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房地产业税收风险分析报告

房地产业财务报表需要分析哪些数据
展开全部 企业会计利润的准确与否会直接影响到企业所得税汇缴结果的计算。在日常税收管理特别是申报审核过程中,运用财务会计报表对重点科

房地产业税收风险分析报告

房地产业财务报表需要分析哪些数据

展开全部 企业会计利润的准确与否会直接影响到企业所得税汇缴结果的计算。

在日常税收管理特别是申报审核过程中,运用财务会计报表对重点科目及其科目(项目)之间进行逻辑分析,可以初步判断企业纳税是否正常,查出税收管理风险点线索。

一、房地产企业财务报表的特点 房地产企业与其他企业相比,具有开发周期长、资金投入量大、回收投资周期长等特点,其财务报表所显示的信息与常规信息相比,往往在理解判断上让人产生较大的偏差。

因此对房地产企业财务报表的解读不能完全拘泥于一般企业财务报表的常规方法。

相对于一般企业财务报表,房地产企业财务报表的局限性表现在: 1、大量预收账款导致短期负债剧增,影响了对企业偿债能力的判断。

大多数房地产开发企业都是以定金或首付款等形式预收部分房款,在预收账款科目核算。

由于房地产企业从项目的立项、施工、验收到正式销售开发产品需要较长的时间周期,导致预收账款长期挂账,形成了企业名义上的长期负债,进而造成资产负债率较高,影响了对企业偿债能力的判断。

2、开发成本准确计量和分摊难度较大,影响了对企业真实资产总量的判断。

一般来说,房地产项目开发周期长、时间跨度大,加之不确定、不可比等复杂因素的存在,开发成本准确计量和分摊难度较大,直接影响到企业会计利润的核算和企业所得税的征管。

不但如此,房地产开发企业之间由于开发规模、开发周期、资金状况、政策理解、核算水平等的不同,成本核算的对象、成本费用的归集与分配、成本核算周期等在企业间差异也较大。

有些企业开发项目虽已完工,但由于资金紧张不能按期支付给施工配套单位工程款,使得很多应及时进入开发成本核算的成本费用未能及时列支,开发成本也就不能及时转为开发产品,导致企业的开发产品账面数与实际数有较大出入。

3、期间费用全部计入当期损益,影响了对企业经营成果的判断。

按现行房地产开发企业会计制度规定,企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和营业费用作为期间费用,直接计入当期损益。

房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损,特别是对于连续开发和滚动开发的企业,很难通过财务报表分析出企业真实的盈利水平,就势必影响到对企业经营情况的真实反映和主观判断。

二、如何对资产负债表进行税收风险解析 1、货币资金科目分析。

如期末余额较大,则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析,如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象,要对企业的预收账款科目进行核实,是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账,少申报预计利润,同时要求提供银行对账单,查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况,并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。

如期末余额较小,要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。

应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对,是否存在资金转出不入账,不记在其它应收款等往来科目,而放在银行未达账项中。

另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对,如相差较大,应当分析具体原因,是否存在账外经营的情况。

2、应收账款科目分析。

由于近几年房地产行业进入卖方市场,房地产产品供不应求,有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清,所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小,应当对房地产企业的应收账款进行明细分析,如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额,则应重点分析,防止企业将收到的预收款放在应收账款科目,而不放在预收账款科目,需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假,是否存在逃避预交企业所得税行为。

3、其它应收款科目分析。

一般来说,此科目期末金额不大,应认真分析明细。

如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来,要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业,要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业,计入其它应收款科目,不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。

4、存货科目分析。

此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。

期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。

由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证,而房地产开发项目由于需要投入资本比较大,建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款,所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的,存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。

如果远小于预收账款期末金额,则有可能存在收入成本费用不配比的现象,存在前期多结转销售成本的可能。

这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据,是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。

有的房地产公司结转销售成本时,不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率...

房地产业隐藏的税收风险有哪些?

