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房地产调整规律

中国房地产符合规律吗(大论述 详细点)2004年以来,中国的房地
回答:中国的房地产实际情况与房地产周期理论差异很大;传统的房地产周期理论,当其存在条件完备的时候,行政、金融只能

房地产调整规律

中国房地产符合规律吗(大论述 详细点)2004年以来,中国的房地

回答:中国的房地产实际情况与房地产周期理论差异很大;传统的房地产周期理论,当其存在条件完备的时候,行政、金融只能一定程度上干扰,延长繁荣时间,减少萧条时间,单不能从根本上做到使其“不按照房地产周期趋势变化”。

原因:首先举个例子,朝鲜的房地产肯定不会按照这个理论运行。

中国的行政、金融手段确实干扰了房地产周期理论,但不是中国地产行业不按照该理论运行的根本原因。

中国房地产行业没有按照该理论运行的一个最根本原因---个人认为:城市化远远没有完成,实体经济发展迅速,人民的收入增长迅速,辅助一些行政的原因。

房地产要到什么时候才会好转

楼主您好,以下是相关资料 在2007年年末达到顶峰之后,2008年的房地产业便急转之下。

2月9日记者从全国工商业联合会住宅产业商会获悉,房地产行业要在2009年的下半年才会慢慢好转。

在这种背景下,继汽车等九大产业的振兴规划确定之后,住房和城乡建设部上报了房地产业长期发展规划,等待国务院的批准通过。

三大城市存货压力巨大 楼市2009年前途不明 美国金融危机的蔓延,中国的楼市也进入持续调整期,存货压力已开始在土地市场逐步显露出来。

作为龙头行业,房地产业的发展情况与整个经济大环境直接相关,同时也影响着建材业、家电业等关联行业的发展和走势。

日前,国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行发布报告称:由于全国一级土地市场库存“主动性积压”,约12亿平方米土地仍滞压于房产商手中。

另据瑞银亚洲房地产研究部近日所做研究显示,这些“主动性积压”正对一些上市房企的业绩形成不小威胁——土地价值的缩水导致一些企业步入两难境地:若不进行土地成本“减计”,这些企业将极有可能在接下来的两年盈利能力大幅走低;若进行“减计”,不少企业2008年净利润都将是“负数”。

春节期间以往被开发商视为黄金周,但今年春节广州楼市成交比去年同期减少20%以上;上海在大年初三、初四两天,全市新房成交量则只有24套;在北京,开发商纷纷打出劈价牌促销,减幅甚至高达百万。

2009年的房地产市场在公众的观望中显得神秘莫测。

虽然在接受采访时,中粮地产的董秘表示,楼盘的销售在逐渐趋稳,尤其是二手房市场目前有不小的改观,但对2009年的总体走势却并不敢轻易下结论。

振兴规划已提交国务院 专家认为3月份会有结果 房地产市场在2008年下行的经济走势中艰难前行。

尽管2008年下半年,政府出台的房地产政策出现大掉头,各地方政府的“救市”呼吁也甚嚣尘上,但政策的效果在短期内尚不明显。

在这种背景下,继汽车等九大产业的振兴规划确定后,住房和城乡建设部长期发展规划出炉。

全国工商业联合会住宅产业上会会长聂梅生在接受记者采访时称,住房和城乡建设部已向国务院提交了房地产业振兴规划方案。

“不管是从企业来说,还是从政府和消费者来说,都希望中国的房地产市场有一个新的发展。

这个事情是确定的,但最后以“长期规划”的出现,还是以“振兴规划”出现,这个是形式问题,并不重要。

” 记者了解到,这个规划的总体原则已定,主要是要以长期发展的思路与策略,改变目前房地产行业只有“短期调控”而无“长期发展”的单一现状。

同时记者获悉,在这份方案中,将包括金融产品创新、融资、信贷支持、商业地产选址规划等一系列的支持性政策内容。

聂梅生表示,房地产也振兴规划会在人大之前或人大会上表决,即三月份肯定会有结果。

“振兴规划的方案是由政府相关部门起草的,由企业和社团共同参与,但主导者仍是政府部门。

应该能够通过。

我认为房地产业好转会在下半年。

” 同时,聂梅生在分析后表示,房地产业振兴规划能够最终通过,并不那么重要。

因为房地产市场是按市场规律涅槃,还是由政府出台政策来加速这个过程,即在政府的一揽子方案后有一个新生,目标都是一样的。

“毕竟,房地产业是一个自主产业。

不管是政府出台也好、还是地方出台也好,该做的都已经做了,该提的建议都已经提了。

下一步该怎么走,具体还是要靠企业,企业才是整个经济的细胞。

” 许多老百姓仍买不起房 房地产振兴是否有必要? 在房地产振兴规划消息传出之前,就有业内人士分析认为,房地产市场无需振兴计划。

去年年底,深圳万科股份有限公司董事长王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)曾经提到,房地产市场的问题根本上就是要形成有效的公平的房地产市场秩序,而不是政府各种各样的救市。

