产业政策:政府调节房地产业的产业政策工具包括:建设项目结构控制,政策性资金控制。

上市政策,外资投向引导等。

土地政策:土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。

同时,促使城市发展向城郊扩展。

所以国家颁布相关政策,土地政策对房地产开发的影响主要从以下三个方面来分析:土地供给政策,补地价和土地补偿费的规定,土地出让方式。

3、社会文化环境 人口统计:与房地产有关的人口统计主要包括:人口总量与人口增长,人口的年龄结构,人口的地理迁移,家庭规模与结构。

现如今,城市居民每个家庭只有一个孩子,必然影响房子数量和卖房结构。

生活方式:生活方式的变化将直接导致对房地产产品需求的变化。

工作和休闲的方式:工作与休闲方式的变化,改变了传统的办公与生活的区分,由于信息的快速发展,使得在家办公成为可能,并因此对住宅的通信设施提出了更高的要求。

所以,随着人们的健康意识逐渐增强,人们花钱是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。

教育水平:由于我国在高等教育上取得的长足发展,我...

分析房地产价格上涨对消费者和房地产企业生产经营的影响。

这是一个很复杂的问题。

回答这个问题,首先要明白住房既是消费品也是投资品,需求包括消费需求和投资需求。

在收入既定、预期既定的前提下,作为纯消费者,当然会会使消费需求减少,部分消费者退出市场,或购买小户型。

如果房地产价格预期上升,房地产的投资需求增加,消费需求则难以确定,因为有人匆忙入市,有人离开。

对于房企而言,价格上升会使之供给增加。

下列选项中,属于房地产需求形成条件的有()。

A.消费者有购买房地 ...

1、信任感。

信任感是消费者对厂商及其产品安全性需求的反映。

心理学研究证明,消费者对同样单位的收入和损失的感知不同。

因此,购买过程中大多数消费者表现为风险厌恶者。

由于人们的认知能力有限,所掌握的信息有限,消费者的购买决策必将面临可能损失的风险。

比如由于对产品质量信息不了解,或由于搜寻成本太高等因素而导致选择错误。

在初次交易或一次性交易活动中,厂商的机会主义动机进一步提高了交易结果的不确定性,这使得顾客在决策时更加谨慎,他们不得不花更多的时间、精力和财力来搜集对方资料,以避免可能损失的风险损失。

对消费者来说,他们对商家及其产品是否信任是影响购买选择的一个非常重要的因素。

2、归属的需要。

归属需要是指人们希望给予或接受别人的爱与感情,并得到某些社会团体的重视和容纳的需要。

它包括两个方面的内容,一是愿意结交朋友、交流情感;二是渴望参加社会团体活动,希望成为团体中的一员,相互关心并互相照顾。

近年来,某些企业开展俱乐部营销策略并取得了成功。

南方航空公司的“明珠俱乐部”,一年带来票务收入数亿元,平均每个会员所带来的收入是普通旅客的三到四倍。

海尔集团是全国最早建立俱乐部消费的电器企业之一,仅去年一年就有800多万会员加入。

3、尊重的需要。

人们希望自己有稳定的地位,希望自己的能力和成就得到社会的承认。

表现在消费行为上,消费者渴望受到重视,受到服务人员的尊重。

如果你常去一家商场购物,每次售货员很友好地与你打招呼(因为你们已经认识了,他认出了你),就会令你感到很舒畅。

人们愿意到常去的餐馆就餐,饭菜合口味是一个方面,同时老客户也能感到倍受重视的体验。

所以消费者愿意与商家建立一种相对稳定的持久关系,这样买卖双方相互了解,增强信任,而老客户从中还能够得到更大的效用。

4、为“我”服务。

每个人希望实现自己的理想和抱负,最大限度地发挥个人能力。

随着收入水平的不断提高,消费者的个性化需求增强,“顾客并不喜欢被一视同仁,他们希望公司能单独地为他们提供服务”。

zhlzw.com中华励志网他们希望商品能够展现自我,希望商家能根据自己的个性化需求提供度身定做的服务。

消费不只是为了获得所需的产品或服务,其过程本身就是享受生活。

5、消费行为是复杂的,作为带有社会学行为特征的人群,个人消费者典型地不按“力求贱买”的原则行事,习惯、冲动或惰性是消费者行为的普遍性特征,经济学分析往往视之为非理性,即靠感情机制做出的抉择。

消费者并非“效用最大化”原则的执行者,有很多因素阻碍了消费者从其货币收入中实现最大的效用。

某些人经常去一个商店购买某种商品,而该商品在另一个商店的价格则更低,但他并没有意识到价格差异。

由于受广告的诱惑或朋友推荐等因素的影响,他们也会购买价格偏高的流行性产品来迎合大众消费偏好。

有时消费者出于对某品牌的忠诚或习惯性力量而愿意支付高价,因为这些商品的某些特征暗合了消费者的情感,或体现了消费者的某种要求。

总之,从购买的选择标准来看,消费者具有非完全的物质利益取向,他们宁愿花较高的费用到值得信任的商家购物,或者舍近取远到常去的餐馆就餐,这种现象随着收入水平的提高日趋增多。

消费者在买房时需要看什么?

事实上,有不少消费者在购买房屋时,只知道选地段、选楼层、买涨不买跌,查看开发商的“七证”。

随着国家对房地产市场的规范管理,消费者在买房时除“七证”外还应查看开发商的“两书”。

警示称,“七证”是指开发商的营业执照、国有土地使用证、建设规划许可证、建设开工许可证、预售许可证、销售许可证、银行按揭协议书。

为进一步保证房屋质量以维护消费者合法权益,国家又制定法规,要求开发商在提供“七证”的同时还须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,即“两书”。

住宅质量保证书,是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时,针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件,具有法律效力,开发商应依据住宅质量保证书上约定的房屋质量标准承担维修、补修责任。

主要内容有工程质量监督部门核验的质量等级、地基基赐主体结构在合理使用寿命年限内承担保修以及正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。

住宅使用说明书由开发商提供,里面包含的内容有开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理单位;结构类型;装修、装饰注意事项;上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;门、窗类型,使用注意事项;配电负荷;承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明等。

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