一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节,六大环节之中,至少涉及以下30个风险点。

在土地取得环节存在4个风险点: 1.佣金等支出没有取得正规合法发票,导致利润虚增,税负加大; 2.没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税; 3.虚增拆迁安置费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税; 4.以收购股权方式取得的土地使用权,滥价部分无法列支土地成本。

在规划设计环节存在3个风险点: 5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响; 6.虚开规划设计费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税; 7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。

在融资环节存在6个风险点: 8.向非金融机构(包括企业和个人)融入的高息资金利息支出无法取得正规发票,从而导致利息支出无法入账; 9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息,往往无法取得合法入账的凭据; 10.小金库现金往往不够支付利息或其他开支; 11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行; 12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息,存在偷逃税金问题; 13.借给自然人股东超过1年以上的借款,存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。

在工程建设开发环节存在的4个风险点: 14.虚开建安发票,加大建安支出,偷逃土地增值税的企业所得税; 15.为少缴税,实际发生工程支出但不索要发票; 16.签订建安合同后未足额缴纳印花税; 17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。

在预售环节存在9个风险点: 18.取得预售收入(包括定金、诚意金)没有按规定及时申报纳税; 19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税; 20.预售合同没有足额及时缴纳印花税; 21.销售合同(发票)为阴阳合同(发票),未如实申报收入; 22.售后返租时,按返租后的金额确认收入纳税,对小业主的返租收入未代扣代缴税金; 23.返迁房未申报纳税,或未按市场公允价申报纳税; 24.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税; 25.装修收入没有申报纳税; 26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。

在清算环节存在4个风险点: 27.取得的发票不合规,不如发票出具方与合同方、收款方不相符; 28.购买虚假发票虚增成本; 29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税; 30.关联方交易定价不合理等。

房地产投资风险问题的分析研究的论文怎么写!

房地产投资风险的研究摘 要:通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因,研究了房地产投资的种类,提出了房地产投资风险的防范措施,以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低,或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。

关键词:房地产,投资,风险,策略 房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行为,以期在将来获得不确定的收益。

房地产开发是一个动态过程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点,很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计,从而不可避免地带有风险。

房地产投资风险的存在始终对企业和项目构成威胁。

一个企业要想发展壮大,开发项目要想获得成功,必须做好风险管理工作。

1 房地产投资风险产生的原因导致房地产投资风险的原因很多,所掌握信息不全、不准,投资决策草率是主要的原因。

所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差,宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。

表现为:前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;货币发行政策和银行信贷政策、房地产供求形势的变化;房地产政策及由此形成的大气候。

发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。

此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

2 投资风险的分类1)按风险形成原因划分为:自然风险、社会风险、市场风险和技术风险。

a.自然风险,指由于自然力的不确定性给房地产开发商带来的各种风险,如地震、暴风雪、洪水和火灾等。

b.社会风险,指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险,如罢工、偷窃等,还包括政治因素所带来的风险,如战争、叛乱等。

c.市场风险,指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费者偏好改变等引起的风险。

d.技术风险,指由于科学技术的进步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。

2)按风险性质可划分为:纯粹风险和投机风险。

a.纯粹风险也称静态风险,指只有损失机会而没有获利可能的风险,如地震、火灾及建材被盗等。

b.投机风险也称动态风险,指既有损失机会又有获利可能的风险,如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。

3)按风险可控与否可划分为:可控风险和不可控风险。

a.可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解,能通过相应的措施对风险发生的可能性进行预测,将其控制在一定的范围。

b.不可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件认识不清,或者即使有一定了解,但无力改变外界条件,难以对其进行控制与管理。

4)按房地产开发程序可划分为:房地产投资决策阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房地产租售阶段风险。

a.房地产投资决策阶段风险,指房地产开发商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。

b.房地产投资前期阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目投资前期阶段可能发生的各种风险。

c.房地产建设阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。

d.房地产租售阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目出租或出售阶段可能发生的各种风险。

5)其他房地产投资风险分类的方法。

除上述四个方面外,还可从风险的影响范围(局部风险、系统风险)、发生范围(宏观风险、微观风险、内部风险、外部风险)、风险程度(轻度风险、中度风险、高度风险)以及能否保险(可保风险、不可保风险)等方面具体地进行划分。

3 房地产投资风险的规避和控制1)投资分散策略。

房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。

房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响,达到降低风险的目的。

而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。

共同投资也是一种常用的风险分散方式。

共同投资开发要求合作者共同对房地产开发项目进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大限度发挥各自优势避免风险。

2)投资组合策略。

房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。

例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等。

其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。

房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理的资金比例。

3)加强资产管理策略。

通过加强资产管理来控制风险,一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。

提高管理人员的素质,进而...

