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如何抑制中国房地产投资过热_保障房地产业

中国政府抑制房价的做法是否起到作用了?为什么政府要抑制房价?...
政府为什么要控制房价?原因有以下四个方面:1)过高的房价,会使大多数国民背上沉重的物质和精神负担。当房价远远

如何抑制中国房地产投资过热_保障房地产业

中国政府抑制房价的做法是否起到作用了?为什么政府要抑制房价?...

政府为什么要控制房价?原因有以下四个方面:1)过高的房价,会使大多数国民背上沉重的物质和精神负担。

当房价远远高于大部分国民的日常收入时,大部分国民就只能采用增大按揭还款金额和按揭还款时限的方式购房,而采取此方式,将会使大部分国民长期承受来自物质和精神方面的巨大压力,如此的长期重压必然会严重影响国民的生活质量,并不可避免地会产生一些社会问题;2)过高的房价,会导致财产的过度集中,社会中的少数人(房地产商)会拥有大量财产,而大部分国民则会因房价而背上长期而沉重的负担,社会出现两极分化,贫富差距拉大,这一点,不仅与党的使全国人民走上共同富裕道路的目标相违背,而且会使社会的不稳定因素大大增加,3)过高的房价,会带动物价的整体上涨,最后引起通货膨胀,影响到国民经济的发展。

2007年中国经济开始出现通货膨胀的苗头,一方面是因食品价格上涨导致,另一方面则因房价上涨导致。

如果这种苗头不加控制,就会拉动其他商品的价格上涨,最终导致通货膨胀的全面爆发,所以,据昨日央视新闻报道,政府已将“控制经济增长由过快变为过热”列入了2008年经济发展的重点调控目标,4)过高的房价,会诱导大量的投机炒房者进入,而不断攀升的房价,迟早有一天会发生崩溃,崩溃的后果是造成成千上万的炒房者因还不起银行贷款而发生的严重财务危机,致使其生活乃至生命受到严重的威胁,并不可避免地导致一系列经济和社会问题的发生。

综上所述,过高的房价带来的后果将是:严重影响大部分国民的生活,导致国家经济衰退甚至至崩溃,并产生大量社会问题。

那么,采用市场经济的方法(即供需调节价格机制)是否就可以控制房价呢? 首先,我们需明确的是,市场经济体制虽然已被全球大多数国家普遍认可为一种较好的经济运行体制,但这一体制同样存在一些依靠自身力量难以解决的问题,简言之,市场经济决非解决一切经济问题的灵丹妙药。

基于以下几方面原因,采用市场经济的方法是无法解决房价上涨问题的:1)从经济学的角度分析,房价上涨的原因是因购房需求大于供房能力所致,所以要使房价下降,市场经济的方法是增大房屋的供应量至供需基本平衡。

但是,该方法是建立在房屋供应量可以无限增大的前提下的,而房屋供应量无限增大的前提条件则是土地供应量可以无限增大。

但问题在于,中国虽然很大,但同时人口也很多,中国必须留出大量的土地栽种粮食以养活十三亿人口,再加上必须要有的绿地森林面积,以及大量无法使用的荒漠土地面积,中国的土地资源实际上是比较匮乏的,与之相对应,用作房地产开发的土地资源也同样是有限的,不可能无限制地供给。

而另一方面,中国近年来正在经历大规模城市化建设的阶段,大量农民人口已经、正在和将要转变为城市人口,购房的需求量将长期处于增长的状态,房屋需大于求的局面必然会长期存在,房价的上涨也必然是一个长期存在的趋势。

2)房屋虽然是一种商品,但又是一种特殊的商品。

与汽车、家电等商品相比,房屋是一种人们不得不消费的商品(汽车、家电可以不买,房子却不得不买或租)。

所以,即使房价再高,人们也不得不勒紧裤腰带去买(这一点与食品相同:食品再涨价,人们也只有去买,因为不买就没得吃,没得吃就会被饿死)。

正因为房屋是人们不得不消费的商品,所以房地产企业才会有恃无恐,发起一轮又一轮的涨价风潮(汽车企业就不敢这么涨价,因为老百姓买不起汽车可以坐公共汽车,可以骑自行车),正因为房屋是一种人们不得不消费的商品,所以才有大量的炒房者进入,因为在中国,长期的一段时间里,房屋都因其具有大量的市场需求作为支撑,以及作为显性的物质资产而具有投资风险低、高保值增值性的最佳投资品的特点;3)房地产企业及炒房者基于其逐利的本性,只可能抬高房价而不是降低房价,而且是尽可能快、尽可能高地抬高房价,更促进了房价的飞速上涨。

综上所述,如果政府不加介入,而仅仅寄希望于市场经济的调节机制,房价将注定会不断上涨,而且注定会飞快地上涨。

基于房价上涨的问题绝不仅仅是房地产业内部的事情,也不仅仅是一个经济问题,而更是一个社会问题,一个影响到国民生活和社会稳定的大问题,所以,政府才会对房价问题如此重视,才会在近期采取一系列严厉的措施来对房价进行打压。

