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房地产去库存营销方案

房地产去库存的政策手段有哪些?
对此,“个人贷款利息冲抵个税”方式,让更多人利用这个办法解决住房的问题。 “1999年到2003年6月期间,上海市运用了这样的方式,迅速解决了上海楼

房地产去库存营销方案

房地产去库存的政策手段有哪些?

对此,“个人贷款利息冲抵个税”方式,让更多人利用这个办法解决住房的问题。

“1999年到2003年6月期间,上海市运用了这样的方式,迅速解决了上海楼市库存的问题。

这种方式会解决一个长期预期,让富人和穷人都可以积极买房。

”任志强说。

不过,在任志强看来库存问题有一个难点在于,有一些库存房子品质太差。

“几年前就是库存,十年后还是库存,不断有产品替代的时候,大家愿意买好的和新的,不愿意买旧的。

所以那些房子仍然很难卖出去,还会保留一部分库存。

” 去库存成为整个楼市的大难题,也着实变成部分开发商的心病。

任志强认为,库存压力面前,房企的现金流情况尤其关键。

“房企走出困局一个重要条件就是能不能维持现金流,如果企业顶不住,可能有一些要降价。

” 另外,2015年热点城市还面临地价高涨问题,以北京为例,土地成交数量减少的背后出让金额却创历年新高,超2000亿元。

对此任志强也表现出了担忧:“从楼面价和成交价格可以看到,中间有巨大的差别,换句话说去年大部分的高价地是‘面粉贵过面包’,影响到当地的一些住房价格和土地价格。

中国住房去库存具体什么措施

(原标题:中国或将推出房地产去库存措施 补贴农民进城买房)有知情人士表示,中国计划推出房地产去库存措施,其中包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免。

报道还称,中国还研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金制度。

而据网易财经查询了解,已经有多个省的部分市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。

根据地方政府文件显示,至少包括安徽宿州市泗县、砀山县、铜陵市以及河南的多个市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。

与此同时,云南省、四川省、浙江省、江苏省也有个别市在试点。

值得一提的是,河南省早前已经出台了针对农民进城买房的相关优惠措施。

河南省人民政府办公厅2015年10月22日出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》文件,对农民进城买房提供包括购房补贴、公积金缴存绿色通道和贷款优惠在内的多项优惠政策。

而据河南当地媒体报道,河南多个三四线城市已经出台房地产去库存措施,给予农民进城购房提供财政补贴。

《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》于12月3日起正式实施,驻马店市政府于12月1日发布《关于促进中心城区住房消费的实施意见》。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向网易财经分析表示,当前中国房地产市场总体库存创新高,相对性、结构性的库存过剩趋于严重,特别是三、四线城市商品房库存严重过剩。

应该及时调整房地产市场政策,针对性地出台去库存措施。

“农民进城买房的政策要完全落实,达到去库存的目的。

一是取决于地方政府的财政稳定增长。

二是取决于银行的负债率控制合理。

三是取决于地方政府的严格执行。

四是取决于税务部门的积极配合。

五是取决于农民买房的意愿。

”谢逸枫说。

在谢逸枫看来,国家应该出台政策鼓励农民进城买房,这样可以实现多赢的局面。

地方政府如何落实农民进城买房,关系到房地产市场的稳定性、经济的发展等。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示了认同,中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免,一方面加速农业人口向城市转移从而改善农民居住环境,另外一个方面可以加快三四线城市房产去库存。

(黎芝汕)

房地产去库存为何重要?