房地产业具体税收征管问题

缴纳的税款:土地增值税,建筑安装业所得税、营业税及附税、销售不动产所得税、营业税及附税;如果土地属于耕地还应缴纳耕地占用税。

附税具体为:城建税、教育费附加、印花税 税率:土地增值税看增值额与扣除项目比例,然后找税率和扣除数,土地增值税中从事房地产开发企业的费用扣除比例和利息不能提供金融机构利息证明的扣除比例,咨询当地地税税务机关;营业税、及附税税率分别为5%,营业税税额的7%、3%,印花税0.05%和万分之三吧,销售不动产的记得不太清楚了,你可以查一下;所得税25%;耕地占用税,去当地地税局去问问当地耕地占用税每平方多少钱

求一篇 我对当今房地产的看法 的论文

房地产泡沫成因与对策 2001年,我国房地产市场持续火热,房地产开发投资增势强劲,土地供应量增加,商品房全面热销,销售价格呈现较大幅度增长,全国商品房平均销售价格为每平方米2226元,增长5.8%,增幅比上年提高了3.3个百分点,空置面积也出现负增长。

著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预言:“2002年将是房地产行业的严冬,二月份甚至可能出现崩盘,七、八月份最严重。

”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。

一、房地产泡沫的含义及成因 房地产开发中的泡沫现象,主要是指土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。

由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成,而建筑物是人类劳动产品,其价格是由成本、利润、税金来确定,这相对比较稳定,较易判别,因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫(地价泡沫),而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。

无论是从现象,还是从本质看,泡沫与一般价格波动都有区别,主要有以下几点区别:从现象上看,一般商品的价格波动包括上涨、下降,而且在时间上是相连的、循环的,变化幅度一般不会很大,而泡沫是价格持续上涨,高到令人发狂的地步,直到产生恐慌,人们匆匆抛售,从而使价格暴跌,波动幅度很大,它不具有周期性,而是突然地上涨与下跌。

从本质上看,一般商品的价值是价格的货币表现,一般商品的价格波动反映市场供需平衡,既是市场机制作用的起点,又是市场机制作用的结果,价格总是围绕价值上下波动。

在正常的市场条件下,价格上涨、供给增大,投资者预期价格下降。

而泡沫发生的时候,市场机制失灵,人们的行为买涨不买跌,不遵循市场运行的一般规律。

当价格上涨、供给增大时,投资者预期价格进一步上涨。

1991-1993年,我国海南房地产价格正是这样飙升的。

1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼,到1992年就可以卖到3000多元。

有的商品房价格甚至突破10000元。

土地使用权的出让价格也大幅度提高,有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。

投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。

以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。

但很少有人会意识到房地产热骤然降温,房地产热在造就了一批富翁之后,相当一批公司被套牢在海南的土地上,上亿资金在有限的土地上沉淀。

泡沫并没有带来财富的增减,只有转移的功能。

房地产泡沫产生的主要原因是: 1.房地产商品的特殊性。

在一定时期内房地产商品供求不易均衡,而且合同期摊销交易成本低,这是泡沫载体所具有的一个条件。

所以房地产容易产生泡沫,是泡沫的主要载体之一。

2.土地的稀缺性。

土地的自然供给是固定不变的,它是地球表面的陆地与水域的总和。

城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的,我国的土地资源相对匮乏,随着经济的发展,人口的增加,人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。

这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求,在土地获利需求的驱使下,把获取的土地权益作为谋利手段。

土地权益是虚拟资本的一种,它可以反复转手。

马克思曾指出:“没有价值的东西在形式上可以有价格。

在这里,价值表现是虚幻的。

”因此,土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

3.地价具有虚构性。

地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。

也就是说,由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价(市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和,如果人们的预期地价是合理的,现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和)之间总存在事实上的偏差。

这种偏差越大,说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多,反之越少。

综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。

“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。

这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。

近几年来泰国的房地产市场发展过热,供过于求,但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。

他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产,可见这个行业仍有大的赚头。

许多开发商还想从继续建房中摆脱困境,在这种非理性的支持下,造成泰国房地产市场熊市弥漫。

4.房地产市场是不充分市场。

由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件(信息充分;商品品质;买卖者自由出入;交易双方数量众多,因而任何一方不会出现垄断局面)相差甚远,所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。

由于买者信息缺乏和信息的不对称,许多房地产交易和定价是悄悄进行的,这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。

由于房地产的不可移动性及其保值增值性,银行系统很愿意发放房地产贷款...