政府目前的措施如下:1.因为房屋这一商品具有“必须消费”的特性,所以政府必须采取一切方法,保证房屋这一商品让所有的国民都消费的起,“廉租房”、“经济适用房”即是政府为了保障中低收入家庭都能住得上房子而采取的措施。

当然,基于这一类房屋主要解决国民的基本居住需求,在价格及费用较低的同时,房屋的居住条件也相对简单,比如房屋的面积较小,绿化配套稍差等,2.控制房价,消除房地产中的泡沫,以保证房价不会引起通货膨胀及其他社会问题,3.对于既消费得起,同时也愿意消费的收入较高的群体,在不影响整体房价的前提下,可以采用市场调节的方法来确定价格。

政府的房价调控政策,可以简单解读如下:1.以政府调控为主,让所有的国民都...

房地产政策影响

房地产新政的实施效果,需用时间检验。

据近几日媒体对房地产市场的调查,房地产新政的出台,对房地产市场产生了较大的震动,近日房价上涨过快的城市房地产市场已经有所反应,一些嗅觉敏锐的投机者已经开始撤离,北京、深圳二手房市场有放量的迹象,新房市场也出现促销打折的现象。

更为重要的是,房地产新政不仅力度大,对供求总量和结构产生影响;也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心,将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期,对市场主体的心理上产生影响,引导市场主体行为发生变化,促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望,市场热度开始消退,进而促进供求总量的均衡,房价在新的均衡中稳定。

可以预测,随着新政的逐步落实,二手房交易将出现萎缩,买卖双方僵持一段时间后,二手房价将逐步回落,而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房。

下半年住房供给量将增加,需求量得到抑制,供求矛盾缓解,房价将向合理水平稳步回落,其中房价上涨过快的城市,房价回落的幅度越大。

求一篇 我对当今房地产的看法 的论文

房地产泡沫成因与对策 2001年,我国房地产市场持续火热,房地产开发投资增势强劲,土地供应量增加,商品房全面热销,销售价格呈现较大幅度增长,全国商品房平均销售价格为每平方米2226元,增长5.8%,增幅比上年提高了3.3个百分点,空置面积也出现负增长。

著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预言:“2002年将是房地产行业的严冬,二月份甚至可能出现崩盘,七、八月份最严重。

”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。

一、房地产泡沫的含义及成因 房地产开发中的泡沫现象,主要是指土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。

由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成,而建筑物是人类劳动产品,其价格是由成本、利润、税金来确定,这相对比较稳定,较易判别,因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫(地价泡沫),而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。

无论是从现象,还是从本质看,泡沫与一般价格波动都有区别,主要有以下几点区别:从现象上看,一般商品的价格波动包括上涨、下降,而且在时间上是相连的、循环的,变化幅度一般不会很大,而泡沫是价格持续上涨,高到令人发狂的地步,直到产生恐慌,人们匆匆抛售,从而使价格暴跌,波动幅度很大,它不具有周期性,而是突然地上涨与下跌。

从本质上看,一般商品的价值是价格的货币表现,一般商品的价格波动反映市场供需平衡,既是市场机制作用的起点,又是市场机制作用的结果,价格总是围绕价值上下波动。

在正常的市场条件下,价格上涨、供给增大,投资者预期价格下降。

而泡沫发生的时候,市场机制失灵,人们的行为买涨不买跌,不遵循市场运行的一般规律。

当价格上涨、供给增大时,投资者预期价格进一步上涨。

1991-1993年,我国海南房地产价格正是这样飙升的。

1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼,到1992年就可以卖到3000多元。

有的商品房价格甚至突破10000元。

土地使用权的出让价格也大幅度提高,有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。

投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。

以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。

但很少有人会意识到房地产热骤然降温,房地产热在造就了一批富翁之后,相当一批公司被套牢在海南的土地上,上亿资金在有限的土地上沉淀。

泡沫并没有带来财富的增减,只有转移的功能。

房地产泡沫产生的主要原因是: 1.房地产商品的特殊性。

在一定时期内房地产商品供求不易均衡,而且合同期摊销交易成本低,这是泡沫载体所具有的一个条件。

所以房地产容易产生泡沫,是泡沫的主要载体之一。

2.土地的稀缺性。

土地的自然供给是固定不变的,它是地球表面的陆地与水域的总和。

城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的,我国的土地资源相对匮乏,随着经济的发展,人口的增加,人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。

这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求,在土地获利需求的驱使下,把获取的土地权益作为谋利手段。

土地权益是虚拟资本的一种,它可以反复转手。

马克思曾指出:“没有价值的东西在形式上可以有价格。

在这里,价值表现是虚幻的。

”因此,土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

3.地价具有虚构性。

地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。

也就是说,由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价(市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和,如果人们的预期地价是合理的,现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和)之间总存在事实上的偏差。