对于即将出台的房地产振兴规划,泛海建设董秘陈家华在接受记者采访时表示,房地产业是一个自主产业,国家出台政策扶持固然很好,但最终是否能够良性发展,依靠的仍是企业自身的经营。

除房地产行业外,酝酿振兴的其他九大行业在我国国民经济中举足轻重的地位。

从经济总量看,2007年,九行业的工业增加值占全部工业增加值的比重接近80%。

占GDP的比重三分之一。

也构成我国实体经济的主要部分。

实际上,九个重要行业在确保国家产业、金融、社会就业和保障民生等方面发挥着不可替代的作用。

然而房地产行业确有与上述九大行业不同的特殊性,随着前几年房地产泡沫的产生,对于房地产行业的拯救过程中应该吸取国内外历史经验。

“以古为鉴可知兴衰。

”上世纪90年代以后,日本房市步入明显的调整迹象。

在楼市自身的调整动能已经非常强烈的情况下,日本担心房地产泡沫破灭给经济发展带来危害,便出台措施,试图阻止泡沫的破灭。

但最终日本没有能够拯救楼市,反而延长了楼市的调整期,使得楼市经过了一个更加漫长的寒冬和更加痛苦的深幅调整——被经济学界称为“失去的10年”。

早在两年前,中国社会科学院发布的黄皮书就曾指出,“虽然中日的国情不同,但是以增大房地产泡沫为代价来扩大内需的教训不应在我国重演。

” 以上内容希望对...

房地产问题

找到四个,其它的网上都有,就是太散了1、房地产价格有哪些特点?答:由于房地产的特性决定了房地产价格具有一系列特点:(1)房地产价格具有明显的权利价格特征。

房地产具有空间的固定性和不可移动性,不象其它商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用,而是一种权利关系的转移,因而房地产价格实质上是权利价格。

例如所有权(产权房)价格、租赁权价格(租金)等。

(2)作为房地产价格基础的价值具有特殊性。

一般商品都是人类劳动的凝结形成价值,成为价格的基础。

而房地产的物质构成中包含土地在内,土地价值的形成具有双源性,一方面,作为原始土地是自然界的产物,是非劳动产品,其价格是地租的资本化,属于自然资源转化而成的价值;另一方面,加工在土地上的劳动又与其它商品一样形成劳动价值。

所以只能说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。

由于土地的稀缺性、不能再生,因而土地价格受到供求关系的影响特别大,市场需求的无限性与土地供给有限性的矛盾,促使地价有升值趋势,对房价构成重大影响。

(3)房地产价格具有特殊的形成机制。

房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征:一是房地产市场供求平衡的难度特别大。

房地产建筑周期长和地区性的特点,使供给具有明显的滞后性,同时又由于土地一级市场的垄断性,使土地供给受到限制,当出现供不应求时,增加供给平衡供求不易,因而需求量对房地产价格的作用十分明显。

二是房地产价格具有一定的垄断性。

由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点,使房地产市场竞争受到一定限制,市场信息不对称,竞争不能充分展开,从而造成房地产价格一定的垄断性。

三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。

房地产是超耐用品,使用期特别长,未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力,不仅考虑当前,而且更多的是考虑房地产市场发展趋势,使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。

(4)房地产价格具有显著的个别性。

由于房地产的固定性和不可移动性,使各每宗房地产的实际价值和使用价值各不相同,从而其价格也具有个别性。

(5)房地产价格具有多种表现形式。

房地产是价值量大的超耐用品,房地产价格实质上又是权利价格,其交易方式多种多样,如买卖、租赁、抵押、典当等,由此也带来房地产价格的多种表现方式,如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。

(6)房地产价格总水平具有上升趋势。

主要是由于土地的稀缺性和供应量的有限性,需求量的扩张,拉动地价上升;同时,加工在土地上的劳动积累的增加也使土地不断升值,加上房地产本身内在品质、环境改善,也使房地产增值。

