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房地产投资原理

关于房地产与投资的问题
近年来,房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业,房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂

房地产投资原理

关于房地产与投资的问题

近年来,房地产已经成为中国国民经济新的增长点。

作为国民经济的支柱产业,房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。

由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性,房地产投资决策难度增加,投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。

因此,分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。

一、房地产投资决策概述 房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中,房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证,对不同的房地产投资方案进行比较选择,并做出判断和决定的过程。

[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征,房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。

首先,房地产业是资金密集型行业,项目投资数额巨大,对金融倚赖性高。

另外,房地产市场的结构性问题较突出,投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业,如特种厂房、码头等,而商场、写字楼、公寓等,常被各种公司租用,更换使用性质方便,更能吸引投资者注意;其次由于房地产可作为抵押担保,并且一般能够安全地按期收回贷款,所以易取得金融机构的支持。

由于房地产业在社会经济生活中的重要性,各国政府对房地产市场投资都十分关注,常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面,房地产投资额也因而受到政府政策的影响;最后,房地产的不可移动性及回收期长等特点,使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规,以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响,风险因素多,风险水平相对较高。

因此,正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。

房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力,并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。

房地产投资决策可按以下四个步骤进行:第一,提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题;第二,制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案;第三,对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价,进行投资方案的比较,最后确定出最佳的房地产投资方案;第四,采取合理的步骤,按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。

①投资策略是实现正确投资决策的先决条件,按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。

影响房地产投资决策的因素多而复杂,对其中重要的因素系统分析很有必要,这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。

现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。

二、房地产投资决策要素分析 (一)时机的决策分析 投资时机总是存在于投资主体的外部环境中,与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联,也与特定的投资类型相联系。

房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种: 环境因素分析模式:房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的,其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。

在具体分析商业房产投资时机时,可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化,也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。

寿命周期分析模式:房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关,在房地产寿命周期的不同阶段,对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。

在商业房产开发投资经营的全过程中,会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段,商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。

开发价值分析模式:房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。

商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益,对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。

产业发展分析模式:产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。

把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发,将会有巨大的收益回报。

不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定,城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣,把握产业演进变化的规律性,有助于正确选择投资时机。

(二)区位的决策分析 房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。

房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值,区位理论是投资地段选择的理论基础,而在具体的决策分析中可采用以下一些方法: 因素分析法。

具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素,在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。

明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素,通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。

假设开发法。

运用假设开发法的原理,通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算,在...

房地产投资分析有什么好的方法呀?

房地产投资分析方法-销售比较法选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较,这一方法十分简单,但要求市场上有足够多的可比物业。

同时,需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。

房地产投资分析方法-总租金乘数法公式:总租金乘数=投资价值/第一年潜在租金收入投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。

这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

房地产投资分析方法-直接资本化法公式:总资本化率=第一年的营业净收入/投资价值营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。

对于住宅来说,营业费用通常为中介费用。

该法与总租金乘数法相比,考虑了空置与欠租损失和营业费用,但同样未考虑融资和税收的影响。

房地产投资分析方法-税前原始股本收益率法公式:原始股本收益率=第一年税前现金收入/初始投资。

初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。

对于大多投资者来说,都存在融资问题。

这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。

房地产投资分析方法-租金回报率分析法公式:(税后月租金-每月物业管理费)*12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。

对按揭付款不能提供具体的分析。

房地产投资分析方法-租金回报率法公式:(税后月租金-按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款)优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。

弊病:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

IRR法(内部收益率法)房产投资公式为:IRR=累计总收益/累计总投入优点:IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。

可以与租金回报率结合使用。

IRR收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而IRR则是按复利计算。

不过,通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。

而未来租金的涨跌是个未知数。

惟有一点是可以确定的:市场的未来是不确定的,有升值的可能,也有贬值的可能,只是看升值、贬值哪种可能性大了。

所以还要进行投资敏感性决策分析。

作为投资行为,投资者关注的是收益与风险,通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。

由于房价是已知的,于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。

当然,如果你觉得上面专家的方法太专业,比较复杂,想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。

这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。

据了解,按他们的计算原则,衡量一处物业价格合理与否的基本公式为:如果该物业的年收益*15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。

