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房地产企业异地管理模式

房地产公司异地项目公司的管理?应该如何规范操作
房地产企业异地项目公司的授权管理 作者:冯哲 2007-8-30 17:20:11 管理者一般认为,在培养下属方面,与其手把手去教,倒不如“授权

房地产企业异地管理模式

房地产公司异地项目公司的管理?应该如何规范操作

房地产企业异地项目公司的授权管理 作者:冯哲 2007-8-30 17:20:11 管理者一般认为,在培养下属方面,与其手把手去教,倒不如“授权”,也就是扩大下属的权限,让他们凭自身的能力去解决问题。

的确,要想使下属潜藏的能力得到释放,与其频繁地下达指令,倒不如相信他们潜在的能力、发挥他们的主观能动性产生的效果好。

每个人都希望按照自己的意志,而不是他人的意志行事,这两种情况产生的结果是截然不同的。

说起来容易做起来难,在房地产行业中,每一个经营动作的背后都意味着巨额的投资,授权有可能意味着这些投资有去无回。

投资的最后损失应该由谁来埋单呢?企业管理者在授权问题上,往往非常慎重。

有些企业虽然发展速度很快,年销售收入达到数十亿人民币,在异地有数个项目同时开发,但内部管理体系还是非常集权的,有的可能变通为授权于自己最熟悉、最知根知底的亲信,有的干脆用自己的七大姑、八大姨等亲戚来“执掌朝政”。

现在所要研究的问题是,授权的对象是谁?该授多少?如何授予? 我们先来听一下管理前辈和大师的声音: IBM新上任的CEO山姆.帕尔米萨诺指出:“依靠组织结构以及经营者的指示,最大限度地发挥IBM的实力是不太可能的(IBM在全世界共有20多万名员工)。

这就要求我们必须在支持每一个员工通过正确的方法做出正确判断的同时,把权力交给他们。

” 杜鲁克指出:没有能力为自己培养领导阶层的机构是没有生命力的;组织生存和正常运作要求它能够在最高领导之下培养一批独当一面的领导者;组织既不可能自动生产足够多的领导者,也不可能自动生产经验丰富而又称职的领导者;解决的方法包括两方面:使领导者在尽可能低的职位上享有尽可能多的独立领导权,以及建立一套评价其表现的客观标准。

仔细品味上述观点,我们不难得出一个结论:企业的最终成功和领导团队的批量产生,是在授权的环境中实现的,或者说,一个没有实现授权的企业,在管理上是一个不成熟的企业。

授权的对象是权力,那权力是什么?有标准吗?能管理吗?在这我先不直接对权力进行定义,我相信每一个人都有各自的理解,都会给出自己的定义,我想从另一个相关的角度——责任,给出一个对权力的解释:责任中心。

大家都知道,管理学有一个基本的原则:权、责一起授予,即权责对等原则。

在企业管理实践中,单独分析权力是没有意义的,将权责连起来分析,其结果才具有对实践的指导意义。

再者,管理会计体系对责任中心给出了科学的、详细的定义,同时会计核算体系又能够对其进行精确的计量,这些成熟的企业管理信息系统,恰恰给出了我们对权力实施管理的依据和基础。

可以按各种不同的纬度对权力进行定义,但我认为,最好是以责任中心为纲,对权力进行系统的分析和管理。

在房地产企业中,最牵扯管理层精力的事情之一是对异地项目公司的管理。

俗话说,距离增加美感,但距离也增加了管理的难度。

目前国内企业的管理,“人制”的基础往往大于“法制”的基础,个体获取外界信息的难度随着距离的增加而增大,在企业内部信息系统不健全的情况下,对异地企业的管理着实让老板犯愁。

正略钧策从责任中心和业务权限匹配的角度,对房地产企业异地项目公司的定位进行了统计分类,基本有以下五类: 若按典型的三级管理体系分析,城市公司定位一般集中在3、4和5,4的比例较大;项目公司一般为1和2,2 的比例较大。

为什么会出现上述定位分布的离散度?现在我们来分析一下,项目公司定位的后面是对业务的授权,业务授权的背后是对人的授权,影响对人员授权的原因是什么?授权能够在制度和体制范围内实施管理吗? 在深入进行分析之前,先列举一下在授权方面一些企业的做法,了解其背后的影响因素是什么。

1、 异地公司团队人员不整齐,能力参差不齐,对于一些影响项目成功与否的关键环节,例如:策划、设计等,拿到公司总部来完成,或是就近集中于某一城市,由其对辐射范围内的项目实施统一管理和支持。

