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房地产商的风险

房地产开发商的运作模式有些什么风险?
房地产开发商的运作模式,也是高价房产生的模式,成为其将售房价定高的形成基础。加工制造业资金运作特点是:从设计到大规模生产,研发成本高

房地产商的风险

房地产开发商的运作模式有些什么风险?

房地产开发商的运作模式,也是高价房产生的模式,成为其将售房价定高的形成基础。

加工制造业资金运作特点是:从设计到大规模生产,研发成本高、初期投入风险大、运作周期长、市场前景不明确等,有很大的运作风险。

开发商运作一处楼盘大致经过这样的几个阶段:开发商首先得到开发用地、组织初期基础性建设、限度地得到更多银行贷款支持、广告宣传、预售房阶段、收入部分现金、继续施工建设、完成配套工程。

通过以上分析可以看出,商品房开发的运作特点是:商品房行业技术要求相对较低,运作周期较短,老板自身承担房价下跌的风险较小,老板可以通过预售房制度、按竭贷款、虚假的信息发布等手段,巧妙地将风险转嫁给银行、购房者。

特别严重地,预售房已经提前产生了固定的购买者,加之,楼房验收不强制、不规范、不透明,楼房出现种种瑕疵,购房者只好选择忍受。

购房者提前付出了一定数额的预付款,所购买楼房质量一般都有点瑕疵,其实质是房价暗中上涨了。

预售房制度和开发商高负债经营为房地产行业泡沫埋下隐患。

调查显示,多数商品房开发商的资产负债率居高不下,资产负债率平均在60%左右,有的资产负债率超过90%。

房地产开发商没有五证有哪些风险?

1、房产证要很长时间才办下来或者根本办不下来。

开发商如果缺少《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,就没有在土地上建房子的资格,就算建了房子也是违规;而且开发商没有出售商品房的资格。

购房者买了这样的房子也没法到房管局备案,拿不到房产证。

所以,从法律角度上讲,即使你付了房钱,房子也依然不是你的! 2、房屋的质量没有保障。

“楼渣渣”、“楼脆脆”、“楼歪歪”的事件这几年也没少发生。

“五证”不全,就说明开发商在没有任何监督的情况下盖房子,这样的房子质量能有保障吗?业主住进去能安心吗? 3、开发商骗取定金。

没有“五证”,不法开发商就与骗子没有任何区别。

他们在土地还没批下来的时候,就开始建售楼处、建沙盘、打广告,用各种手段吸引购房者,等购房者交完定金后,他们便会毫不犹豫的选择跑路。

4、难以借到房屋贷款。

一些银行在发放商业贷款时,对开发商的资质也是有要求的。

有些黑心开发商故意隐瞒贷款限制条款,收了购房者的钱后,就不再管贷款是否能到位。

5、混淆商用房和住宅用房。

“五证”决定了房子的性质!住宅和商用的产权年限是不同的。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条土地使用权出让最高年限按下列用途确定: (1)居住用地70年; (2)商业、旅游、娱乐用地40年。

这个问题我只能回答这么多了,能力有限,希望你能取其精华,去其糟粕,能帮助到你是我最高兴的事!

房地产公司的法律风险主要有哪些

(一)政策、法律风险1、土地供给政策风险我国在调控的情况之下,供给可能放得开一点,口子大一点,有时候口子小一点,在香港也出现由于土地供给的问题,使房地产市场的大起大落。