如果该物业的年收益*15年>房产购买价,则表明该投资项目尚具升值空间。

还可以有一种更为简单、便捷的方法,虽不是很专业,但适合百姓进行投资选择:如果该物业的月租金=房产每平方米单位价格*物业面积/100,则认为该物业物有所值。

如果该物业的月租金>房产每平方米单位价格*物业面积/100,则表明该投资项目尚具升值空间。

以上是常用的比例与比率法,它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断。

有的需要进行专业性的投资分析,为投资者进行房地产投资理财。

在看一项投资时,投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。

投资房地产怎样投资(方法)?

1.个人资金实力及租赁市场的分析:房产投资要有相当的经济实力作为后盾,这就是对于个人资金实力的体现,资本的积累对于投资是十分重要的;投资前要对租赁市场有一定把握,避免盲目投资。

2.房产投资品种的选择:目前可供个人投资者选择的投资种类主要有住宅、商铺、写字楼等,不同的地区不同的城市有不同的选择倾向。

3.购置投资型房产应注意的问题:综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面问题。

4.购置房产后如何进行投资操作:投资者用现款或分期付款的方式直接向房地产开发商购买住房,并适当装修、装饰后出售或出租,以获取投资回报,是迄今为止住房投资者最常用的一种方式。

5.个人投资房地产应注意的风险:投资者应事先准备好风险应对措施,防止风险过大导致得不偿失。

房地产由于其稳定性和实业性,决定了其投资的高利益,相伴存在着高风险。

因此更需要投资者精打细算。

“做房地产投资需要多少钱?”前期的准备至关重要;“房产投资具体怎么做?”需要注意的流程和要点千万不能遗漏。

影响房地产开发投资的因素有哪些

一、 产生原因所掌握信息不全、不准,投资决策草率。

所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。

宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。

这在经济生活中也经常遇到。

表现为:一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策;三是房地产供求形势的变化。

房地产供给严重不足的状况已成历史,供过于求,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大,期房销售几乎成为不可能。

四是房地产政策及由此形成的大气候。

如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”,这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。

具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”,而实际上“感觉”错了或反了。

如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”,将项目脱手,而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,结果供求关系“此一时彼一时”,或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观,最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力),而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱,项目运作中难于实现预期的经营业绩。

此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

房地产投资风险的识别如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率,其计算方法有以下几种。

(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别1.投资房地产的营业率。

一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。

以利润来维持其赚钱的能力。

营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。

计算公式为:营业率=年营业总费用/年计划总收入据有关调查数据表明,新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。

办公楼、商业楼有不同的营业率。

营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。

太高则说明管理不善。

太低或太高都说明风险太大。

2.偿债收益比。

营业净收入是扣除所有成本费后的收入,是偿还债务资金的基本来源。

它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。

偿债收益比=营业净收入,要求的年偿债额偿债收益比数值越小,该项借款投资的风险越大;反之,则风险越小。

住宅资产的偿债收益比一般要求超过1:2才被认为是安全的。

3.保本占用率。

保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。

其计算公式为:保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额),年计划总收入保本占用率越高,投资风险越大。

可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%—90% 。

(二)概率与数理统计的方法由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布,因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。

这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。

而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。

虽然可以作市场调查,有已开发项目的资料,可以使用数理统计的方法得出分布或其估计,甚至通过统计检验,但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。