这种偏差越大,说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多,反之越少。

综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。

“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。

这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。

近几年来泰国的房地产市场发展过热,供过于求,但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。

他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产,可见这个行业仍有大的赚头。

许多开发商还想从继续建房中摆脱困境,在这种非理性的支持下,造成泰国房地产市场熊市弥漫。

4.房地产市场是不充分市场。

由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件(信息充分;商品品质;买卖者自由出入;交易双方数量众多,因而任何一方不会出现垄断局面)相差甚远,所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。

由于买者信息缺乏和信息的不对称,许多房地产交易和定价是悄悄进行的,这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。

由于房地产的不可移动性及其保值增值性,银行系统很愿意发放房地产贷款...

急需!:关于中国房地产市场的发展研究的开题报告

中国房地产投资环境的地区差异分析摘要:房地产投资环境优劣对城市和区域经济发展具有重大影响。

本文从房地产开发企业微观决策的角度出发,抽象出企业进行房地产投资决策的决策模型,并依据该模型,建立房地产投资环境分析的指标体系。

在指标体系的基础上,根据各省相关统计数据,运用地理信息系统(GIS)软件对我国房地产投资环境的地区差异进行显示和分析,最后提出改善各地区房地产投资环境的相关对策建议以促进区域经济发展。

关键词:房地产 投资环境 地区差异 地理信息系统1 引言房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。

其具有高投资、高回报、高风险,综合性强、关联效应大等特征。

从1979年的住房制度改革以来,我国房地产业已经经历了20多年的潮涨潮落。

经济学家们的论证和实际事实都证明,我国目前正经历房地产业投资的第三轮快速增长。

在这种形势下,①系统地研究分析在一定时空范围内,影响房地产投资活动(特指掌握项目决策权的实业投资活动)的各种外部环境即房地产投资环境,探讨我国房地产投资环境的地区差异和成因,相信可以在一定程度上为企业进行房地产投资的区位选择和政府有针对性地改善房地产投资环境提供参考,以避免投资的盲目性。

2 理论基础为科学地分析评价房地产投资环境,我们必须首先建立投资环境分析的理论模型,并从该模型出发建立相应的指标体系,选择系列合适的指标。

目前比较成熟的投资环境评价方法有多因素分析法、等级尺度法、系统计量法、冷热国法、道氏公司评估法、风险评估法、投入产出法、系统动力学方法等多种,这些方法在分析投资环境时有一个共同之处,即都基本上是从宏观的角度出发较系统地分析区域投资环境的各个影响因素,并进而建立相应的指标体系。

然而由于缺乏微观分析基础,这类评价方法是否真正体现了微观主体投资者的利益,反映了他们的决策选择,却值得怀疑。

由于本文分析的是一个产业的投资环境,而作出产业投资决策的主体是微观企业,这更要求本文要建立基于企业微观决策的分析模型。

2.1 假设假设1:企业追求利润最大化,并设企业利润为 (p-c)y(1+r),其中p为房地产单位价格,c为房地产单位成本,y为企业如果进入市场会提供的房地产数量,r指房地产的增值能力。

由于房地产开发具有周期长、投资数额和风险大等特征,因而这里我们假设企业在进行投资决策时,会以当前市场上的房地产投资收益状况为基础,若收益为正,则预测房地产建成时的房地产投资收益;如果当前市场上房地产投资收益为负,则不进行投资。

假设2:房地产开发企业是同质的。

因而有,y=Y/Nc,其中Y为一个区域的房地产需要量,Nc指该区域的房地产开发企业个数。

作这个假设是基于数据的可获得性。

假设3:我们定义A为一个区域人们的住房投资倾向因子,即人们愿意将可支配收入的多大比例用于住房消费。

我们可以用pc/p来对其进行描述,其中pc指居民消费价格指数。

2007 关于房地产领域的政策

我把自己07年整理的一些数据给你参考一下,可能不是很全。

有部分是图表,复制后格式改变了,但应该比较清晰,满意就加分吧呵呵! 07年地产政策总列表 时间 部门 摘要 2007年2月5日 国家税务总局 颁布《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》,调整税额幅度及标准,从严征税,严格控制减免税。

2007年2月28日 财政部、国家税务总局 下发《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》,针对单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工,差价部分属于个人所得税应税所得,应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

2007年3月16日 十届全国人大五次会议 通过《物权法》,明确了对公有财产和私有财产给予平等保护、车库车位归属问题、规定住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期等内容。

2007年3月22日 商务部 发布关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见,严格限制外商投资房地产。

2007年5月 国土资源部 国土资源部门将突出整顿重点,抓好六个方面的工作。

2007年6月 国务院六部门 下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》, 2007年6月18日 国家税务总局 公布《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》,房屋买卖的计税价格为房屋买卖合同的总价款,买卖装修的房屋,装修费用应包括在内。