2、 当引进职业经理后,由于在某几个问题上的认知与高层达成高度的一致,致使对其授予充分的权力,但在日后的经营过程中,问题频出,其在管理层心中的地位是“与日递减”,出于降低业务风险的考虑,管理层开始收权,最终的结果是职业经理人满腹怨言地离去。

3、 在企业实践中,管理层授予权力的标准是员工的忠诚度,信任是唯一的基础,企业中关键岗位和主要管理层常常是老板的同学、战友和亲属。

4、 建立异地项目公司之后,责权配置不平衡,经常是责任大于权力,例如责任要求项目公司控制项目成本,但实际的权力只是控制施工阶段费用的支出,材料采购全部由总部包办,策划和设计更是没有能力和机会介入,当项目公司成立和项目人员到位时,施工图纸、工程预算、主材供应商都已全部确定完毕。

5、 对项目公司的授权没有定数,今年权限下放了,明年有可能就收走了。

例如在策划定位阶段,由于异地的风土人情、自然环境、市场购买能力、历史形成的消费习惯和大众鉴赏标准等因素,项目策划定位尽量由当地项目公司为主制定,这可能会在前几个项目过程中交...

房地产企业运营模式

展开全部 这个这个提问,问得也太空洞了吧?什么叫房地产企业的运营模式?如果单说运营模式,那就是参加拍卖拿地,付土地出让金和契税、印花税、手续费;报建各类开工手续,缴纳各类规费,拿到各种文件;招投标挑选设计、勘测、施工、监理单位,签合同,付定金;为施工单位办理施工许可证,拿着设计单位的设计图纸进场开工,按施工合同给工程款;以上过程中可以申请银行的开发贷款,但是现在能获批的可能性很低,能批得出是你的本事,批不出是正常的事情;房子造到可以办理预售许可证的时候办证,然后直接就可以预售了,然后交营业税,预缴土地增值税;适当的时候,觉得资金没问题了,可以偿还银行贷款;然后项目继续施工到竣工验收通过,审计、报备各类手续,交房;跟税务局进行土地增值税清算,年末计算所得税,这时候咋技术处理,就是财务的本事了。

不知道上述算不算你要的问题结果。

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房地产多项目、异地管理及集团管控房地产集团公司最近两年发展很...

展开全部 首先到晋也就是你准备去开发的地方的主管部门即房管局或者建委的开发处领取异地开发申报表,(因为各省市、地区因职能划分的问题开发部门所在的局委也有所差距)然后带着你领取异地开发申报表、拟开发项目的相关材料、申请书、营业执照、资质证书,到你原注册地开发主管部门盖章同意你到外地开发,再拿着盖过章的异地开发申报表,到你准备去开发的地方的主管部门按照他们的要求准备相关资料申报房地产开发异地备案,经他们受理同意核发异地开发备案证后你才能开发。

(友情提示你一下!就是一级的房地产开发资质能在全国范围开发;二级三级的资质只能在全省范围开发;暂定和四级资质只能在本地区开发。

)你先看看你们的房地产开发资质是什么级别再考虑能不能去办吧!不然别跑了数月手续到最后不能异地开发就惨了!...

房地产的运营模式

展开全部 第一步 房地产开发公司的设立 第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目,签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察(测量)费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费 第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还 二、国有土地使用权的划拨 13、国有土地使用权划拨用地申请 14、主管部门现场勘察 15、划拨用地申请的审核、报批 16、取得划拨用地批准 三、集体土地的征用 17、征用集体土地用地申请 18、到拟征地所在区(县)房地局立案 19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议 21、确定劳动力安置方案 22、区(县)房地局审核各项协议 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 25、办理批地文件、批地图 26、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28、办理农转工工作 29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作 31、地上物作价补偿工作 32、征地结案 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1、地价款(土地出让金) 2、资金占用费 3、滞纳金 4、土地使用费 5、外商投资企业土地使用费 6、防洪工程建设维护管理费 7、土地闲置费 8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税 第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁 房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费 2、搬家补助费 3、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费(周转费) 5、清理费 6、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 8、一次性异地安置补助费 9、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费 第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序 一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气(天然气)厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 9、设计单位出报批图 10、出施工图 11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表,办理开工登记 二、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记、招标申请 17、招标准备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准,正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会,勘察现场 26、召开开标会议,进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查 三、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监...

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