这是因为各个房地产项目之间的差异较大,有时相距十几米的位置,即使其它条件都相同,投资的报酬回报也存在很大的差别。

将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。

二、 风险因素1、地段买住宅讲究地段,买商铺就更讲究地段了,有可能相差很短的距离,而租金、售价就可能相差很大。

所以在商铺的选址时,要对地段进行详尽的调查分析,才能达到预期目的。

商铺的地段一般分为三类,第一类是成熟的中央商务圈--在经济活动最活跃的地区。

这样的地区往往人气最旺,最有活力,租赁需求也最多。

第二类是成型中的商圈。

这些地区多临近大型的住宅区或就业中心区(能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区),并且交通、通讯、基础设施的管线网络发达。

第三类是住宅小区内部。

小区配套种类齐全,这也同样等于增加了人们可及的资源量和可选择性。

后两类应是一般投资人的投资重点。

就业中心区为住宅区提供了需求市场,住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力,也为商铺的迅猛发展创造了条件。

而商铺的兴起,将启动住宅与就业的二度兴旺,特别是新建楼盘的品质和价位会有明显的提高,这反过来又会令商铺的增值更为可观。

但若投资小区内的商铺则需要比较慎重,一方面是人流有限;另一方面,住户在小区内消费仅仅为图个便利,而难有持续的、大宗的消费。

适宜投资的小区内商铺,一般应具有足够大的规模,或者是开放式小区,有宽敞的街区道路。

2、环境生态、人文、经济等环境条件的改善会使房产升值。

生态环境要看小区能否因绿地的变化而使气候有所改良。

要重视城市规划的指导功能,尽量避免选择坐落...

房产投资需要注意什么 如何投资房地产

随着“国五条”各地细则陆续出台,房地产市场也逐渐回归平静。

房地产市场是这10年最热门的投资,也是争议最多的投资,说到为什么投资房产,一个较为一致的答案是中国缺少投资渠道,不投房产投什么?有这样一个案例:父母现在有50万闲置现金,想买一套公务员小区转让房,是别人转让的名额,房子还没建,估计在2015年建好,说是有两期一共4万套,现在要交房子定金也算是首付10万和名额出让费5万。

父母和我现在都有自己的住房,房子买来的目的就是投资,在大理下关,3千一平,160平。

现在疑问就是这样的房投资价值大不大,好买卖吗,如果投资周期过长是不是失去了投资意义呢,还有一种选择是我在昆明付首付30万左右买一套小的商品房投资,哪个更好一点呢?在房地产的投资方面需要注意些什么?如何投资房地产?从定义上来说,房产投资是指以房地产为对象来获取收益的投资行为。

投资房产的对象按地段分投资市区房和郊区房;按交付时间分投资现房和期房;按卖主分投资一手房和二手房;按房产类别分投资住宅和投资商铺。

房地产投资过程房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。

房地产投资周期长、环节多,是一个相当复杂的过程,对此,在房地产开发一章已经进行了一定的阐述,房地产投资过程与开发过程是类似的,不过其侧重点不同。

概括而言,房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。

1、投资分析房地产经济活动,是个大量资金运动的过程,一旦作出投资决定,资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。

投资决策准确,是确保整个开发项目成功的关键。

反之,投资决策失误,就会导致重大损失。

因此,慎重地进行决策,是房地产开发经营的必要前提。

要保证投资决策成功,就必须在市场分析、财务分析的基础上,认真做好可行性分析研究。

因此,只有在计划阶段中的可行性分析确定后,整个计划才可能付诸实施,而下一步骤的投资程序才能继续进行。

投资者必须了解在计划评估过程中,可能会因为遭受的限制而作某些修改,因此,投资者在作可行性分析这个步骤时,并不能将其当作单纯的接受或否决的过程,它实际上还包括了重新评估与修正的功能。

通常,在一些较大项目中,为了确保投资决策成功,可行性分析要反复研究,在正式决策之前,可作可行性研究,以保证投资决策的准确性。

2、土地开发权的获得这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。

当在计划时期确定投资计划可行后,土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点,如完全买断,还是合作开发,或是部分使用权(如地上权),或长期租赁等。