土地是有限的,土地供给是制约房地产开发最大的政策风险。

2、开发建设政策风险建设的程序、建设的运行、实施过程中,勘察、设计、监理各方面关系的组织、处理是否有问题,任何一个问题的出现,都会影响到开发的效果。

3、交易与产权政策风险4、价格政策风险5、金融政策风险6、住房分配和消费政策风险作为一个开发企业,除了把自己内部的小环境做好以外,要考虑大的环境。

有的开发商抱怨,保障房建多了,对他的房子就有影响。

这个观点可以理解,但不能接受。

作为一个围观的企业,要考虑政府在这个地方要建多少套保障房,这个保障房是否建在你的边上。

(二)缩短建设周期的法律风险1、违反基本建设程序,未批先建或边批边建。

2、为尽快完成拆迁开工建设,对被拆迁人实行违规强制拆迁。

3、盲目加快工程施工进度,压缩施工工期,不讲究法定施工规程,工程施工图纸未经审查即开始施工,边施工边设计等等。

(三)不合理节约开发成本的法律风险1、迫使承建企业以低于成本的价格竞标。

2、明示或暗示设计企业或者施工企业违反工程建设强制性标准,降低工程质量。

3、建设项目必须实行工程监理而不实行工程监理。

4、明示或暗示施工企业使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。

(四)违规建设、销售的法律风险1、违反规划审批条件,擅自提高容积率或更改规划设计,想方设法增加可供出售的建筑面积。

2、不满足条件即开始实施预销售,向购房人收取预订款性质的费用。

3、一房多售等等。

(五)企业合同法律风险企业合同法律风险指在合同签订、履行、变更和转让、终止及违约责任的确定过程中,企业因合同条款不利或者履行不力或者其他外部因素致其合同目的落空或者利益受损而给企业带来损失的可能性。

现代企业最终都需要通过合同的形式开展经管管理并获得企业利润,然而面对复杂多变的经济生活或者某些组织个人的投机取巧、言而无信,订立或者履行合同稍有不慎就可能导致利益受损甚至导致一个正常企业的破产或者解散。

结合现代企业的合同管理状况,合同法律风险主要体现在如下几个方面:1、合同条款的风险。

合同条款不全面或者签订不利于自身的合同条款,致无法有效追究违约方法律责任或者因遭受欺诈而使企业财产或者经营遭受损失。

2、合同因违法而无效的风险。

合同条款违反法律法规的强制性规定或者因合同不符合生效要件致合同部分或者全部无效,无法达到订立合同的目的。

3、表见代理的风险。

盖有企业公章或者合同专用章的空白合同被本企业或者其他人员违规或者违法使用,从而与善意第三方形成不符合本企业意愿的合同。

4、合同履行不能的风险。

合同主体、合同相对方的实际履约情况未做合同审查,从而因欺诈或者合同履行不能而致利益受损。

5、合同档案风险。

合同档案管理不完善,致企业商业秘密外泄或者无书面依据去追究合同相对方的违约责任。

房地产投资风险问题的分析研究的论文怎么写!

房地产投资风险的研究摘 要:通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因,研究了房地产投资的种类,提出了房地产投资风险的防范措施,以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低,或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。

关键词:房地产,投资,风险,策略 房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行为,以期在将来获得不确定的收益。

房地产开发是一个动态过程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点,很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计,从而不可避免地带有风险。

房地产投资风险的存在始终对企业和项目构成威胁。

一个企业要想发展壮大,开发项目要想获得成功,必须做好风险管理工作。

1 房地产投资风险产生的原因导致房地产投资风险的原因很多,所掌握信息不全、不准,投资决策草率是主要的原因。

所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差,宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。

表现为:前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;货币发行政策和银行信贷政策、房地产供求形势的变化;房地产政策及由此形成的大气候。

发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。

此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

2 投资风险的分类1)按风险形成原因划分为:自然风险、社会风险、市场风险和技术风险。

a.自然风险,指由于自然力的不确定性给房地产开发商带来的各种风险,如地震、暴风雪、洪水和火灾等。

b.社会风险,指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险,如罢工、偷窃等,还包括政治因素所带来的风险,如战争、叛乱等。

c.市场风险,指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费者偏好改变等引起的风险。

d.技术风险,指由于科学技术的进步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。

2)按风险性质可划分为:纯粹风险和投机风险。

a.纯粹风险也称静态风险,指只有损失机会而没有获利可能的风险,如地震、火灾及建材被盗等。

b.投机风险也称动态风险,指既有损失机会又有获利可能的风险,如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。

3)按风险可控与否可划分为:可控风险和不可控风险。

a.可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解,能通过相应的措施对风险发生的可能性进行预测,将其控制在一定的范围。

b.不可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件认识不清,或者即使有一定了解,但无力改变外界条件,难以对其进行控制与管理。

4)按房地产开发程序可划分为:房地产投资决策阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房地产租售阶段风险。

a.房地产投资决策阶段风险,指房地产开发商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。

b.房地产投资前期阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目投资前期阶段可能发生的各种风险。

c.房地产建设阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。

d.房地产租售阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目出租或出售阶段可能发生的各种风险。

5)其他房地产投资风险分类的方法。

除上述四个方面外,还可从风险的影响范围(局部风险、系统风险)、发生范围(宏观风险、微观风险、内部风险、外部风险)、风险程度(轻度风险、中度风险、高度风险)以及能否保险(可保风险、不可保风险)等方面具体地进行划分。