1月10日,在中央财经领导小组第十一次会议上,习近平强调,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。

房地产是否会成为这次中央经济工作会议的“主角”之一交通银行首席经济学家连平表示,房地产去库存与整体的经济形势有关。

据连平介绍,房地产库存量比较大,房地产投资就上不去。

房地产投资是投资中非常重要的一块,虽然现在比重只占18%左右,但它的下行幅度太大,拖累了经济投资、经济增长,“不尽快去库存的话,房地产投资是起不来的,会影响整个经济形势。

” 昨日,国家统计局发布的最新数据显示,全国房价涨幅略有扩大,上涨城市数量增加。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析认为,今年以来,降息等一系列优惠政策促进房地产市场销售。

但值得注意的是,城市间房价同比涨跌差异明显,一线城市涨幅较大,二三线城市则为负增长。

连平表示,一线城市需要增加房地产投资,不是消化库存的问题,三四线城市则应该采取首付降到两成等措施,加大力度去库存。

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房地产营销策划案---莱恩房地产 一、前言 莱恩田园区的出现,体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。

莱恩田园区的出现,使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现,或者说,莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的未来成功准备了条件。

莱恩田园区的出现,顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤,其深厚的发展潜力不可限量。

莱恩田园区在开发模式上,采用了创新策划在先,规划设计在后,让两者相互弥补、相映生辉的做法,也是一个超前性的景区与地产开发模式创新,它对莱恩公司的未来事业将产生深远的影响。

二、市场分析 1)市场背景 莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧,现占地约200亩,前期果园开发已小见成效,大规模的综合性开发即将进行。

果园内的果树现在枇杷为主,同时准备发展一批相应的果树,形成一个有多种水果树的综合性果园。

在历史上,西彭镇是有栽种水果的悠久历史的,万亩红桔的壮观至今仍为人津津乐道。

如今,西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略构想,为金果园的可持续性发展提供了强有力的支撑。

现在,西彭镇已有常住人口约五万,随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入,西彭镇的未来人口还会大量增加。

西彭镇的现有休闲娱乐设施——特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。

重庆主城区人口已超过600万,主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高,休闲娱乐的郊区化(由近郊逐步走向远郊)是一个不可阻挡的大趋势。

2)产品分析 莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧,现占地约200亩,莱恩田园区是重庆的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。

优势: 一棵令人震惊和赞叹的超级百果树—— 它立在莱恩田园区的大门口或中心。

它那巨硕无比的下部(直径不低于十米)是钢筋水泥雕塑出来的,但外形与真树相比,足以乱真。

中心主要是空的,以泥土填满,使树根能够直通地下(包括外露一部分);也可巧妙设计一些弯曲的树洞,供孩子们捉迷藏。

上部则有序地种植一批各种各样的果树,让其慢慢长大,仿佛是巨树的枝,是巨树的天生的组成部分。

还可为其编一个古老的神话传说故事,让许多游客更加深信不疑。

果树命名为“仙醉百果树”,由著名书法家题字,由著名文人写一篇赋,立石碑刻于树旁。

这是果园独创的特色景观之一,是它的形象标志之一。

它是时尚气息浓郁的公园化,可以参照珊瑚公园的建筑风格; 在资金许可的前提下,公园的设计建筑应敢于适度超前(至少要有鲜明的独家特色),不要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园落后,这方面做好了,也是一个独特的卖点,同时也能有效阻止竞争者的跟进。

劣势: 对发展商来说,是挑战,从规划设计的难度,建筑容积的降低,园林景观的增设造成的成本增加,未来物业管理服务的升级,都要求发展商投入更多的人力物力财力。

3)竞争对手分析 东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。

东方半岛花园招标后,打出‘特大型低密度园林式住宅’牌子,推出了‘绿色概念’和‘环保概念’。

这是附和深圳目前地产发展阶段和消费潮流的。

东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念,大到小区的外围环境,内部环境,地形,布局,空间,庭院的序列,主题的不同,功能的组合,景观的效果,小到园中的一石一水,一草一木,都要纳入环境系统进行精心设计。

三、广告战略 1)广告目标 造市。

制造销售热点。

造势。

多种媒体一起上,掀起立体广告攻势。

大范围、全方位、高密度传播售楼信息,激发购买欲望。

扩大‘莱恩田园区’的知名度、识别度和美誉度。

提升企业形象。

一年之内销售量达到80%以上。

2)广告对象 好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年; 对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年; 喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民; 喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人; 喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民; 具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民; 乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民; 3)广告地区 在重庆这个城市及周边地区。