在确定产权形式的同时,要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序,以确定产权的取得成本。

在这一过程中,是从一级市场通过批租形式获得土地,还是从二级市场购得土地,其具体法律手续各有差异,必须搞清楚其中的每一个环节,以免产生不必要的纠纷。

此外,由于房地产为良好的担保品,而且其取得成本通常非常巨大,因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权,也就是向金融机构融资以取得资金。

不同的金融单位其信用成本与融资条件不同,因此在进行融资活动时,要详细评估投资计划与各种融资机会,以选择最有利的融资方式。

3、房地产建设开发在房地产开发中,首先要取得政府立项和规划的许可。

立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件,是一个相当繁杂但又十分重要的工作。

在房地产整个开发过程中,其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。

在上述前期工作完成之后,方可进入实质性的建设开发阶段。

以后的工作为根据规划及开发要求进行设计,然后寻找建筑商进行营造。

在整个营造过程中,投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。

由于开发所需要的资金相当庞大,因此在大多数的情况下,投资者仍须向金融机构融资以取得资金。

此时,融资活动又成为一项重要的工作,如何取得与选择有利的融资机会与融资条件,以保证建设开发进度及按时竣工完成,成为此时融资活动的主要目标。

4、房地产销售经营在房地产销售阶段主要的工作,包括:一是必须有完善的营销规划。

包括确定目标市场的购买者,拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。

二是实际的销售活动,包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段,以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。

三为融资活动的进行。

由于房地产金额庞大,在促销的过程中,常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者,因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。

在这一阶段中,某些已开发完成的房地产,如果不是以销售为目的,或者因销售状况不理想,也可以把这部分房地产作为物业进行经营,即以经营谋利为目的。

经营的形态主要分为两大类:一类是将房地产出租给他人,并定期收取租金获取收益。

这类租赁的经营形态,投资者负担的管理成本较低,收益固定且风险较小,但是一般而言报酬可能较低。

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为什么地产投资是最好的投资

本文并不是向你介绍如何经营或投资地产(物业),而是用简单的问题来说明地产投资的基本特点,也许读过之后会让你突然跳起来,惊呼:“哇,我从来没想过地产投资会有这么好!”这其中的原因是一旦你“了解它”,你就会明白为什么物业投资如此之好,但同时它又是一个很简单的投资工具。

你将会迫不及待地想要应用、尝试并在实践中得到印证。

找到一个合适的投资物业并不太难,而且我们可以利用大部分或者全部是别人的钱(OPM:otherpeople'smoney)来购买物业。

物业投资的年回报率可达20%、30%、50%、100%或者更高。

而且所有的操作过程非常简单。

当我向大家介绍:物业投资不同于别的投资,它比别的投资好,不只是好一点点,甚至好上十倍、百倍。

大多数人都不相信。

下面将用简单的例子来说明为什么物业投资比别的投资好。

假设你有一笔钱准备作投资,可以是五千、一万、十万或者是一百万。

其实到底有多少钱并不重要,因为投资的原理对于所有的例子都是相同的。

现在我们假设你有十万现金。

你正在考虑是将这些钱投资在股票上呢还是在物业上。

为简单起见,我们先忽略中介费。

请看下面的四个简单问题:第一个问题:你可以用10万现金买到价值多少的股票呢?很多人听到这个问题时以为这是一个脑筋及转弯问题呢,其实不是。

对于大多数人来讲,当你投资10万块在股票市场上,你只可以买到价值10万的股票。

有些人会不服地说,可以有一定的透支额度去买股票啊,但是股票下跌时随时会遇到斩仓的危险。

而事实上,在股票市场的投资者大都是用现金去投资股票的。

因此,几乎是所有的情形下10万元现金只能买到价值10万的股票。

你可以用10万现金买到价值多少的物业呢?很明显,你可以买到价值10万的物业。

但是,你可以利用50%的贷款,买到价值20万的物业;你可以利用66%的贷款,买到价值30万的物业;事实上,你可以利用90%的贷款,买到价值100万的物业。

我知道要用10万的现金来买价值100万的物业,会让你感觉很不踏实,很不安,甚至想都不敢想。

大概你会想,你将要负担90万的贷款;按照5%的利率计算,单单每年的利息就有4.5万,这可能比你的目前年收入还要多!结论是如果你用10万的现金来买一个100万的物业,你将拥有资产价值100万的物业,而且还将获得相应的租金收入。