从长时期看,房地产价格总水平呈现上升趋势。

2、影响房地产价格的主要因素有哪些?答;影响房地产价格的主要因素有:(1)经济因素。

主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。

由于这些因素会影响房地产市场的供给和需求,特别是需求,从而影响价格。

一般来说,经济发展水平高,居民收入增长快,市场需求量大,带动房地产价格总水平也就高;反之,则相反。

(2)社会因素。

包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。

其中人口是重要因素,因为人口的数量、密度、结构决定了对住房和其它房地产的需求,从而影响房价。

(3)行政与政治因素。

主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。

特别是宏观调控政策、土地政策、住房制度、城市发展规划等,会对房地产供给和需求产生重大影响,从而影响房价。

(4)房地产内在因素和周边环境因素。

房地产生产成本、质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素,体现房地产自身的价值和使用价值,会对房地产价格产生决定性影响。

同时房地产周边环境和区位,如地质、地貌、气象、水文、生态环境等,会使房地产效用发生变化,因此产生价格差异。

此外,交通等基础设施状况也会影响房价。

3、什么叫房地产升值?升值的原因是什么?答:房地产升值,是指在社会经济正常发展的条件下,从长远的发展趋势看,房地产市场交换价值不断上升的趋势。

它不同于通货膨胀引起的一般商品价格的普通上涨。

房地产为什么会升值?房地产升值主要是由土地升值引起的,房地产升值的实质是土地升值。

在房地产物质构成的两大要素中,房屋建筑物在使用中不断被消耗,不仅不会升值,而且会不断被折旧,只有土地随经济发展会出现升值的趋势。

土地升值的原因是:(1)土地供求关系的特性决定其不断升值。

一国或一地区土地总量是固定不变的。

有限的,而随经济发展的人口增长,人们对土地的需求量却不断增长,这就使土地的需求量却不断增长,这就使土地供求矛盾日益突出,供不应求拉动土地的市场交换价值不断提高,这是需求拉动型升值。

(2)土地效率提高型升值。

土地的价值是受效用制约的,随着社会经济的发展,土地产出的利用效率不断提高,促使土地价值上升。

(2)劳动积累型升值。

人们在土地利用过程中,投入土地的劳动不断增加,从而在同一宗土地上积累了越来越多的劳动量,价值量上升必然引起...

政府怎样调控房价

□今报记者 高二坡 实习生 李丹 1月26日,在省十一届人大三次会议的记者招待会上,副省长张大卫表示“为了控制房价过快上涨,促进房地产业健康发展,已经详细做了安排和部署”,其中包括对房地产市场的监测和管理、廉租房建设、加强土地供应等。

昨日,记者连线河南省住宅产业商会、省内知名房地产企业以及地产企划企业,就张大卫副省长的讲话精神进行解读,为河南房地产行业的健康发展献策献计,省内房地产行业资深从业人士一致表示,支持政府尊重市场规律进行宏观调控,以推动房地产行业长期健康发展。

具体执行的是国家调控政策 记者:张大卫副省长在两会上明确表示,为了控制房价过快上涨,促进房地产业健康发展,我省已经详细地做了安排和部署,其中包括对房地产市场的监测和管理、廉租房建设以及加强土地供应等五大项,各位怎样看待省政府这一政策? 赵进京(河南省住宅产业商会常务副会长、秘书长):房地产业是我国国民经济重要的支柱产业,每当过热或过冷时,政府都会出台政策进行调控。

年初,国务院办公厅的通知就旨在控制投资投机性购房需求。

国家此前的多项政策,有两方面目的:一是保障民生,不断强调保障性住房的供应,抑制投资性和投机性购房;二是推动房地产行业的持续健康发展。

省政府领导此次表态,也是对国家政策的落实和细化。

马水旺(郑州市永威置业有限公司常务副总经理):近期国家频繁出台房地产行业调控政策,有利于房企在繁荣的市场中保持理性思维。

此番省政府强调在房地产行业调控的几项政策,是对国家政策的贯彻执行,责任性重申了地方政府对房地产行业的调控政策以及调控点。

于阳(河南明天置业有限公司总经理):省政府五个方面的调控措施对房地产市场的影响都是比较积极的,也是房地产市场目前迫切需要解决的问题。

我们都希望这个行业能够健康持续长久地发展。

闫治国(河南朝阳地产机构总经理): 此次,省政府出台的对我省房地产行业调控的措施,是对国家政策的落实。

记者:此番调控是为了抑制投资性和投机性购房需求。

郑州市的投资性与投机性购房情况是否严重? 赵进京:目前来看,郑州楼市的需求以自住性和改善性需求为主,投资性和投机性需求并不是很大。

省政府调控应该以保障民生和加大土地投放量为主,同时,对房地产行业不规范行为进行限制和处罚,这样将会促进河南房地产业稳定健康发展,开发商也不希望房地产行业忽冷忽热、大起大落。