房地产企业所得税管理中的问题与对策有哪些

一、当前国税部门房地产企业所得税存在的主要问题(一)房地产开发企业纳税素质上存在的问题。

1.国税系统管辖的房地产开发企业均为新办企业,会计核算水平、办税能力普遍有待提高。

国税系统管辖的房地产开发企业均为2002年以后新办的企业,作为新办企业,办税人员大多刚走上新的岗位,缺乏房地产开发企业会计核算和企业所得税办税经验,对房地产企业所得税政策不够熟悉,在房地产会计核算、税务处理、涉税业务的办理等方面均显得相对生疏。

2.税收管理部门对房地产开发企业的管理不够深入,纳税辅导不细,政策宣传不到位,影响了房地产开发企业的税收政策水平和办税能力的迅速提高。

3.房地产开发建造时间长,投入资金量大,成本费用项目多,预提与待摊费用多,一般都是跨时间、跨地域滚动开发,同时开发几个项目,会计核算复杂,收入和计税扣除项目的计算受纳税人会计核算健全程度、人为逃避纳税等因素影响很大。

4.近几年来房地产行业发展过热,一些企业纷纷涉足房地产开发,追求短期效益,急功近利,有意逃避税收。

(二)房地产企业所得税征管工作上存在的问题。

1.国税系统对房地产企业所得税征管时间不长,征管水平有待提高。

国税系统对房地产企业所得税的征收管理工作开始于2002年企业所得税收入分享体制改革后,从无到有,至今仅只有短短三年多时间,征收管理缺乏经验,许多基础工作明显薄弱,房地产企业所得税征管人员的业务素质也有待进一步提高。

房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业,税务人员不仅要精通税收业务,还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识,税务人员的业务素质相对不高,使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。

2.房地产企业所得税税源管理工作不够加强。

房地产开发企业流动性大,资金体外循环现象严重,客观上难以掌握,加上受税收管理模式影响,税源管理工作不够加强,税务管理部门局限于房地产开发企业报送的纳税申报表和财务报表上反映的情况,没有更多地下企业核实情况,摸清企业的实际经营状况,税务部门掌握的房地产企业所得税税源信息严重不足。

3.国税管理和稽查部门缺少对房地产企业所得税进行深入调查和检查,调查、检查以后也没有进行比较深入的剖析,没有充分暴露出房地产企业所得税征管上存在的许多不足之处。

4.与地税部门、城建、建管、房管、银行等部门的交流不够。

房地产销售收入由地税部门负责征收营业税,房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理,地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。

城建、建管、房管、银行等部门也有大量的信息可供我们利用。

此外,地税部门还有多年的房地产企业所得税征管经验积累。

与地税部门、城建、建管、房管、银行等部门的交流不够,直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。

(三)房地产企业所得税应税收入方面存在的问题。

1.税收政策对预收款结转销售的确认时间未进行明确。

预收款结转销售是以预售产品完工来区分的,但目前房地产开发企业完工有着三个完全不同的时间(即单项工程验收合格时间、工程综合验收合格时间和三证齐全可办理产权手续时间),三个时间间距较大。

由于税收政策对完工环节和完工时间未进行明确,企业往往根据房地产项目的利润情况进行预收款的结转,当销售利润率大于15%时,销售结转就向后推迟,当利润率小于15%时,则在单项工程验收合格时就予以结转,从而达到调节利润的目的。

2.房地产开发企业存在内部预售再转售,转移利润利润的现象。

一般情况下,房地产销售在开盘初期销售价格较低,随着时间的推移,销售价格逐步提高。

有的企业利用内部认购,以较低的价格签订预售合同,一段时间后又以较高的售价进行转售,但合同签订的价格为预售合同价格,其差价名义上是订购人收取,实际上转入了企业账外收入。

由于房产价格是随着市场价格的变动而上下浮动,上述利润转移现象具有很大的隐蔽性,对其价格的重新核定难以寻找依据。

3.采取各种手段隐瞒、转移预收款收入,有的甚至将预收款直接转入私人银行卡,直到房产交付使用后才入帐缴税,使国家税款不能及时、足额入库。

4.用房地产抵付各种应付款项未按规定交税。

如:(1)以房抵债,以完工房地产抵付借款、银行贷款。

房地产完工以后,没有钱还款(银根收紧以后更甚),就用一部分房地产抵付借款,往往到不能再“拖”的时候再办理销售手续申报纳税,甚至隐瞒销售。

(2)以完工房地产抵付回租租金,换取其他单位、个人的非货币资产等等。

如绍兴市金时代广场、绍兴县华联国际商贸城等,都存在房地产销售过程中,房地产开发企业通过回租形式取得一定年限的使用权,并进行再出租或统一经营,而相应的回租租金在房地产售价中进行抵付(扣除)的问题,这种做法,既减少了房地产销售收入(房地产开发企业取得的一定年限的使用权实际就是一种利益,如果房地产开发企业已将这一利益计入应税收入则应当别论),又以“免费出租”的形式隐瞒了...