如果你买到一个好的物业,所收取的租金不但可以抵掉所有的费用,还可以有多余的收入(现金流:cashflow)。

概括来说,当你买股票的时候,你需要支付出全部的现金价;而当你买物业的时候,你可以靠银行或者其他财务机构来借钱给你。

很多人会质疑用向银行和财务机构借钱来投资物业的办法。

他们常常讲述他们曾经在贷款中遇到的困难,并用这些例子来加以反驳。

他们完全忘记了一点,那就是你身边到处都随处都可以看到报纸,电视广告,或者广告牌关于房屋贷款的广告。

你从来都不会看到广告这么说:“用什么投资钻石、古董、画品、贵重金属、股票、存款证明、互惠基金或者电话卡?来找我们,我们会借钱给你投资。

”这听起来有点疯狂,对么?这些报章杂志、电视频道和广告牌不断的有提供你投资物业的资金的广告。

你有没有觉得当你买了一辆新车的时候,你会突然发现马路上有很多跟你同一款的车?当你想要找提供借贷置业的广告时,你会突然发现到处都是这样的广告。

同时你也会发觉很少有提供给其它投资的贷款。

我们从另一个角度看看。

想象一下,你走进银行,告诉银行经理:“我想投资黄金;我的邻居说投资白金不错;我的孩子喜欢收集电话卡;我的太太收集古董,而我想再买些股票和债券,请问您可不可以借钱给我投资呢?结果会是:这个银行经理会笑笑请你离开。

但是,如果你问他借钱作物业投资的话,他会很想借给你。

这个例子告诉你物业方面的两点。

第一,物业投资被认为是安全和有保障的投资。

房地产的借贷利率要比任何其它的借贷利率小很多。

很明显,风险越高,贷款的利息就越高。

第二,从银行经理很乐意借钱作物业投资(不借作其它投资)中看出很重要的一点,那就是当你要购买物业时,你可以利用绝大部分的借贷资金去操作,这是多么理想的情况!再多用一点时间考虑一下,银行有(许多)钱,但是他们不会去买物业;而你想买物业,但是没有(足够的)钱。

这是多好的一个合作机会!总之,用10万现金,你可以买价值10万的股票;然而同样的10万现金,你可以买价值100万的物业。

这个杠杆作用的好处不言而喻。

如果股票和物业增长了10%,你的股票价值将上升到11万(1万的利润),也就是说你得到你所投入资金10%的回报;同样的,你的物业将上升到110万(10万的利润),也就是说你得到你所投入资金的100%的回报。

第二个问题你用你的10万现金买价值10万股票的时候,你的股票值多少钱呢?按定义说,在当时的时间里,股票的价值等于买卖者当初所定下的交易价。

即使有数十万数千万的股东,他们可能是潜在的买家或者卖家,有更大一部分的人是潜在买家,他们对股票的价格有很多不同的看法;市场结构决定了,任何时候每个股票都只有一个市场价格。

所有的交易都遵...

房地产投资回报率多少合适?

可以这样计算:1.投资回报率分析计算公式:投资回报率=(税后月租金-物业管理费)*12/购买房屋单价说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资.但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析.2.投资回收时间分析计算公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)*12说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12~15年之内都是合理的投资.可向开发商主张解除合同,赔偿损失。

刚开始几年(3-5年内)回报率至少在3%以上,5年后至少在5%以上。

不然连5年定期的利息都比不上,肯定不划算。

房地产的投资最主要的在于其升值。

现在投资房地产有哪些优势和劣势?