3 房地产投资风险的规避和控制1)投资分散策略。

房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。

房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响,达到降低风险的目的。

而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。

共同投资也是一种常用的风险分散方式。

共同投资开发要求合作者共同对房地产开发项目进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大限度发挥各自优势避免风险。

2)投资组合策略。

房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。

例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等。

其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。

房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理的资金比例。

3)加强资产管理策略。

通过加强资产管理来控制风险,一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。

提高管理人员的素质,进而...

我国房地产开发商排名是怎样的?

房地产开发商排名:1、万科地产 万科企业股份有限公司,房地产十大品牌,股票十大品牌,目前中国最大的专业住宅开发企业,最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎,最受社会尊重的企业,全球200家最佳中小企业,亚洲最优50大上市公司 房地产开发商排名:2、保利地产 保利房地产(集团)股份有限公司,房地产十大品牌,中国知名(著名)股票品牌,房地产行业领导品牌,中国房地产最具价值品牌之一,中国保利集团控股的大型国有房地产企业,国家一级房地产开发资质企业,最具竞争力地产上市公司之一 房地产开发商排名:3、恒大地产 恒大地产集团有限公司,房地产十大品牌,中国品牌开发商,中国房地产业领先企业,中国房地产项目品牌,中国标准化运营的精品地产领导者,集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业 房地产开发商排名:4、中海地产 中国海外发展有限公司,房地产十大品牌,跨地域、具有国家一级房地产开发资质的名副其实的全国性地产品牌,中国最大建筑联合企业??中国建筑工程总公司在香港的控股子公司,首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河 房地产开发商排名:5、绿地地产 绿地控股集团有限公司,房地产十大品牌,国家保护商标,世界企业500强,国有控股特大型企业集团,香港联交所上市公司,房地产龙头企业之一,开发规模、产品类型、品质品牌处于全国领先地位 房地产开发商排名:6、龙湖地产 龙湖地产有限公司,房地产十大品牌,国家保护商标,行业知名品牌,极具规模与竟争实力房地产企业,香港联交所主板挂牌上市公司,集地产开发、商业运营和物业服务与一体的专业大型地产公司 房地产开发商排名:7、绿城地产 绿城房地产集团有限公司,十大房地产品牌,中国房地产公司品牌价值TOP10,中国房地产企业综合实力TOP10,国家保护商标,国内知名的房地产企业之一,AAA级信用单位,香港上市公司??绿城中国控股有限公司的全资子公司 房地产开发商排名:8、华润置地 华润置地有限公司(HK?1109),房地产十大品牌,华润集团旗下的地产业务旗舰,中国内地最具实力的综合型地产开发商之一,香港蓝筹股之一,国内领先的高端房地产发展商,中国地产十五年著名企业 房地产开发商排名:9、金地地产 金地(集团)股份有限公司,房地产十大品牌,国家保护商标,广东省著名商标,上市公司,房地产开发企业国家一级资质单位,中国建设系统企业信誉AAA单位,国内最早涉足金融业务的房地产企业之一,中国发展最快的房地产企业之一 房地产开发商排名:10、富力地产 广州富力地产股份有限公司,房地产十大品牌,中国房地产企业综合实力竞争力企业,首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业,集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体的中国综合实力最强的房地产企业之一。

房地产开发商的五大骗局是什么?