房地产行业税收筹划

展开全部 摘要:我国大多企业缺乏控制税务风险的机制,一些企业对税务风险防控不严,最终导致企业遭受财务损失、法律制裁和名誉损失,甚至是破产。

税务风险管理可降低企业纳税风险,提高企业整体经济效益。

本文在分析企业税务风险影响因素的基础上,研究了税务风险管理的相关问题,并对如何构建税务风险管理体系进行探讨。

关键词:企业;税务风险;风险管理 一、企业税务风险的影响因素 企业税务风险因素可分为内部因素和外部因素。

其中,内部因素包括企业财务状况、经营成果、纳税规划、对待税务风险的态度、风险管理机制的设计与执行、税务管理人员的综合素质等。

可概括为:一是企业管理层的税务风险防范意识;二是企业管理层遵纪守法、依法纳税的觉悟;三是企业自身经营管理体制;四是企业税务人员的业务水平。

外部因素包括产业政策、经济形势、融资环境、税收法规、监管要求及意外灾害等。

目前影响我国企业税务风险的外部因素主要有两方面:一是税收政策和法律法规。

由于税收政策受经济发展变化的影响较大,若是企业未能及时调整纳税行为,则很容易使原本合法的纳税行为变成违法行为。

二是税收执法主体具有过多的自由裁量权。

即使纳税人有较充分的理由少纳税,税务部门也可轻易否定,从而加大企业纳税风险。

二、税务风险管理的相关问题 1.税务风险管理和企业运营的关系 企业从设立到终止,每个环节都可能会涉及纳税问题,而税务风险自然伴随其左右。

企业设立之初需要到税务机关进行登记管理等;运营阶段需要进行纳税申报,明确企业相关税种和纳税依据;企业终止或变更时,需要在熟悉政策的前提下做好纳税筹划,妥善处理。

可见,管理层应当了解我国基本税制,树立依法纳税、节税的意识,并在此基础上做好税务管理,严格防范涉税风险。

2.税务风险管理和内部控制的关系 企业内部控制可以有效防范和控制企业风险。

完善的内部控制制度可以避免税务风险的发生,并正确地引导企业积极纳税。

一是内部控制可以防弊纠错,提高会计信息的真实性和可靠性,为企业纳税提供可靠的依据,将纳税风险控制在最低水平。

二是内部控制可以保证企业经营效率。

税务风险管理体系是内部控制体系的一部分,科学的内部控制能够保证企业高效、有序地生产经营。

3.税务风险管理和成本的关系 税务风险成本是在税务风险管理过程中必须支出的费用及预期减少的经济利益的总和,包括无形成本和有形成本。

税务风险管理方案设计必须以节税收益高于节税成本为前提,最终实现企业合法节税增收的目的。

企业进行税务风险控制时,要对比预期收入和成本,并着眼于整体税收情况,运用各种财务模型选择不同税务风险控制方案或其组合,以实现整体增收的目的。

4.税务风险管理与财务风险管理 企业财务风险管理与税务风险管理是既相互联系又相互影响的关系。

企业科学的税务风险控制可以避免其受到执法机关的处罚,降低税务风险。

进行纳税筹划在一定程度上也能增加资金流入,这也是财务风险管理目标之一。

同时,企业的财务风险管理是实现税务风险控制的保证。

财务策划能够使企业规避财务风险,使税务风险控制方案得以落实,有利于税务收益的预测和风险成本的认定。

三、企业税务风险管理体系的构建 1.明确企业税务风险管理的组织架构和步骤 ⑴税务风险管理的组织架构 对于不同的企业,哪些部门负责税务风险管理都是不同的,这取决于高管对税务风险的认识程度。

可以成立风险管理委员会,由董事会直接领导,受监事会监督。

风险管理委员会直接领导税务风险管理部,而税务风险管理部又分为税务部和风险管理部,同时风险管理部可分为监控组和战略组。

通过税务部与战略组、监控组的沟通,实现有效控制税务风险的目的。

⑵税务风险管理的步骤 一要制定税务风险管理计划,包括确定税务风险管理目标和明确税务相关人员的权利与责任;二要识别税务风险,了解税务风险的环境,综合分析税务风险特征,并对其进行分类;三要评估税务风险,估计发生损失的概率,并量化税务风险。