2007年8月1日 国务院 通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,要进一步建立健全城市廉租住房制度,要改进和规范经济适用住房制度。

2007年8月 国土资源部 加强处置闲置土地 闲置费按地价20%征收 2007年9月1日 国务院 《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》(下称《决定》)颁布 2007年9月27日 央行和银监会 发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平,同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。

2007年10月9日 国土资源部 发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让,此外,建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放。

2007年10月28日 国土资源部 各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度,重点对囤地开发商进行查处,为此国土部门已经制定了详细的方法。

2007年11月 国家发改委和商务部 颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》 07年金融政策总列表 时间 部门 内容 2007年1月15日 中国人民银行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2007年2月25日 中国人民银行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2007年3月18日 中国人民银行 上调金融机构人民币存贷款基准利率。

融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的2.52%提高到2.79%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的6.12%提高到6.39%。

2007年3月18日 建设部 五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。

2007年04月16日 中国人民银行 中国人民银行提高存款准备金率,商业银行的存款准备金率将提高0.5%,达到10.5%。

2007年5月15日 中国人民银行 中国人民银行提高存款准备金率到11%。

2007年6月5日 中国人民银行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,普通存款类金融机构将执行11.5%的存款准备金率标准。

2007年7月21日 中国人民银行 上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.06%提高到3.33%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的6.57%提高到6.84%;个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

2007年8月6日 国家税务总局 税率调整后储蓄存款的利息所得按政策调整前和调整后分时段计算,并按照不同的税率计征利息税。

2007年8月15日 国务院 将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。

2007年8月15日 中国人民银行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,普通存款类金融机构将执行12%的存款准备金率标准。

2007年8月22日 中国人民银行 上调金融机构人民币存贷款基准利率,金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.33%提高到3.60%;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,由现行的6.84%提高到7.02%;上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的2.34%调整为2.61%;上调个人住房公积金贷款利率,五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。

五年期以下(含五年)从4.50%调整为4.59%,五年期以上从4.95%调整为5.04%。

2007年9月15日 中国人民银行 上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.60%提高到3.87%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的7.02%提高到7.29%;个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。

2007年9月25日 中国人民银行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个...

房地产调控政策

展开全部 我国历史上历次房地产调控政策一共有五次 历次房地产调控政策回顾: (1)1993年至1996年:我国首次对房地产进行调控 1993年,我国首次出现房地产热,房地产开发公司急剧增加,房地产投资迅速增长,以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃,出现了严重的房地产泡沫。

此时经济出现了严重过热和通货膨胀。

1993年,国务出台了“国十六条”,在1994年又出台了年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》。

随着各项政策的落实,房地产投资速度明显放缓,房价迅速回落。

此时经济也又热转冷,通胀下降,经过3年的努力,经济成功的软着陆,房价得到有效控制。

这次调控使地产业受到重创,“国16条”出来后,大量开发商捐款逃离,海南等地房地产市场远元气大伤,地产业陷入了几年的低谷期。

(2)1998年至2002年:促进住宅业成为新的经济增长点,核心是房改 1997年爆发了亚洲金融危机,我国出现了“通货紧缩”,房地产市场随之进入低潮。

为了拉动内需,1998年7月,国务院颁布“23号”文件(《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》),进行住房制度改革、取消福利分房,明确提出“促进住宅业成为新的经济增长点”。

23号文件强调在“逐步实施住房分配货币化”的同时,建立以“经济适用性住房为主体的住房供应体系”。

1999年开始全面停止福利分房制度,推行住房分配货币化制度。

随着新的住房制度的落实,巨大的市场需求激活了低迷的房地产市场,房地产业开始进入发展新时期。

这一时期存在房地产市场供给结构不合理、市场秩序混乱等问题,为房地产再次出现泡沫埋下了隐患。

(3)2003年至2004年:确认房地产业为国民经济支柱产业 2003年8月,国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件),首次明确指出“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”,并且提出房地产市场持续健康发展是国民经济持续健康发展的有利措施,对符合条件的房地产开发企业和开发项目要加强信贷支持力度。

18号文件确立的“国民经济的支柱产业”是对1998年23号文件确立的“新的经济增长点”的升级。

并且将23号文件中确立的“经济适用房是住房供应体系的主体”改变为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”。

通过对经济适用房的重新定性,意味着政府不再为70%以上的中低收入人群提供保障性住房,大多数家庭不得不购买或者租赁商品房。

1998年出台的23号文件和2003年出台的18号文件对住房供应体系的定性明显不同,说明了政府的态度由害怕住房投资和住房价格上升过快转变为希望地产业的高增长带动整个经济的高增长。