用电变成工业电 初装费交了又交 徐先生等多位业主反映,他们入住汉口某小区前,开发商书面承诺:小区全面接入民用电网,所有住户按民用电交纳电费。

合同上还注明,他们已交了天然气管道安装初装费。

可是,开发商最近却通知,从5月份开始,将按工业用电交纳电费,并且还要交天然气初装费,而同一小区的另一栋住宅楼的居民却不用掏一分钱。

这让业主们很不理解,希望有关部门及时介入此事。

买的一单元 分的却是二单元 王先生反映,他和老伴在购房时,听售楼小姐说,当天开盘的是第一单元,第二单元要等到以后才开盘。

他们当时看中了第一单元8楼的房子,售房小姐说:8楼已全部卖完了,推荐他买9楼的房子,并要他们赶快决定,不然9楼也没有了。

王先生和老伴就按售楼小姐的建议,交了1万元定金。

等在合同上签了字要看房时,才发现他们买的并非第一单元的9楼,而是第二单元的9楼,两套房子面积一样,但差价达7万多元。

他们希望通过有关部门,要回1万元定金。

看中的敞亮商铺 最后却“狸猫换太子” 陈女士反映,去年7月,她相中后湖地区一间10号店铺,收房时才发现,给的铺面不是她看中的10号商铺,变成了第11号商铺。

11号商铺门前,地面开裂下沉,还有一根电线杆。

她认为是商家将号码排错了,应该改过来,可商家却解释说,合同上是以轴线为准,10号商铺就是现在的位置。

她认为商家“坑爹”,希望能讨回公道。

开发商让补差价 房产局说补冤了 钟先生反映,2009年11月,他花28.3625万元,在黄陂买了一套117.96平方米的房子。

2010年收房时,开发商说房子面积扩大了4.51平方米,要补交1.1万的房屋面积差价。

今年元月,钟先生到黄陂政务大厅办房产证时,房管人员说,合同上已明示是按套计算房价,不存在补交房屋面积差价。

钟先生找到售楼部,售楼人员答应退钱,但一直以各种借口拖着不退。

要么逾期交房 要么没有“两证” 陈先生反映,2010年,他通过按揭付款,在汉南买了套房子,房价38万元。

开发商开始说他没有还清银行贷款不给办“两证”,后来,有部分业主还清了银行贷款,还是不能拿到“房产证和土地证”。

房地产投资风险分析及防范

房地产投资风险分析与防范研究 【文献标识码】A 风险在房地产开发过程中无处不在,如果没有很好的风险管理措施,开发商就会被可能发生的损失所困扰,其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。

因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。

1 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法,对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价,选择最佳风险管理措施,保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失,获得安全保障的过程。

加强房地产开发风险管理对房 地产开发企业而言,意义重大:风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性,风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基...科学,容易导致施工承包商的索赔,损失巨大。

2.3 技术风险 由于建设项目所选用的工艺。

合理安排项目资金、客观地去调查,往往导致建设项目的收益损失,有的风险虽然较少发生、税等额外费用的增加。

在内部关系的协调中,从而降低整体开发风险;普及相关法律知识。

房地产开发过程的风险类别 2.1 决策风险 在可行性研究阶段,是不可避免的、设备在项目建成时已过时、开发、准确的计算基础,从被动成为主动管理型,只有这样,因此必须重视加强项目的可行性研究工作。

用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失,其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式,房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。

对待风险,与工程项目现场人员分工,由于信息的不完备,带来的后果较为严重、物力。

根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额,同时考虑各种投资款项的付款特点,尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析,制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务,如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败,甚至有可能“拖垮”一个企业,所以要正确衡量风险的发生概率及其后果。

3.4 强化风险防范与控制 在市场经济下;协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系。

房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移、洪水,建立一个由主管工程领导牵头并整合工程管理、优化资源;但也不能盲目乐观;同时要保证可行性研究工作的独立性,将风险防范和控制的各项措施落到实处,寻求一次性投入少而全寿命经济好的设计方案;实施建设项目全过程投资控制,业主作为投保人将应由自己承担的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司,这是实现项目投资管理目标和企业投资效益的有力保证;建立合同管理目标制度,工程款无法按时支付,引起建设项目定位不准确。

严格执行建设工程合同管理法律法规,培训合同管理人才。

2.4 经济风险 项目建成后遇到强有力的竞争或由于居民购买力有限而导致工程项目滞销,而降低工作效率,或由于设计施工单位的技术管理水平不高,明确每个部门的目标,房地产开发企业要通过提高全体员工的风险防范意识,将损失的财务负担转移给其他人,配备合同管理人员。

2.7 组织风险 项目业主若是联合体。

如通过投资建造不同档次的住宅,致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱,使局部了解全局、保险,如住宅房地产。

研究小组按科学的路子。

重视前期可行性研究工作、职责和权限。

2.5 不可抗力风险 如台风、合理化,是防范开发风险的保证,从而失去竞争力,达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的。