随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列寄存观经济政策的出台,房地产投资劣势呈现下列几个态势。

1、经济风险降低,技术风险、政策风险增加 房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。

随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。

首先,经济的发展使们收入增加,实际购买能力提高,特点是中国加入WTO后,经济实力将有一个飞跃,普通居民改善居住环境的要求将十分迫切,再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境,同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽,否则激了需要、降低了融资成本。

房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上,随着我国房地产市场化深入,房地产开发将面临多元化的消费群体,它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力,能够及时掌握先进行业科技,同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求,及时满足更加苛刻和消费者需求变化。

房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为,特别是现阶段,部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。

这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险,并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。

2、房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。

理由有: (1)前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区,楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。

而与东部沿海地区相比,中西部地区房地产市场发展较为滞后,商品房空置率也相对较低,因此消化调整的时间比东部短。

(2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪,中西部地区的投资回报率并不低于东部地区,甚至部分行业要比东部高。

因此,中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。

(3)随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近,我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异,逐步实行全方便多层次开放政策,从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。

3、投资风险信号日趋丰富 目前,中国每月经济景气分析报告的推出,已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出,帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立,减少了房地产的私下交易,也提高了房地产市场信号的真实性、准确性,使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。

业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。

这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。

但房地产业是商品经济发展的产物,它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。

在我国,把房地产业作为一个经济部门,开展各种经营活动,建立房地产市场,是从实行经济体制改革之后才开始的。

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业,是一项新兴的独立产业,是城市第三产业的一部分。

房地产业应包括:土地的开发,房屋的建造、维修、管理,土地使用权的有偿转让、划拨,房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。

房地产业所涉及的范围很广,其中房产是指建设在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等;地产是土地和地下各种基础设施的总称,包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。

住宅建设、买卖、租赁,房屋维修、装饰,房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的,也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。

房地产业作为一项独特的产业,与其它工业产品有着明显的区别,有着自身的特性,了解这些特性对于投资房地产会有很大的帮助,房地产业的主要特性有: ①房产、地产交易的不可分性。

房产和地产是紧密联系不可分割的。

一方面,房屋必须建立在土地上;另一方面,地下的各项设施都是为房屋主体服务的,是房屋主体不可缺少的组成部分。

②房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。

由于土地具有不可移动性,所有的房产,不论其外形如何、性能怎样、用途是什么,都只能固定在一定的地方,无法随便移动其位置。

由于房地产位置的固定性,使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。

从而使房地产具有区域性的特点。

此外,因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处,在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。

由于房地产的以上特性,就产生出对房地产投资的级差效益性,即地域的不同决定了房地产的价格的不同。

例如,处于一个城市市区的房地产,其价格就远远高于郊区的房地...

房地产高额投资利润如何产生

一般都是运用经济杠杆原理。

假设开发商手里的自有资金有3亿投入项目公司,然后向银行贷款,按比例推算,大致自有资金3亿,可以获得银行6亿左右的贷款,然后2年的开发期,进入项目销售,如果假设地产开发的利润率为50%,则总共9亿的投资就有4.5亿元的利润产出,而2年期的银行贷款大致需要还1亿元左右的利息,相减之后,还剩余3.5亿元的利润。

以上可以看到,开发商投入3亿,最后获取的利润则是3.5亿元,自有资金的投资回报率已经超过100%了,即使分摊进2年,每年也有超过50%的投资回报率。

这只是情况好的时候,如果市场反应不好,假设上例中项目销售的利润里只有开发成本的5%,即9亿的5%,4500万,则开发商需要归还银行1亿元的利息之后,就要亏损5500万。

以上当然仅仅是理论计算,实际上可能会有各种因素对全局发生影响。

但有一点是肯定的:在市场环境好的情况下,借助银行贷款或者社会低息融资,开发商的自有资金回报率润都是不低的;但是如果市场萎靡,则开发商都会死得很惨。

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