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甘肃华金房地产开发有限公司 利润

房地产公司,还在建设中,未销售,未盈利,请问以下税收要交吗?
展开全部 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为,开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的,如果

甘肃华金房地产开发有限公司 利润

房地产公司,还在建设中,未销售,未盈利,请问以下税收要交吗?

展开全部 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为,开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的,如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。

同时,融资渠道作为产业链中的首环,一直以来便是房地产开发的瓶颈,需要金融业和健全的资金市场作为后盾。

然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析,确定最优的融资结构。

: 1.自有资金:开发商利用企业自有资本金,或通过多种途径来扩大自有资金基础。

例如关联公司借款,以此来支持项目开发。

通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有,自行支配,灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。

121号文件规定,自有资金比例必须超过30%。

全国房地产企业的数量多,但有规模和有实力的企业少,随着投资规模的不断加大,对自有资金的需求也会变得越来越大,众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

: 2.预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎,因为对于开发商而言,销售回笼是最优质、风险最低的融资方式,提前回笼的资金可以用于工程建设,缓解自有资金压力,还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言,由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益,所以只要看好房产前景,就会对预售表现出极大的热情。

121号文件规定,商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款,而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房,没有住房贷款的支持,房地产开发商很难把房子预售出去,也就很难获得预收房款。

房地产项目从开工建设,办得“五证”,到“结构封顶”平均需要1年左右时间,这段时间正是资金最为短缺的时间,预收房款的不足,会使自有资金压力更大,项目开发难以为继。

3.建设单位垫资:一种是由建筑商提供部分工程材料,即“甲供材”;一种是延期支付工程款。

据建设部统计,房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%,它解决的资金有限,而且也只是缓解,不能解决根本问题。

121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制,严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。

2004年起国家大力清欠农民工工资,继而引发大力清欠工程款,使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

4.银行贷款:在我国,房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性,一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。

据保守估计,房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款,如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等,至少应有70%。

而近年来,国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面,:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。

银行之所以肯贷款,也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益,最终有限度地给予放贷。

当前形势下,银行信贷,对于我国的房地产企业而言,依旧是首选,它便捷,实际经济成本较低,财务杠杆作用大,可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。

但由于银行贷款门槛被大大抬高,面对资金瓶颈,开发商亟待开拓新的融资渠道。

5.房地产信托:现阶段信托产品主要有两种模式:一种是信托投资公司直接对房地产项目投资,另一种模式是债权融资。

相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。

由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。

: 6.上市融资:上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。

房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。

商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。

从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资,从而达到增发和配股的要求,实现从证券市场融资的目的。

7.房地产资产证券化房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。

:资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后,虽然要让出部分收益,但能够迅速得到资金,建立良好的资金投入机制,顺利启动项目;它还有助于房地产投资与消费两方面的实现,依托有价证券作为房地产产权的转移载体,能吸引更多的资金进入这一领域;:同时,基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期,这种变动...