因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、商业房地产等,确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度,选择最佳风险管理措施,独立,从而得到各种对策的最佳组合;② 用外部资金来支付可能发生的损失;或者是把资金分散投资在不同类型的房地产;风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化。

4 结束语 房地产开发活动存在着各种各样的风险。

2.2 财务风险 建设资金不到位,对各种风险对策的成本及效益加以比较,最终获取平均的投资收益,剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点:风险管理为全面,以减少未来收益的不确定性,把风险损失尽量降低,只要房地产开发商开展业务,要合理承担、系统的方法,建立信息沟通制度,任何风险,强化风险管理,及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素,在进行可行性研究时,与承包商签订的合同不严密,对开发过程中存在的风险进行预测、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。

房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境,做到三者的有机配合和相互平衡。

在外部关系协调中,为项目开发提供安全的生产经营环境、合理地处置风险提供了可能性;③通过购买保险、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构、地震,风险无处不在,开发商就会被可能发生的损失所困扰,意义重大,由此蒙受的投资损失,实行开发类型多元化,不能为了回避风险,不能过于保守,可以从以下几方面进行风险管理。

3.5 灵活进行风险分...

房地产开发与经营风险规避与控制方法主要有哪些

您好,房地产项目风险回避是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量,发现某项房地产项目活动可能带来风险损失时,事先就避开风险源或改变行为方式,主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的项目活动,以消除风险隐患。

就风险的一般意义而言,风险回避是处理房地产项目风险最强有力、最彻底的手段,是一种完全自足型的风险管理技术,即有效的回避措施可以在房地产项目风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能,而不再需要实施其他风险管理措施,但这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度,或在损失发生后予以一定补偿的作用。

风险回避虽然能有效地消除风险源,避免可能产生的潜在损失或不确定性,但其在房地产实际开发运作中的应用也具有很大的局限性: 1.风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义,而一般开发商不可能对房地产项目中所有的风险都能进行准确识别和衡量。

2.由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系,这虽然使开发商遭受损失的可能性降为零,但同时也使其失去获得相关收益的可能性。

3.避免某种房地产项目风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上是不合理的。

房地产项目中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险,如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。

4.房地产项目风险无处不在,有时避开了某一种风险却又可能导致另外一种或几种新的风险,不同的开发方案具有不同的风险产生,避不胜避。

虽然房地产项目风险回避具有上述种种局限性,从某种意义上讲是一种消极的房地产项目风险管理措施,不宜大量采用,但其在以下两种情况仍不失为一种防范与处理房地产项目风险的恰当方式,可使开发商受损的可能性为零:第一,某种特定房地产项目风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散。

第二,应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。

另外,在实施风险回避时,房地产开发商最好在开发项目的决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策,同时,还必须首先确定需要回避的风险范围,尽可能准确进行风险识别与衡量,并将其与其他风险处理方法进行优劣比较,这是运用房地产项目风险回避措施的前提。

在实际的房地产项目活动中,开发商常用的风险回避措施有:一是放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动;二是改变房地产项目开发活动的性质、地点或工作方法。

二、损失控制 损失控制是一种主动、积极的风险对策。

损失控制包括:减少损失发生的机会,即损失预防;降低损失的严重性,即遏制损失加剧两方面的工作。

1.预防损失。

风险预防是指在风险发生前,为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施,以降低风险损失发生的概率为目的。

在房地产开发的各个阶段,风险预防有广泛应用。

(1)投资决策阶段。

在投资决策阶段,房地产开发商预防风险的任务:首先是准确把握国家和地区经济的发展趋势,制定适合自身特点的开发策略,合理评价和选择开发投资方案,从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险;其次,要树立风险意识,建立风险管理组织,高度重视开发企业内部风险管理,强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习,加强风险损失资料的搜集整理和分析。

第三,要健全风险预警系统,防范风险的关键是预先行动,即主动控制,项目进入实施阶段时间越长,控制风险的成本就越高。

(2)前期工作阶段。

在前期工作阶段,为了预防风险,开发商应注意以下几个方面:第一,积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系,争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助;第二,到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门,了解地块的自然条件及地下埋藏物情况;第三,妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。

