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房地产 项目收购

一个房地产项目公司的最佳收购方案是怎样的?
房地产项目公司的资产结构和股权结构相对简单,可供选择的收购方式多样,税赋成本成为决定收购方式重要的决定因素: 1.以项目转让方

房地产 项目收购

一个房地产项目公司的最佳收购方案是怎样的?

房地产项目公司的资产结构和股权结构相对简单,可供选择的收购方式多样,税赋成本成为决定收购方式重要的决定因素: 1.以项目转让方式收购。

虽然规避了原项目公司的隐性债务,但税务部门要求按不动产移转征收营业税、土地增殖税以及契税等。

由于标的巨大,税费太高。

2.股权收购方式。

收购方式虽然简单,且无税赋成本,但却保留了原项目公司。

如果该项目公司没有任何税收优惠政策可享受,不能享受所得税以及营业税返还,则对后期售楼不利。

3.委托开发方式。

虽然前期税赋不大,但后期项目移转,将导致更大的税赋。

经律师和财务顾问分析论证,形成以下最佳收购方案: 先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司,再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司,项目随公司而转移,而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠,免征不动产移转中的营业税、土地增殖税及契税。

对于吸收合并中的债务风险,则采用由被兼并方以提供担保的方式予以防范。

房地产商业经典项目有哪些?

1、现代综合型商业步行街区 这是城市中最普通的商业步行街区,一般是在传统商业街区改造或商业口岸节点新建形成的一般商业步行街区,主要功能是购物。

比如北京王府井、红桥市场等。

2、民俗特色休闲街区 一般城市的保留古民居街区或民俗建筑街区,都是最具名片意义的风情街区。

借用古民居街区进行改造,形成风貌提升,充实休闲和购物功能,形成城市民俗特色休闲街区。

进一步发展成为以仿古建筑和民俗特色建筑新建设的休闲市场。

丽江占城、桂林西街、凤凰古城、成都锦里、南京夫子庙、上海豫园、上海新天地、天津五大道等区域,已经成为旅游名片。

3、滨水休闲步行街区 城市滨水带借助城市景观环境打造,开发休闲和商业房地产,形成了大量休闲商业步行街区。

形成了滨海、滨江、滨河、滨湖等多种形态。

经典类型为渔人码头、外滩、威尼斯水城、周庄水乡水街等等。

4、酒吧休闲步行街区 酒吧是夜生活中的主力支撑,借助于比邻外籍人士生活区域的优势及街区房租价格低廉的优势,在大型城市中心区域,形成了一批酒吧街区,包括北京三里屯、什刹海、成都的玉林小区等等,成功的打造出夜生活区,成为城市旅游的亮点。

5、餐饮休闲步行街区 餐厅饭馆茶坊是中国最具商业活性的行业,可以说,中国人的社交生活80%在餐桌上。

因此,只要能够成功打造餐饮街区,就可以带动一个区域,引爆一个区域地产。

投资商借助于新开发区域的地价优势和城郊交通优势,往往成功地打造出餐饮休闲街区,形成社区房地产热销。

土地项目收,并购法律有哪些

展开全部1、土地被政府收购与一般土地使用权转让不尽相同。

土地被政府收购,符合规定条件的,不征收营业税、免征土地增值税。

土地收购合同应贴花。

土地政府收购,企业取得的收入属于转让财产收入,根据《企业所得税法》及其实施条例规定,应缴纳企业所得税。

若企业符合政策性搬迁的,可按《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函[2009]118号)的规定处理。

相关依据如下:①《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[2008]277号)规定,纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发[1993]149号)规定,不征收营业税。

《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函[2009]520号)第一条规定,《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[2008]277号)中关于县级以上(含)地方人民政府收回土地使用权的正式文件,包括县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件,以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

②《土地增值税暂行条例》第八条规定,有下列情形之一的,免征土地增值税:……(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定,条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批根据上述规定,企业的土地在2011年10月才将土地使用权转让给国家,转让土地使用权收入在2011年度确认。

2009年、2010年不涉及企业所得税。

《财政部、国家税务总局关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2008]151号)规定,财政性资金是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息,以及其他各类财政专项资金,包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收,但不包括企业按规定取得的出口退税款。

瑞安房地产有限公司的大事记

2014;李进港先生离任瑞安房地产行政总裁,高层管理架构重组2013;超甲级写字楼企业天地二期启动,瑞安房地产全资附属公司—中国新天地有限公司成立,中国新天地宣布委任黄勤道先生为行政总裁,瑞安房地产在武汉天地举行第二届可持续发展论坛,瑞安房地产及中国新天地与Brookfield订立投资商业物业及合作协议。