马水旺:从目前的郑州市场来看,短期还是求大于供。

在市场经济中,只要供过于求,就会降价,求大于供就会涨价。

投资性购房与投机性购房都是一种市场行为,与市场供需有关。

因此,我们要从市场供需关系上来解决,加大土地投放和保障性住房投入,这才是解决问题的根本。

闫治国:我省2009年房价一路飙升,造成这种状况的主要原因还在于刚性需求的累积和市场低成本住房供应的稀少。

因此,加大土地供应量将会促进供求关系的平衡。

此外,推进保障性住房,也能解决供需不平衡的矛盾。

增加保障性住房供应量 记者:此前,国家和地方政策多次提及保障性住房,包括廉租房建设等,但是受到金融危机等的影响,并未完全按照原定计划实施。

此次,我省大力推出10万套廉租房,同时还有经济适用房等保障性住房,这些对房地产市场会有什么影响? 赵进京:我省如果今年投建10万套廉租房,将极大地改变房地产市场供应量,对社会民生影响深远,也会促进房地产市场的平衡发展。

马水旺:郑州市曾提出建设限价房,但目前还没有实施,我了解到,很多开发商对此都很有兴趣,限价房将会使房价维持在一个比较平衡的位置,不会过快上涨。

此外,廉租房以及更多保障性住房的投入,也将很好地改善住房供求关系。

于阳:我认为,有些消费者不应一开始就去买商品房,可以选择买经适房和保障性住房。

政府不应只推经适房,应多考虑投建过渡性住房,条件不足以买商品房的可以买过渡性住房。

等经济条件好时再买商品房,到时,过渡性住房可以退给政府,政府可以再拿给需要的人做过渡用。

闫治国:政府力推保障性住房有利于扩大供应,缓解房价上涨压力。

加大保障性住房供应量可逐步解决低收入者的住房问题,降低无房户对房地产市场的过度依赖,抑制房价的过快上涨。

研究表明,廉租房或经济适用房的供给每增加5%,就会迫使房价下降3%~4%。

反之,则会推动房价上涨。

记者:保障性住房大量投入市场的同时,土地供应也在进一步加强,这对房地产市场是不是一种积极的影响? 赵进京:此前的多次调控,多是提高购房者门槛与开发商门槛,对于房价过快上涨没起到作用,属于本末倒置的调控。

此次,更多的政策是从源头开始的,比如加大土地供应量、加强保障性住房建设,都是在增加房地产市场的供应量,促进市场供需平衡,进而抑制房价过快上涨。

马水旺:增加土地供应量才能治本。

对于郑州而言,土地主要来源于郊区地块和城中村改造,最值得关注的也仅有城中村改造,因为能形成规模开发,即便成本高点,仍有一定的利润空间。

于阳:目前,房地产市场的核心问题应是土地供应。

土地...

中国房地产刚性需求是如何产生的

中国房地产业的刚性需求,源于中国民众为发展而储蓄的文化根基,在国家经济腾飞时期以投资的方式充分彰显出来。

由于现阶段缺乏家庭和企业投资的更多选择,投资有形有体的房地产便成了不二的选择。

不是吗?处于产业链低端,即使是发展最稳定的中小企业,由于产业环境日趋恶化,竞争激烈以及全球经济危机的影响,状态最佳的年增长率也不过3%至5%,哪里比得上房地产几十年来年平均50%甚至100%甚至更高的增长。

在这样的大势下,只有傻瓜才不涉猎房地产,包括央企国企在内的中国炒房大军蜂拥而来,一浪高过一浪,形成了中国房地产独一无二全民炒房的赫赫景观。

中国各线城市的大多数居民,几乎都是拥有一套或渴望拥有至少一套以上房子的家庭主户。

即使是一个农民工,在农村拥有房子,进城后含辛茹苦,打工积蓄,仍希望拥有新的或更多的房子。

这种不断累积的雪球效应使得"房坚强"更为壮观。

中国的绝大多数富人与其说靠创业成功,倒不如说靠得天独厚的原住房产充实的原始资金,或者靠创业积累的第一桶金进入早期的房地产,然后靠租赁或购置更多的房地产,再进入其它行业扩大成功规模。