第四,增强合同意识,认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。

(3)项目建设阶段。

在项目建设阶段,风险预防的主要措施有:第一,采用系统的项目管理方法。

第二,向施工方人员灌输安全意识,做好现场容易出现危险事故的预案工作。

第三,及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。

第四,合理布置施工现场。

第五,尽快完成开发项目,缩短建设周期,这也是一些小开发商惯用规避风险的措施。

(4)租售管理阶段。

在租售管理阶段,为预防风险,开发商应做好如下几点:房地产租售合同应由房地产专业人士起草,并经律师或法律工作者审查, 做到合同条款明确、详尽、合法。

定期检查房地产状况,发现和消除现有房地产存在的各种隐患。

定期组织建筑物及附属设备维修,将隐患消灭在萌芽之中。

2.减少损失。

减少损失是在风险事件发生时或发生后,采取的各种降低损失程度,或缩小损失发生范围的措施,以缩小风险的损失程度为目的。

减少损失有两方面的含义,一是风险发生时的损失最小化;二是风险发生后的挽...

房地产投资开发业风险存在于哪些方面?

房地产投资开发是一个动态过程,收益与风险同时存在的。

由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性,使得房地产开发投资活动面临众多的风险。

一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。

在中国从事房地产投资与开发主要存在哪些风险呢?一、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。

经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。

主要包括以下三方面的风险:1、利率风险2、购买力风险 3、资金变现风险房地产项目开发风险:房地产项目的开发过程具有高风险、高回报的特点,项目实施的成功与否受到诸多因素的影响,而风险总是贯穿于项目实施过程的始终。

一、立项阶段的风险1、宏观经济政策风险。

政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。

房地产行业是国民经济的重要行业,受国家宏观调控政策的影响很大,国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。

2、项目定位风险。

当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后,准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。

我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化,仅仅经历了十几年的时间,许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题,导致了商品房的大量积压和空置。

不但投入开发的资金不能及时回收,而且会造成项目运作的艰难,甚至危及企业的生存。

二、土地获得阶段的风险在土地获得阶段,房地产开发企业主要面临的风险有: 1、土地状况风险。

土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。

土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性;土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度;规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。

2、征地安置风险。

征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。

一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统,各地情况千差万别,法规可操作性比较差;另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售,千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。

此时,开发商将面临艰难的选择,要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件;要么无限期拖延时间,丧失宝贵的开发时机;要么放弃开发项目,前功尽弃。

3、融资风险。

房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。

筹资手段合理,可以减少筹资成本,降低筹资风险;筹资措施不当,可能造成筹资成本大幅上升,资金周转困难,企业面临破产。

三、项目建设阶段的风险1、规划设计风险。

规划设计风险类似于项目定位风险,包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险;设计风险是指由于各专业设计(建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等)方案的设计依据、设计参数、方案选择不当,结构和设备器材选型不合理等,导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性需求,以及设计进度不能满足工程要求。

2、工期拖延风险。

房地产开发建设阶段每个环节的时间损失,都会使工期拖延。

而工期延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳销售时机;另一方面工期延长会增加投入资金利息支出,增加管理费用。

3、项目质量风险。

房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现,地段只是诱人的手段,而地产质量才是吸引客户的法宝。

影响质量的不确定因素主要来自施工环节,施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。

四、销售、管理阶段的风险1、销售时机。

房地产租售时机一般有三种情况:预售、即时销售和滞后销售。

采用预售可以提前回收款,节省利息,降低开发成本。

但一旦房价上升,开发商也失去了房价上升可能增加的收益。

房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法,其受销售价格随机波动的影响很大,这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。

房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时,开发商拖延一段时间,等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。

但滞后销售存在不能及时收回资金,承担较大资金成本的风险。

2、销售合同风险。

房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚,对交易双方的行为要有明确的规范,切勿模棱两可,因为房地产这种特殊商品价值量巨大,一旦遇到被侵占或被骗取,造成的损失是巨大的。

合同纠纷风险是一种概率较高的风险,并且一旦出现后,风险结果也较大。

3、销售税收风险。

房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种 风险,即纳税人在...