瑞虹新城3号地块正式动工2012;瑞安房地产在佛山岭南天地举行首届可持续发展论坛2011:虹桥天地项目启动;李进港先生接任行政总裁职位,罗康瑞先生继续出任公司董事会主席;瑞安房地产发行人民币35亿元优先票据2010:创智天地项目收购位于上海市杨浦区五角场的土地;瑞安房地产对外公布与欧洲零售地产巨头领德高共同发展武汉天地购物中心;委任李进港先生为公司执行董事及董事总经理;瑞安荟正式启动;瑞安房地产收购位于中国上海市虹桥区的土地;瑞安房地产发行人民币27.2亿元可换股债券;瑞安房地产发行人民币30亿元优先票据2009:瑞安房地产与欧洲零售地产巨头Redevco(领德高)签署策略合作协议,共同发展武汉天地商务商业群的购物中心部分2008:佛山“岭南天地”项目正式启动;“大连天地o软件园”取得位于旅顺口区龙王塘镇黄泥川村的两块土地使用权;“重庆天地”超高层项目“嘉陵帆影o国际经贸中心”动工;“武汉天地”商务群工程启动; 佛山“岭南天地”第一期正式动土2007: 瑞安房地产与瑞安建业携手合作,共同发展大连软件园第二期;“大连天地软件园”工程正式动工;瑞安房地产竞得佛山项目土地开发权2006:“武汉天地”第一期工程正式动工;瑞安房地产于10月4日在香港联合交易所主板上市(股票代号0272),集资总额达68亿港元,成为该年最大型的中国房地产企业上市项目2005:获得武汉市61.2公顷永清地区重建项目的发展权,项目名为“武汉天地”;瑞安房地产完成3.75亿美元债券配售;“重庆天地”第一期工程正式动工2004:瑞安集团成立瑞安房地产发展有限公司(瑞安房地产)为地产旗舰公司,巩固并加速集团在中国内地的房地产发展;与上海杨浦大学城投资发展有限公司签订协议,合作开发杨浦大学城的中央社区项目,即“创智天地“;瑞虹新城“瑞虹生活广场”正式开业,是该区首个最具规模的社区商业中心2003: 杭州“西湖天地”园林篇(第一期)开业;与重庆市渝中区政府签署协定,开发化龙桥地区重建项目,即“重庆天地”2002 :“上海新天地”正式全面开业2001 :“上海新天地”北里与太平桥人工湖绿地竣工1999 :上海新天地项目正式动工1997 :上海瑞安广场落成启用;瑞安集团获上海市政府批准卢湾区太平桥地区重建项目的整体规划1996:瑞安集团获上海市虹口区“瑞虹新城”发展权;瑞安集团与上海市卢湾区政府签订开发意向书,获得太平桥地区重建项目的发展权,第一期工程为“上海新天地”

房地产投资方式包括哪些?

房地产投资方式:两条途径:基本建设途径和房地产开发途径。

四种方式:基本建设途径中的基本建设式;房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。

基本建设式是指按基建程序进行报建的方式,建设自用的房地产项目。

这种建设方式是在房地产开发市场化之前,房地产项目建设的主要方式。

房产地开发市场化之后,国家法律和地方法规、规章对基本建设方式进行的房地产项目建设有严格的条件限制,这些条件主要有三个方面:一是投资主体的限制。

一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位;二是项目性质和用途的限制。

一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。

如国家投资的公用事业项目等,前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目;三是各地已停止办理经营性项目国有土地使用权协议出让手续(下称“停止国有土地使用权协议出让规定”)。

除非符合特定条件或经政府特批,通过协议出让方式取得经营性项目的国有土地使用权已不可能。

楼宇购买式投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态,并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况,如认为符合投资人的意图,则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系,通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。

这种方式最为简便。

相当于对某特定地区正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考查,在法律上、经济上和技术上进行分析和论证。

在此基础上,选择一家有实力的开发商开发的符合投资人意愿的项目,与其谈判达成购买合约。

不足之处是:拟购房产所在项目已完成相关法律程序的审批,其规划、建设等事项已很难更改。

对于已建设完工的项目的状况,只能在现有市场中进行选择,不能以自己的意愿进行所需楼宇的设计和建设。

对于未建设完成之房地产项目,则又存在着预购商品房的风险。

合作开发式如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围,则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。

这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司,也可以是通过合作协议的方式进行约定。

具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润,而投资人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。

双方各得其所。

合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的购买。

这种方式区别于楼宇购买式的主要优点是投资人的可控制性增加了。

楼宇购买式是买成品,最多只是定作而已。

而在合作开发式中,投资人直接进入项目开发的过程之中,可以对合作开发的房地产项目依不同的合作开发方式,实施不同程度的控制。

通过合作开发,投资人可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿进行创作。

不足之处是:合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作,法律关系及协作配合比楼宇购买式相比要更复杂一些。

如果进行合作开发,投资人将要投入大量的人力、物力和财力。

另外,合作开发房地产有两种方式,即不成立项目公司的合作开发方式和成立项目公司的合作开发方式。

如采用后一种合作开发方式,则停止国有土地使用权协议出让规定将会构成一个障碍。

购买股权式由投资人或投资人的关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权进行全面收购。

通过收购该房地产公司的股权,而实现对该公司开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、使用、收益和处分的权利。

这种方式比较前两种方式而言,最大的好处在于,投资收购房地产公司的股权,投资人不发生直接购买或通过合作方式获得房地产权利而产生的购房置物业的税费。

不足之处有三个方面:一是投资人对购置股权而拥有的房地产权利比较间接;二是对一家公司股权的收购,投资人需与另一家关联公司联手进行,投资人与该关联公司的关系将对投资人对间接购置的房地产的使用和处置产生一定的影响;三是如不是对一个现成的房地产公司的股权进行收购,而是成立一个项目公司再去收购其股权,则停止国有土地使用权协议出让规定也会构成一个障碍。

我是一个房地产开发商,最近一个项目要开盘,想搞个网络策划宣传一...