4)广告创意 广告主题: (1)每天活在水果的世界里 创意 选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。

利用FLASH动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在,然后跳到莱恩田园区的画面与此相比,有如回到了当时的时代里,最后,莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。

(2)回到家,就是渡假的开始 创意 一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公:“老公我在家里好闷,我要去渡假。

” 老公:“行,马上带你上。

” 上了车,不过多久就到了。

他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里,而且这里有新颖独特的建筑楼房。

孕妇看到此情此景,脱口而出:“老公,我要在这里住一辈子?!” 老公:“没问题。

”孕妇:“真的可以吗?”老公:“当然...

有什么好的房产营销方法

展开全部房地产的营销策略有哪些推荐回答:基本策略:品牌领导形象震撼——确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群;把握时机高昂入市——抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权;分期分批卖点不断——分期开发分批销售,步步为营,组织储备卖点群随销售阶段适时,带动价格走高,达到持续热卖效果;进度跟进迭起——紧跟工程进度(奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等)制造阶段性销售,实现阶段性销售目标;以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价,小幅多频高走,预留升值空间,以升值空间激发热销;物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象,强化认同感,购买者无后顾之忧,达到促销效果。

房地产市场营销的主要策略有哪些?推荐回答: 房地产市场营销的主要策略即为谁服务(消费者是谁):产品定位。

进行正确的产品定位:解决为谁服务的问题。

很多方面决定的,如产品差异(质量、功能)、形象差异(名牌、大公司)、价格差异、位置差异等,总而言之,产品定位反映了公司或产品的竞争能力。

1、价格策略 在市场营销组合中,价格是唯一能创造收益的因素,其他因素只影响成本。

许多房地产公司未能妥善处理定价问题,最常见的弊病是:定价过于强调成本导向;不能经常根据市场变化调整价格;制定价格脱离了市场营销组合的其他因素,没有将它作为市场定位策略的内在要素;没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。

2、促销策略 房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象,刺激顾客的购买欲。

目前我国常用的促销方法有三种:一是广告。

广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。

房地产广告一般要求猛烈而集中,起到立竿见影的效果,因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现,以加强效果。

二是房地产展销会。

这也是一种促销手段。

它通过房地产商品的模型展览,设计图纸的介绍,散发宣传小册子等方法,引起客户的兴趣,刺激客户的购买欲。

三是人员推销。

这能使推销员面对面地了解客户的需求,解答客户的问题,有针对性地是行推销。

由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身,是一种特殊商品,所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。

3、渠道策略从商品房销售的方式来看,主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。

房地产销售代理机构通常熟悉市场情况,具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势,是买卖双方都愿意光顾的地方。

尤其是成熟、优秀的代理商,他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识,可以通过策划,有限度地制造热点、引导消费,也可给开发商提供一些有益的建议,往往促销效果很好。

房地产营销策略都从哪几个方面着手?推荐回答: 房地产的营销策略:房地产商品有其自己的特征,使得房地产市场营销不同于日用品、食品、品等低值易耗的产品,同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品,因此在营销策略上有着自己的特殊性。

(一)产品策略(product)房地产产品策略是房地产营销中的首要因素,房地产企业必须开发市场所需要的产品,才能生存。

按营销学中产品的概念及内容,房地产产品可以分为三个层次:1. 核心产品。

它是购买者实际上要购买的主要服务,对购房者来说,他们需要的是家庭感和安全感、成就感。

2. 有形产品。

指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。

3. 延伸产品。

它是附加在有形产品上的各种各样的服务,如物业、保证设施的提供等。

目前的市场情况表明,消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子,而真正需要的是产品本身。

因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。

由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的,所以在核心产品上,各房地产商都处于同一起跑线;真正能够吸引消费者,即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。

在目前的市场情况下,房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。

首先,给房地产商品取一个好听的名字,这样不仅能给人好的第一印象,而且还能引发美好的遐想。

比如,大宏公司开发的“九鼎雅苑”,其名称就是追求一种浪漫和古典的高雅。

其次,提高物业质量,赶超时代潮流。

在当前房地产商品供大于求的状况下,消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。

为此,开发商要采用现代化的新、新技术,使物业具有智能化和现代化的格局。

最后,房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的氛围,这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。

(二)价格策略(price)房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。

科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧,对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。

1. 定价方法。

在市场营销...