正规的装修公司一般的利润是多少呢– 安居客房产问答

展开全部1.如何做好工程项目经理 一名工程项目经理,就是公司的中层领导者,那么如何做好这个角色呢?常言道:“上梁不正下梁歪,中梁不正倒下来”.如果把我们公司领导看作是上梁,员工视作下梁,那么项目经理显然就是中梁.一座房子的中梁出了问题,那么这座房子迟早都要倒掉.由此,项目经理这条“中梁”在这座“房子”里面的重要性显而易见.是公司在工程项目上起着“承上启下”和“上传下达”的纽带作用,是既要对公司负责,又要对项目部员工负责的中间领导者. “作为中层领导,能力决定其成败”,那么中层领导的能力是什么?那就是管理、用才、谋权、为人四个方面的综合素质.只有在管理上通晓领导之道,在用才上准确到位,在谋权上运筹帷幄,在为人上以做人为本,才能成为一名优秀的中层领导. 首先,他是项目各种需求的集中交汇点:业主对项目建设的要求,公司对利润的“追求”,社会和分承包方的需求都要通过项目经理的运作来实现. 其次,他是项目建设工程的体现者:国家和地方的有关工程建设的法律法规,公司各种规章制度,都要通过项目经理来实现. 项目经理的领导能力和管理水平,不单是工程项目成功的关键因素,又在上下级面前,处处在接受着“考验”和“考核”. 众所周知,内因是决定事物前进方向的主要动力,而做好一名项目经理这个中层领导的内因则是个人的心理素质,我们只有具备相应的心理素质,才能有成功达到自己目标的可能.那么,这些心理素质具体包括哪些方面呢? 首先,作为一名项目经理,要认清角色,摆正位置.项目经理是公司领导在工程项目上的全权委托代理人,对外代表公司与业主及分包单位进行联系处理合同有关的一切事项;对内全面负责组织项目的实施,是项目的直接领导者和组织者.这就要求在工作中要保持谦虚谨慎的态度,在尊重、理解并服从公司领导的同时,通过协调、讨论、信息沟通等方式,充分发挥好承上启下的作用,积极利用自身的主观能动性,在认真做好本项目部工作的前提下,努力协调好项目部与公司各部门之间的每项工作. 工程施工过程中有很多意料不到的问题发生,对于出现的超过自己权限范围的事件,应当及时向公司有关部门和人员汇报,不要越权越位,既要主动地处理问题,又要请示处理方案或者取得自己处理的授权,切勿为了隐瞒一点点小问题使事态扩大铸成大错. 项目管理者联盟,项目管理问题. 其次,作为一名项目经理,要识“无为故无不为”的至精妙语,又要具备开拓创新的意识.要虚心学习其他人管理项目的经验和方法,恪守“谦虚”二字.大胆尝试,以超前的眼光看问题,要敢于和其他好的项目部比干劲、赛成绩,而不是像一只井底之蛙,以一成不变的方式,局限于做好本项目部的工作. 其三,作为一名项目经理,要有勇于实践的踏实的工作作风,要有真抓实干的精神,要在实际工作中不断丰富完善自己.首先,项目经理不是仅仅是靠书本知识学出来的,更不是吹出来的,是靠实际工作的磨练干出来的.对于工作中出现的问题,要敢于承担责任,要善于分清问题的性质,找到解决问题的方法.在项目中能够通过以身作则,形成一个平等协商、实事求是的工作风尚.同时,项目经理还应注意不断培养和提高工作能力,如:决策能力、应变能力、组织领导能力、人际交往能力等,努力做到在工作中要果断但不武断,要稳重但不拖拉. 其四,作为一名项目经理,要有吃苦耐劳的精神.项目经理必须谨遵这一原则:做到不畏艰难困苦,扎扎实实地开展工作,勤勤恳恳地做好事情.作为项目部的领导,应该既是指挥员又是战斗员,作为指挥员就应该体现自己的能力和水平,越是面对棘手难缠的问题,越要沉着冷静,迎着困难上. 其五,作为一名项目经理,要尽量将工作做适当的合理的分配,责任到人,做到“该定人的定人”,要让每个项目部人员了解自己的工作,并时常注意他们工作进展情况,要把自己的主要精力用到考虑整体组织安排,施工组织方案上来. 此外,作为一名项目经理还必须有包容的心态.要心胸宽广、胸怀博大,做到小事讲公德、大事讲原则.无论做什么事情,都要尽量抛开个人因素,不能只考虑自身的好处,无视集体和他人的利益,必要时还应该牺牲小我,成全大我.“为官先为人”,“做事先做人”,如果连人都做不好,领导别人更是无从谈起,此所谓“正人先正己”.那么,具备了良好的心理素质是不是就能胜任了呢?显然这是远远不够的.要做好一名项目经理,还必须具备以下几个方面的条件. 其一,具备领导才能是成为一个好的施工项目经理的重要条件,团结友爱、知人善任、用其所长、避其所短,善于抓住最佳时机,并能当机立断,坚决果断地处理将要发生或正在发生的问题,避免矛盾或更大矛盾的产生.具有了这些能力就能更好的领导项目经理部的全体员工,唤起大家的积极性和创造性,齐心协力完成施工项目的建设. 其二,要有较强的组织协调能力,能够调动团队的集体智略,把项目部一帮人的才能“捏合”在一起,达到相互支持、取长补短的效果.项目部是一个团队,如果一个项目经理没有较强的组织协调能力,那么这个团体就会变成一盘散沙,就没有活...

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