我有鼻子 发表于 2014-8-5 14:02 你的意思是不是指builder company里的 Site manager/Supervisor?如果是的话,按照我所在的公司情况来看 ...十分感谢你的回复,非常详细。

我所指的是开发商这边的supervisor,或者说project coordinator。

应该就是国内所说的工程监理吧。

根据我的了解,开发商一般会雇用一个第三方的project manager代其管理整个construction阶段。

但在这个过程中,可能这个外部的project manager会有一些做得不好的地方,那就需要开发商派一个公司内部的人全程监督,协调pm,builder等一系列人员的关系,让大家好好干活,并随时向自己的老板汇报进度等。

这就是我所指的职位,不知道有没有说清楚。

ps,我也觉得一开始语言会是比较难攻关的。

因为接触的是之前没有了解的行业,术语之类的倒是能很快熟悉起来,难的恐怕是和各方打交道的沟通和表达能力,应该需要长时间的锻炼。

房建项目分二期开发,可研,环评,方案设计等前期审批是否一期做

市计划发展委员会投资处(2)申报资料:①书面申请;②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告。

(4)办结时限、建筑退让道路规划红线距离、建筑后退基地边界距离。

对房地产项目开发来说、环保、卫生防疫等部门的选址意见、核发通知一份、盖有规划专用章的核定设计范围图一份。

建设单位取得建设项目选址意见书后。

工程建设项目立项审批具体实施程序如下:(1)承办部门:市计划发展委员会投资处(2)申报资料:项目开发前期调研程序、项目立项过程程序前期房地产开发作业流程简介第一部分 投资立项项目建议书(委托专业机构编制)项目建议书的作用。

征地是指项目选址用地为集体土地。

规划部门核发的审批文件;依法必须招标项目的招标总体方案、建设面积、容积率、绿地率、建筑密度,由主管行政部门转报项目立项申报资料;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。

国有土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.(3)申办程序、地形图三份:申请建设项目选址意见书同时,取得政府批复(项目立项),使项目取得合法的开发建设资格,在本阶段的主要工作是:起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书:建设单位填写申请表;⑤房地产开发公司的资质证明。

(4)办结时限:在收到申报资料后,5个工作日内予以批复可研报告。

通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证。

(5)收费标准,须缴纳2元/,市计委予以批复;②提供资金落实证明;对提出的规划要求要认真落实:建设项目选址意见书一份,方可办理取得土地使用权的手续。

在现阶段根据>的有关规定,房地产开发用地的取得方式有三种:一是通过国家出让方式获得(即通过土地一级市场取得);二是通过转让方式获得(即通过土地二级市场取得);三是通过与当前的土地的使用者合作等方式(即通过土地三级市场取得),项目建议书批准后即为立项;批准立项的工程可进一步开展可行性研究,实行备案制;无行政主管部门的开发商,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。

根据国土资源部第11号令,房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让,出让的地块均为熟地,不需要土地受让方进行征地拆迁。

若因特殊原因,必须进行征地拆迁的,该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。

实际操作中只要与土地出让方达成协议,即可进行拆迁。

征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。

二、实施程序(一)国有土地使用权划拨手续的办理1.承办部门:国土资源局2.申报资料:用地申请;计委批复的当年投资计划;建设用地规划许可证;建设用地规划意见;用地范围图;土地权属证明;工程项目总平面图。

3.申办程序:审核有关申报资料(2个工作日);现场勘测定界(10个工作日);制定一书三方案(建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案)(15个工作日);缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费(2个工作日);依照规定办理土地登记,领取土地使用证书。

4.收费标准:征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。

5.应注意的事项:划拨土地的范围仅限于:1.国家机关用地和军事用地;2.城市基础设施用地和公益事业用地;3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;4.法律、行政法规规定的其他用地。

对开发商来说,可以通过划拨方式取得的开发用地,主要是经济适用房项目建设用地。

(二)国有土地使用权出让手续的办理国土资源部第11号部令规定:凡各类经营性用地(含房地产开发建设),均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

承办部门均为:土地收购储备中心。

现分述如下:国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动,是有计划地进行的。

国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让计划,报经市政府批准后,向社会公开发布。

土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块的情况,编制招标拍卖挂牌出让文件。

招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告,公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

招标拍卖挂牌公告包括下列内容:①出让人的名称和地址;②出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求;③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;④索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式;⑤招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;⑥确定中标人、竞得人的标准和方法;⑦投标、竞买保证金;土地收购储备中心对...

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