2003年出台的18号文件没有提出实质性的控制房价和投资过热的措施。

(4)2005年至2007年:调控以稳定房价为主要诉求 2005年,房价快速上涨,房价问题再次成为全社会的焦点。

为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格,中央政府打出了地产调控组合拳。

2005年,国务院颁布“国八条”,建立政府负责制,将房价调控上升到政治高度。

4月,为了进一步细化和延伸“国八条”,国务院又颁布了“新国八条”,随着又出台了房地产调控操作层面的细化方案。

2006年颁布“国六条”和对其进行细化的“九部委十五条”;2007年,土地、信贷、税收等为房地产降温的措施密集出台,从土地管理、房地产秩序、抑制投机(尤其是抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面出击。

虽然投资开始平稳增长,住房结构得到一定的改善,但是房价越调控越上涨。

到2007年下半年,虽然房价增长速度有所放缓,但是房价依然不断上扬。

2006年出台的“国六条”将中等收入和高等收入人群一起推向市场,这意味着至2003年以来,保障房惠及的人群范围进一步缩小,供需关系更加紧张,势必推动房价上涨。

(5)2008年至2010年:房地产调控先扬后抑 2008年的金融危机使得国内的货币政策出现了戏剧性的变化,上半年货币政策由“适度从紧”改为“从紧”,下半年随着金融危机影响的扩大,货币政策开始由“从紧”转变为“适度宽松”。

2008年,在前期调控政策和金融危机的影响之下,房地产投资迅速减少,国际投资纷纷撤出,房地产市场进入观望状态,成交量日渐,房价也有所下降。

然而在房价调控效果刚刚显现时,政策再次出现松动,最终导致前功尽弃。

2009年,在经济刺激计划和宽松货币政策背景下,房地产调控出现松动——银行推行优惠利率、降低地产开发项目资本金比率等。

2009年年初,房地产行业“试探性抄底”,到年中“放量大涨”,再到年底预期政策出现改变而“恐慌性抢购”。

2009年,许多行业深受金融危机打击,但地产业在政策的刺激下逐渐复苏,并且引来爆发式增长的一年。

为了遏制房价过快增长,2009年12月以来,中央连续释放房地产调控信号,取消了2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策,将个人住房转让营业税征免期限由2年恢复到5年,以遏制炒房现象。

同年年底,中央出台了“国四条”结束...

国家近两年都出台了哪些房地产有关政策?

近两年都出台的房地产政策包括:1、不动产登记:不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

国务院已签署国务院令:《不动产登记暂行条例》2015年 3月1日落地实施。

2、房地产税法正式列入中国立法规划房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

2015年8月5日,房地产税有了新动向,最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布,包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中,这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。

3、房贷降准降息2015年5月10日,央行在宣布年内第二度降息之后,再次强调后续仍将执行“稳健的货币政策”,在经过不足半年的时间里三次降息两次降准后,尽管后续货币政策的总基调仍是“稳健的”,但从当前看,央行在应对实体经济变化的手段上已经开始向“积极”转化。

房地产营销策略研究参考文献,需要是最近几年的。

[1]王艳梅;宏观调控背景下房地产企业营销策略创新[J].商业时代,2010,No.497(22):121-122. 摘要:面对各地持续上升的房价和舆论的压力,中央近期连打房地产市场调控"组合拳"开始了新一轮楼市调控。

对于房地产开发企业来讲,目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻,房地产企业要想抓住机遇,迎接挑战,必须树立现代的营销观念,创新房地产营销策略,使企业在激烈的市场竞争中立足。

[2]赵瑾;浅析我国中小房地产企业品牌价格评价及品牌营销策略[J].中国外资,2011,No.254(23):60+62. 摘要:近20年以来,我国房地产开发企业多是采用粗放型的发展方式,特别是一些中小房地产企业,更是只重视短期利益,品牌意识淡薄。

而2010年以来,国家政策面不断加大房地产市场的调控力度,房地产开发企业纷纷进入了"冬季",如何在政策面趋紧的背景下,中小房地产企业如何实现快速可持续的发展,这将是我国中小房地产商未来几年需要面对的问题。

本文对我国中小房地产企业的品牌价格评价及相关营销策略进行深入研究,希望本文的研究可以为我国房地市场健康、快速的发展做出贡献。

[3]戴春山;基于顾客满意的房地产体验营销策略探讨[J].商业时代,2011,No.545(34):35-36. 摘要:顾客满意是顾客在消费后感受到满足的一种心理体验。

房地产的体验营销是将消费者购房的全过程体验作为整体,站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联等角度,重新设计房地产项目,为消费者创造值得回忆和持续愉悦的丰富体验,从而促进项目的销售。

为此,房地产商要对房地产体验营销策略进行精心策划,为客户创造全方位的体验。

通过房地产体验营销来打动购房者,引起情感上的共鸣,提高消费者的满意度,从而达到迅速销售的目的。

[4]孟德胜;浅谈房地产营销策略及创新[J].内蒙古科技与经济,2011,No.247(21):30-31. 摘要:对房地产营销策略、销售方式、存在的问题及营销策略的创新等进行了阐述,并提出了具体营销策略,即:在整个销售过程中贯穿以人为本的原则,让房地产的开发销售真正建立在市场的需求、消费者的需求之上,只有这样,才能创出品牌,在竞争中立于不败之地。