怎样更好的做一名房产销售

展开全部 房地产经纪人是一个表面风光,实际辛苦的职业,个中的滋味只有亲身从事了这种职业之后才能了解。

从事这个行业非常辛苦,早出晚归,几乎整天候命,之后就打爆别人的电话,这是个最能体现个人能力、个人魅力、个人价值的工作。

因为每一宗交易都会遭遇到两个完全不同的客户(房主和买主),所以每宗业务都是与众多人“斗智斗勇”的过程,每天绝对精彩。

每个资深的经纪人几乎都是一肚子苦水。

他们往往抱怨,“不是我们不愿意透明,实在是大家太缺乏信任了。

”从事中介行业的都非常倾慕香港的模式,每个房子的每一笔权属交易都清清楚楚,律师的责任义务也明确,相对经纪而言信任度就提高了。

总的来说,这个社会是非常公平的,行业整体缺乏诚信,便会导致对从业人员的缺乏信任感,因此只有不断地“透明”才有可能逐渐产生信任。

谁不想把业绩做好?谁不想每月成交落单顺利,获得良好的佣金收益?但是事实上,在整个销售过程中更多的是挫败,是跑单,是劳而无获。

每天拖着疲惫的身心回到家中,第二天起来,还是要面对更大的业绩压力。

经纪人一单的成交周期在20天到1个月,有时他们会跟踪客户一年,服务周期也要一跟到底,最后客户签订物业交接单后才算完事。

工作量和心理压力都很大。

对人的身心健康都是一个巨大的挑战. 你应具备以下条件:1、承压能力。

房地产经纪人肩上抗着巨大的销售指标,那些新手面对开不到单的窘境。

看着别人风光地落单,获得丰厚地回报。

那些飘在外地的房地产经纪人面对生活的压力,身后有主管经理一次接一次的催促,实际面临的却是客户的冷漠与拒绝。

面对困难,相当一部分人感到迷茫和沮丧,或放弃,或消极工作,结果自然是离成功的目标越来越远。

因此,摆正自己的位置、端正自己的心态,面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人,尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。

世界上哪有天上掉馅饼的事情?哪一行的成功能轻易达到?如果每个单子都顺顺利利,从来没有拒绝?如果是这样,大家都去当房地产经纪人好了。

可以常常想象一下自己的优秀业绩,过去开心的事情,朋友家人的期望。

我是一个房地产经纪人,我以我的专业来给别人提供服务。

那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。

他们损失的其实更多。

还可以想象以下更坏更糟的情况,或者其他一些熟悉人的悲惨遭遇,相比较而言,自己还算是成功的。

逐步建立起自己的信心。

2、分析能力。

房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力,学会发现市场机会,如现在在国六条的政策冲击下,市场交易开始萎缩。

那么,这时候可以开拓新的市场,如商业地产。

在与竞争的战斗中脱颖而出。

分析一下市场需求,金牌经纪人的成功要素。

那些是我应该借鉴和分析的。

不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点,让自己出于不败之地。

3、沟通能力。

一个成功的房产经纪人,一定是一个良好的沟通者。

房产中介人员,其工作内容还是和人打交道。

如何和客户,房主,同事之间实现良好的沟通,是成功的关键。

把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。

而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。

实践告诉我们,销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。

沟通,主要是把自己的想法告诉别人,同时聆听别人的想法,每个人都有被尊重的愿望,你要重视别人,仔细倾听别人的每句话,自己的意思要表达的非常清楚,能明晰地知道别人的想法和内心感受,微笑、热情,真诚,让别人有倾诉的愿望。