房地产商的资本运营特点及分析

企业资金的管理,其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。

房地产作为具有金融投资属性的特殊产品,具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。

因此,作为开发企业,资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。

一般而言,房地产企业生产过程主要包含:取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节,企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。

一、 房地产开发企业资金流特点 取得土地前的主要资金流:土地评估费用、土地竞买保证金等。

该阶段的资金呈净流出状态,资金来源主要为自有资本金。

取得土地期间的主要资金流:土地款的缴纳、税金等。

该阶段时间短,但资金流出量大,资金主要来源为自有资本金。

项目开发前期的主要资金流:该期间的费用主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用。

该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小,但期间的资金筹划却至关重要,需切实完成项目的融资安排,资金主要来源为自有资本金。

开发建设期的主要资金流:主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。

项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。

项目销售或出租期的主要资金流:该期间为收入的产生期,费用主要包括项目推广费、项目代理费用等。

上述环节当中,前四个环节为资金流出期,主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资金等。

其中,土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分,前者发生时间短,后者则在整个工程建设期内陆续支出。

销售或出租期为唯一具有资金回收的环节,销售型物业的资金流入一般呈先大后小的特点,即在销售初期资金快速回笼,进入销售后期,资金流入趋缓,并最终归零;而出租型物业则表现为初期资金回收少,之后随着经营进入稳定期,资金回收呈稳步增长。

二、 房地产开发企业资金管理的关键 通常而言,资金管理可按生产进程由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用等几个关键点构成,房地产企业也不例外。

1、 投资计划是资金管理的前提 房地产企业具有资金需求庞大,资金周转周期长的特点,一旦出现现金流短缺问题,将严重影响工程的进展,进而可能造成项目烂尾的情况。

因此,房地产企业在自有资本金充足和现金类资产良性的基础上,制定严格投资计划是确保现金流和投资能力的前提。

2、 资金计划是资金管理的基础 从项目发展的过程来看,在项目取得前的评估阶段,即应完成项目的全部资金计划安排。

该阶段的评估结果将直接影响是否进行项目投资,而为了能够更精准的完成该阶段的工作,开发企业须对项目定位、设计、开工建设计划、项目融资、项目销售计划作出合理而翔实的预测,任何一项工作的偏差,都会对后续的资金使用及回笼产生影响。

因此,评估工作越精准翔实,所编制的资金计划也更为贴近未来实际资金需要,企业面临的财务风险也就越小。

3、 资金筹集是资金管理的关键 对于资金需求异常庞大的房地产开发企业而言,资金筹集能力无疑是关系到企业发展命脉的问题。

企业内源性资金受企业积累的限制,很难在短期内出现大规模的提高;传统的开发贷款,在经历金融危机的风波后,也越发显得不可靠;而市场的大起大落,更让开发企业难以准确预测未来资金回收;在这样的情况,拓展融资渠道无疑成为企业生存的必须。

遵循企业的资金计划,尽可能早地与资金方进行接触,听取他们对项目的想法及建议,并将之融入项目中,将帮助企业更便利地获得融资。

对于房地产开发企业而言,该阶段无疑是整个资金管理进程中的重点,而融资管理又恰恰是该阶段的核心所在。

目前,对开发企业而言,银行开发贷款仍然是最重要的融资手段,然而,我国银行信贷的调控是相当频繁的,具有极高的不稳定性。

为避免“靠天吃饭”的被动模式,作为房地产开发企业,不断提高企业融资能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期的课题。

在经济多元化发展的今天,融资渠道也趋于多样化,当前经济环境下,以下渠道亦可供参考: 融资方式 说明 特点 难度 企业内部融资 通过抵押、质押、票据贴现及加强销售获得预收款、利用留存收益等取得资金 可得性强,资金规模受限大 低 上市融资 在公开市场发行股票或是通过买入壳公司间接上市 耗时长,审批难 高 债券融资 通过发行公司债或企业债,向市场融资的行为 通常融资期限较长,融资成本较低 高 经营性物业贷款 以自有的经营性物业做抵押并以经营收入或租赁收入作为主要还款来源的贷款 对开发商资信及物业的经营收入要求高,期限长 中 并购贷款 商业银行向并购方或其子公司发放的,用于支付并购交易价款的贷款。

对企业资质要求高,期限较长 高 信托融资 通过集合信托产品,向社会公众融资的的一种融资行为。

对企业资信有较高要求 中 委托贷款 委托人提供合法来源的资金,委托银行或信托机构,根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。

期限短,成本高 中 投资基金 即通过与境...

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