[5]徐瑞琳;我国房地产营销策略分析[J].企业导报,2011,No.202(18):108-109. 摘要:随着我国房地产业不断高速发展,我国房地产市场已出现由卖方市场向买方市场过度的趋势。

面对市场变化,如何迎合消费者的口味,吸引更多消费者成为各房地产企业在激烈的市场竞争中亟需解决的问题。

因此,房地产商不得不研究市场规律,重视营销问题,把营销管理上升到企业发展的战略高度,以满足消费者需求为目的制定营销策略。

[6]李德云;房地产六大营销策略探讨[J].现代营销(学苑版),2011,No.83(11):75. 摘要:市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。

在新形势下,随着市场的成熟,制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题,我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战,房地产营销策略的发展说明,为了赢得市场竞争,需要进行营销策略的创新。

[7]田硕;杨舜宇;刘鹏;女性消费心理与房地产营销策略研究[J].中国商贸,2010,No.487(26):23-24. 摘要:在我国,女性消费心理随着社会的发展而发生了重大变化,呈现了新的特征。

同时,女性消费者已经成为市场中的主角,在购买活动中起着特殊作用。

她们不仅掌管了城市家庭日常支出的话语权,甚至超越男性成为房屋、汽车等家庭大额消费支出的主导者。

因此,研究女性消费心理特征对于房地产企业有着重大意义。

本文就女性消费心理与房地产营销策略谈谈自己的看法。

[8]戴庆春;卢毅;基于顾客价值的房地产营销策略研究[J].重庆科技学院学报(社会科学版),2010,No.138(23):101-103. 摘要:根据菲利普·科特勒的顾客让渡价值理论,结合我国房地产产品的特点,分析了房地产顾客价值的构成。

认为在市场竞争日趋激烈的形势下,房地产企业需要努力提升"顾客让渡价值"。

就企业如何实现"顾客让渡价值"最大化提出了建议。

[9]崔银香;关于我国当前房地产企业市场营销策略的讨论[J].经营管理者,2010,(23):132. 摘要:本文分析了当前我国房地产企业在市场营销中存在的问题,总结了新形势下房地产市场营销所面对的市场环境特征,并据此提出了房地产企业加强市场营销的对策措施。

[10]于晓菲;刘章美;“后危机时代”房地产新政对消费者行为的影响分析——兼论房地产企业营销策略调整[J].特区经济,2011,No.265(02):292-293. 摘要:2009年第四季度,中国经济企稳回升,步入"后危机时代"。

房地产行业在我国经济回暖过程中功不可没。

但投机需求抬头引致过高房价引发了去年4月份房地产新政的出台。

本文旨在立足新形势,通过对消费者构成变化及其行为特点的透彻分析,提出新形势下房地产企业的营销策略调整方向,为房地产企业持续发展提供动力。

[11]王瑞玲;宋春叶;房地产项目营销策略研究——以重庆某房地产项目为例[J].重庆科技学院学报(社会科学版),2011,No.140(01):95-97. 摘要:房地产营销策划对房地产项目的销售起导向作用,要结合所在楼盘,进行市场分析,制...

国家对房地产产业有那些宏观调控政策?求大神帮助

中央到地方 1、房地产市场过热 2003年以来房价一路飙升,全国各大中城市房价上涨多呈提速态势。

图1表明2003-2005年房地产泡沫在加速形成。

而部分城市更是超出人们预期,如2006年上海地区商品房住宅均价已达到7038元/平方米,房价收入比为11.35:1,严重超出了国际公认的发展中国家3-6倍的标准。

图1:2002-2006年第三季度全国房屋销售价格指数 2、宏观调控仍待完善 面对房地产市场过热的发展态势,政府自2003年就开始陆续出台一系列的政策措施,力图通过宏观调控扭转这一局面。

房地产宏观调控在短期内成效凸显,各项指标在调控后有不同程度的减速增长或回落。

但根据历次宏观调控政策的经验,一般很难长期持续发挥作用。

2006年初,房地产市场在距离2005年宏观调控不到一年的时间里就出现价格反弹。

据国家统计局统计数据显示:2006年一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,北京、深圳等尤为明显;2006年前三个月全国房地产开发投资同比增长20.2%,增速超过30%的城市有12个;2006年1-2月,用于房地产开发的银行信贷占到了贷款增长的50%左右,大型国有商业银行中与房地产相关的贷款也占到贷款总额度的20%-30%。