四要选择合理的控制税务风险管理措施;五要评价实施税务风险防控措施的效果。

2.税务风险识别、评估和防控的方法和技术 ⑴风险的识别 识别税务风险的基本方法是税务风险清单。

税务清单是由专业的税务人员设计的标准表格与问卷,其上很全面地列出可能存在的税务风险。

清单中包括可能发生的收入损失和承担的法律责任,优点是方便经济,适合于初次构建税务风险管理制度的企业,缺点是针对性比较差,忽略了企业特殊的税务风险。

在税务风险清单运用过程中可以配合其他辅助方法,包括流程图法、财务报表分析法、事故树法和风险形势估计法等。

⑵风险的评估 税务风险管理的成效依赖于税务风险评估的准确性,税务风险评估的应用基于数理统计和概率论的定量方法之上。

具体方法:一是设计制作企业税务风险自检与评价表,规范评价标准;二是量化税务风险。

其中,税务风险自检与评价表中包括“存在问题”、“评价标准”、“是否”及“问题剖析”四项,用来检验是税务风险的大小。

量化方法有:①借...

房地产投资开发业风险存在于哪些方面?

房地产投资开发是一个动态过程,收益与风险同时存在的。

由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性,使得房地产开发投资活动面临众多的风险。

一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。

在中国从事房地产投资与开发主要存在哪些风险呢?一、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。

经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。

主要包括以下三方面的风险:1、利率风险2、购买力风险 3、资金变现风险房地产项目开发风险:房地产项目的开发过程具有高风险、高回报的特点,项目实施的成功与否受到诸多因素的影响,而风险总是贯穿于项目实施过程的始终。

一、立项阶段的风险1、宏观经济政策风险。

政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。

房地产行业是国民经济的重要行业,受国家宏观调控政策的影响很大,国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。

2、项目定位风险。

当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后,准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。

我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化,仅仅经历了十几年的时间,许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题,导致了商品房的大量积压和空置。

不但投入开发的资金不能及时回收,而且会造成项目运作的艰难,甚至危及企业的生存。

二、土地获得阶段的风险在土地获得阶段,房地产开发企业主要面临的风险有: 1、土地状况风险。

土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。

土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性;土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度;规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。

2、征地安置风险。

征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。

一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统,各地情况千差万别,法规可操作性比较差;另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售,千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。

此时,开发商将面临艰难的选择,要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件;要么无限期拖延时间,丧失宝贵的开发时机;要么放弃开发项目,前功尽弃。

3、融资风险。

房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。

筹资手段合理,可以减少筹资成本,降低筹资风险;筹资措施不当,可能造成筹资成本大幅上升,资金周转困难,企业面临破产。

三、项目建设阶段的风险1、规划设计风险。

规划设计风险类似于项目定位风险,包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险;设计风险是指由于各专业设计(建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等)方案的设计依据、设计参数、方案选择不当,结构和设备器材选型不合理等,导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性需求,以及设计进度不能满足工程要求。

2、工期拖延风险。

房地产开发建设阶段每个环节的时间损失,都会使工期拖延。

而工期延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳销售时机;另一方面工期延长会增加投入资金利息支出,增加管理费用。

3、项目质量风险。

房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现,地段只是诱人的手段,而地产质量才是吸引客户的法宝。

影响质量的不确定因素主要来自施工环节,施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。

四、销售、管理阶段的风险1、销售时机。

房地产租售时机一般有三种情况:预售、即时销售和滞后销售。

采用预售可以提前回收款,节省利息,降低开发成本。

但一旦房价上升,开发商也失去了房价上升可能增加的收益。

房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法,其受销售价格随机波动的影响很大,这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。

房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时,开发商拖延一段时间,等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。

但滞后销售存在不能及时收回资金,承担较大资金成本的风险。

2、销售合同风险。

房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚,对交易双方的行为要有明确的规范,切勿模棱两可,因为房地产这种特殊商品价值量巨大,一旦遇到被侵占或被骗取,造成的损失是巨大的。

合同纠纷风险是一种概率较高的风险,并且一旦出现后,风险结果也较大。

3、销售税收风险。

房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种 风险,即纳税人在...

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