4·学习能力:从不满足于已经取得的成就,不断地学习新的知识,汲取营养,向业绩高手学习,学习他们身上好的要素,并应用到实际工作中去,才能确保房地产经纪人持续地获得成功。

对于房地产经纪人来说,销售生涯就像一场战斗,是一场不间断的、让人无喘息余地的追逐。

在一次次胜利中间夹杂着许多失败,在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、拒绝和失望。

虽然总是面临许多障碍与压力,但是优秀的房地产经纪人总能凭着出色的学习能力,最大程度地把握到社会与客户的发展变化,以知识为后盾,充分地做好前进准备,步步为营,百折不挠,最终登上成功的巅峰。

很多房地产经纪人存在营销知识匮乏、营销技能低下等问题,在策划与设计、市场调查方法、营销推广手段、合同制定,法律法规,房地产专业知识,金融,建筑学等诸多方面一片空白,操作起来杂乱无章,甚至根本就会做这些事,只知靠送礼、宴请、降低佣金,暗想操作等给“回扣”来推销商品,其专业知识的贫乏令人吃惊。

有些房地产经纪人在财务方面虽然会计算购进、销售、毛利、部分,变成本价格,但对费用水平、资金周转、进销成本、资金利税率投资价值分析,等基本概念,缺乏基本的了解,甚至看不懂一般的财务报表。

这样的经纪人员如果不努力学习,怎能按照市场经济规律来进行营销决策呢?更不可能通过会计核算来调整销售行为了。

经纪人员的专业知识主要表现在四个方面:对公司要有全面的了解。

房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等...

房地产面临去库存现在买房合适吗

展开全部 您好,根据国家统计局的统计数据显示,我们的商品房待售面积有6.6亿平方米,其实这个面积并不大,也只相当于全年销售面积的一半左右。

如果库存去化周期只有半年,相信住建部部长也不会说这个话了,真正的库存是在建的施工面积和待开发的土地储备面积。

截止到今年9月底,根据国家统计局公布的数据显示,在建施工面积已达到69.3亿平方米,比去年同期增加了2亿平方米,预计今年年底将达到75亿平方米,即便按照历史最高峰的2013年的销售面积,至少需要五年时间才能全部销售出去。

有知名人士说在建施工面积全部都已经销售出去了,还说这是常识。

其实,所有城市要取得预售许可证都是要完成一定的施工量的。

比如,上海市所有住宅要封顶才能取得预售许可证的,许多城市要完成三分之一或者10层以上的楼层施工才可以预售,当然也有一些中小城市是基础施工完成后达到±零标准就能销售,如果在建施工面积都已经全部销售出去了,那我们今天还会有库存吗? 在建施工面积中有多少被卖掉了?还是用继续数据说话吧。

从2000年到今年9月底,商品房新开工面积累计达到171.4亿平方米,销售115.4亿平方米,也就是说,这15年中,累计的新开工面积中有56亿平方米尚未销售,也就是我们现在的全部在建施工面积69.3亿平方米的80.7%,换句话说,只有五分之一的在建施工面积被预售出去了。

按照2013年的销售速度,去化周期也需要近五年时间。

销售面积远低于新开工面积,意味着库存还在持续增加。

我们2013年做了一个去库存的理想场景图,希望新开工面积减少下来,竣工面积增加上去,新开工面积与竣工面积相等,这样竣工率可以逐步回升到20%以上,可以让库存的施工面积不再增加。

但现实却是新开工面积虽然从2013年的20亿平方米降低到去年的17.9亿平方米,但竣工面积却跌破11亿平方米,剪刀差还在拉大,竣工率已经跌破15%,这意味着房子要竣工需要至少六年时间,而在2000年的时候,只需要两年半。

希望对你有用,望采纳!...

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