信贷为固定资产投资提供了27%的资金,比2005年增长了8个百分点。

而2007年1月的数据显示,在房地产市场经历了“国六条”调控的一度萧条后,2006年房地产市场并未如预期降温。

2006年12月,全国70个大城市新建商品房住房销售价格同比上涨了5.4%,涨幅比上月高0.2个百分点,北京地区涨幅高达10.4%。

二、对我国房地产宏观调控存在问题的探析 房地产宏观调控是在我国宏观经济背景和既定市场体制下展开的,面临着诸多的考验。

1、房地产市场供需矛盾尚未解决的现状影响房地产宏观调控 长期以来,我国土地审批手续繁琐,供应量较少,地根紧缩带动了土地价格的上涨,造成房价随之水涨船高。

目前,土地成本约是商品房成本的1/3-1/4,成为房价高居不下的重要原因之一。

2、房地产市场在经济走势整体偏热环境下难以降温 上世纪90年代末以来,我国实施了扩张性的货币和财政政策。

随着广义货币年增长率的不断提高和利率的不断下降,投资成本的降低致使投资数量和规模的不断膨胀。

投资增长过速,体现在固定资产的增速过高。

我国GDP增长自1998年开始,维持在7%-10%。

而同期的固定资产增速则维持在20%-30%。

在经济高速增长,固定资产投资不断扩大的宏观环境下,房地产投资冲动难以抑制,房地产价格也由于土地交易价格上涨而形成向下刚性。

另外,前几年,我国水泥、钢铁业投资过度形成的产能过剩短期内难以消化,近几年中推动了房地产业投资增速的不断增加。

3、房地产市场发展环境受城市居民收入差距问题困扰 我国居民收入增加速度不敌贫富分化速度。

我国基尼系数已高达0.46以上,超出了国际中等贫富差距程度0.3-0.4的标准,处于高度警戒状态。

中间层收入下降趋势明显,经济增长的成果过快过多地流向了富人。

一方面,房价过高造成中低收入者买房难,住房需求难以得到满足。

以2005年在上海买一套100万的房子为例,以25年作为还贷期,年利率为5.508%计算,如果首付为30万,按揭为70万,则25年时间大约要还近130万元,每年需要还贷5.2万。

另一方面,富人通过此手段进一步聚敛财富,扩大了贫富差距,囤积居奇的行为又不断推高房价和人们的预期,加剧了市场的动荡。

据建设部调查,2004年北京市商品住宅投机性购房比例已经达到17%,在投机性购房中48%为空置待涨性购房。

2005年及2006年虽然采取了诸多措施,但空置率仍然高居不下。

而全国范围内看,2005年底,全国商品房空置面积已经达到了26%,严重超过了国际警戒10%的标准。

且截至2006年7月底,全国商品房空置面积已达1.21亿平方米,同比增长14.4%。

其中空置商品住宅同比增长10.8%。

数据表明了房屋空置率再次抬高。

4、城镇化运动过程中房地产合理供需预期被放大 随着经济的发展和人民生活质量的提高,城市化运动将全面推进,城镇对住房的需求也日益增多。

大学生就业、农民工进城等都是城市化进程中推动房价上涨合理因素。

我国的城市化.水平发展速度近10年内平均达到1.36%,若要达到发达国家75%的水平需要二十多年时间。

据预测,我国人口数量到2030年可能达到16亿的高峰。

届时城镇人口可达12亿。

2006年我国城镇人口5.77亿,到2030年,将净增城镇人口6.23亿按照“十一五”规划2010年我国城镇居民人均住宅面积将达到30平方米的标准计算,每年新增城镇建设用地就要达到7.79亿平方米。

如果按最近公布的全国城镇人均住宅面积26.11的标准计算,也要达到6.78亿平方米。

供不应求下房价小幅上涨尚属合理,但引发了各方对房价上涨非合理性预期,供需矛盾进一步被放大。

首先,城镇化运动加剧了房地产商谋取暴利的心理预期,导致部分地区投资结构失衡。

经济适用房投资建设少,高端楼盘和商用楼盘开发过度,不但造成高档住宅拉动下房价的向下刚性;还使经济适用房由于相对稀缺形成需求支撑下的价格上涨,给真正需要房子的住户造成了很大的购房困...

烟台市房地产发展历史

烟台房地产经历的几个阶段, “稚嫩的萌芽期”(1985-1991年)、“超前的过热期”(1992-1994年)、“寒冷的冬蛰期”(1995-1998年)、“温和的复苏期”(1999-2002年)、“全面的爆发期”(2003年至今)。

改革开放前,烟台房地产处于停滞状态,百姓居住十分紧张。

1974年,职工住房由工作单位统一承租、统一分配,租价最初为平均每间房月租为2斤玉米。

1980年,烟台人均居住面积只有6.39平方米。

上世纪80年代中期到90年代初是烟台商品房发展的萌芽期,烟台成为国家房改试点之一,商品住宅进入实质性的市场运作。

此后,“公房”从人们视野中渐渐消失,福利分房被叫停,住房实现货币化。

人们的居住观念也从被动等待福利分房,到逐渐认可“房子也是商品”,开始通过购房改善居住条件和居住环境。

从一个人人“廉租房”时代,进入了一个全民“商品房”时代,烟台的房价相应经历了几起几伏。

1988-1993年是持续上升阶段,年均增幅由23.21%上升了29.84%;1993-1999年是持续下降阶段,到1999年均增幅为-0.47%。

1999-2005年是持续上升阶段。

1999年以后商品房销售价格增速恢复上升趋势,增速逐年提高,到2005年年均增幅又提高到19.46%。

国务院发展研究中心今年发布《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》中显示,2000年到2004年期间,全国商品房销售价格提高了30%。

房价,缘何“步步高”烟台的房价到底涨了多少?家住葡萄山路的王大娘保存着一张泛黄的2000年的报纸,上面刊登了一则海边某楼盘广告,1916元/m2起价!让我们再看一组数字,今年上半年,烟台市房地产开发完成投资53.7亿元,商品房销售面积156.6万平方米,同比分别增长31.3%和35.5%。

商品房销售均价为2857元/m2,同比上涨5.4%。

而东郊海边的房价,现在的起价最低达到了5000/m2,最高的已经超过了1万元/m2。

仅仅五六年时间,烟台海景房的起步价便涨了两倍还多。

烟台房价缘何连连攀升?恒基东方(北京)地产顾问机构曾参与烟台几个大型知名楼盘的策划,该公司董事、行销总监向前静分析原因:原因一:供小于求。

烟台市民生活水平提高,消费经历了千元级(洗衣机、冰箱、电视机)、万元级(计算机),逐渐将步入十万元级,这主要包括汽车和购房消费,许多市民没房要买房、小房换大房、旧房换新房和二次置业。

此外,城市化进程加快、旧城拆迁改造力度加大、外来人口数量剧增也是重要原因。

原因二:成本增加。

我市住宅建设成本高的原因,一是土地成本大;二是收费项目多;三是拆迁安置费用大;四是建筑材料价格上涨。

原因三:住房回归商品属性。

过去,烟台居民解决住房问题还主要是依靠原来计划体制下的住宅存量。

一般情况下这部分住宅购置成本极低,当房价上涨时,这部分住宅的市场价值就随之上升。

由于烟台房价起点较低、增幅大,人们没有足够的心理预期。

原因四:投资渠道与消费观念。

改革开放后,一部分人暴富,中国投资渠道没有国外那么多,因此许多人投资买房。

另外,中国人自古就讲究“安家”,尤其胶东人更讲究置业,“无房不是家”、“无房不婚”等传统观念根深蒂固。

原因五:房贷制度的影响。

美国老太太和中国老太太购房的故事深入人心,房地产按揭制度的推行使得房价能够水涨船高,允许个人贷款了,需求量剧增,越来越多人做起“负翁”来,等等。

“价格泡沫”PK“房价不跌”2006年是房地产业不平凡的一年。

房市“热”得烫手:从新政出台“一石激起千层浪”、房价涨跌之争、“房奴”怨声一片到个人集资建房,已然演变成为一场“口水战”,房市喧嚣让人晕头转向。

未来烟台房价是涨还是跌呢?业界人士对此议论不一,一场房价涨跌的观点博弈也由此展开。

有人认为会“跌”,这无疑迎合了绝大多数消费者的愿望。

理由是房价已远远超过其价值,已出现价格泡沫。

就像电脑、手机等商品一样,当供大于求时价格自然会降。

有人认为会“涨”,他们认为只存在涨幅大小的问题,不存在涨跌的争论。

理由是房地产作为不动产是一种特殊商品,它有稀缺性、单件性、固定性、不可复制性、居住性、增值性等属性。

目前烟台房市不存在泡沫问题,未来一个时期,市场需求仍远大于供给,加上城市化进程加快、旧城改造、人口增加、建设成本增加等因素,房价不存在跌的可能。

根据国际通行算法,当城市人均GDP在1000-3000美元、且人均住房面积不足30平方米时,住房需求都会处于一个相对旺盛期;当人均住房面积在30-50平方米之间,需求会趋于平稳。

而目前我市正处于相对旺盛期。

许多旁观者表示,只有历史会给出最终答案。

但据烟台建设部门有关人士介绍,从今年上半年的情况看,尽管国家相关政策的集中“亮相”给市场带来强烈震动,但由于政策刚刚出台,还有待进一步的细化。

从目前的统计数据来看,烟台楼市并没有出现明显的“退烧”迹象。

当前我市经济增幅较快,房价起点比较低,因此烟台市的房地产业还不存在“虚热”问题,一年期以上的商品房空置面积较以往明显下降,也表明我市商品房的销售情况良好,房地产市场运行态势还比较健康。

安居不等于“居者购其屋”近日,国...

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