改革开放三十年,经济直线上升,国家整体实力日益增强,与此同时,土地资源日趋昂贵,房地产价格不断攀新高,拥有更多的房地产成为最抢手的投资渠道和标准富人的象征。

仅北京而言,在四环佳地内拥有一间150平方米的公寓,便已是货真价实的超级百万富翁,拥有两间类似公寓则是千万富翁,拥有20间则是名正言顺的亿万富翁。

难怪胡润富豪榜声称,目前仅北京一地千万富翁高达三十万人以上。

中国富人太幸运了,因为房地产至今从未经历过惊心动魄的大滑坡,更别说崩盘。

有比较才有鉴别。

美国人似乎对拥有无法享用的第二套以上的房子并不感兴趣,当然一部分华人例外。

从美国全国平均房地产价格20万美元左右(相当于150万至200万人民币)和人均收入4万美元的水平来看,其实美国人买第二套房并不难。

中美之间的文化差异在于,美国人讲究瞬时或超前消费,尽情享受,而中国人追求不断产出,长期拥有。

对众多美国人而言,多余的房子必然面临多余的风险、管理、负担和压力。

而且,65岁以上的老人犯不上拥有房子,退休后即可搬入舒适的老年公寓,安度晚年。

美国年青人鲜有毕业买房的例子,从租房到买房基本上靠自己,若有幸得到父母的一些支持,合理而美好。

绝大多数的中国海外留学人员,也都是在毕业5年10年的工作和储蓄后才开始置房易居。

美国人购买第一套以易居为目的的住房所获得的银行首付、利率和政府税收优惠,远远高于第二套以上的住房,从一定程度上遏制了以投机为主要目的的炒房人大量囤房哄抬房价的欲望,不妨为中国认真借鉴。

例如,将购买一套和二套以上的房加以规范管理,严格调控首付、利率和税收优惠的比率。

中国的北京、上海、深圳等一线城市,买房的主力来自于拥有一栋房子以上并以投资为主要目标的大军。

据中国房地产名人任志强在凤凰卫视"锵锵三人行"的对话节目中透露,深圳90%上的中产阶级拥有二栋以上的住房。

农民工进城了,中国的城市化加速了,对房屋的需求更高了,但是,房价的飙升并不等于普通公民和新进城居民购买力的提升。

现实是,普通民众与生活在社会底层的农民工,与已经拥有众多房子的富人,具有同样的易居需求,共同为拥有一栋或更多的房子不遗余力,顽强拼搏。

伴随着中国经济的飞速发展,"单房和多房投资文化"铸成了中国房地产经久不衰的刚性需求。

除非经济衰退,房地产崩盘,才能促使以房地产为唯一有效投资途径的人们回归现实,否则,房地产就没有理由瞬间转向。

房地产一旦崩盘,对富人和穷人是机会均等的灾难性打击,特别是依赖银行贷款付款的持房人,一个20%的修正就可使血汗钱付之一炬,一个50%的崩盘方可导致投资人生不如死。

房地产一旦落败,危机真正来临时,持续时间将相当漫长。

大凡声名赫赫的富翁一夜之间一贫如洗,跳楼自尽,均与借贷性房地产有关。

请记住,无论是房地产开发,还是房地产买卖,现金一次付清是极为罕见的,而借贷交易,在经济危机降临时足以使任何人不堪回首,终日以泪洗面。

中国和美国,就经济整体实力特别是从最彰显国富民强和体现房地产购买力的经济指标人均收入水平而言,还存在着巨大差距。

中国的人均2000美元,美国的人均40000美元,完全不在一个数量级上,说还相差50年的差距一点也不为过。

但是,中国的房价几乎已经超过了美国和世界上许多国家的水平,令人生疑和担忧。

举例来说,我居住的硅谷山景城,毗邻斯坦福大学,可能是世界上最适应高薪阶层居住的地方,房价居全美之首。

6000平方尺的别墅式独房均价也只在100万美元左右(700万人民币上下),而北京三四环内的200平方米的高楼公寓,与无数人共居一楼,极不方便,均价竟高达800万至1000万人民币之间。

这种不合常理的全中国现象,清晰地标志中国的房地产泡沫在不断追捧和火上加油中急剧膨胀。

随着经济循环规律迟早面临调整,与之对接的房地产难免一荣俱荣,一损俱损。

房产经纪人,发信息如何有效有规律的发布58同城,或者还有其他网站...

展开全部 从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展,因为生活只会随着自我改变而改变,唯有不断地学习,才能稳固地立足于这个社会。

所以要成为一名顶尖的销售人员,首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。

很多经理都说心态决定一切,但是什么是正确的心态呢?要记住人是有很多弱点的,比如感情和冲动。

不要主观,往往结果都超出你的想象。

刚刚进入房地产的时候常听见一句话:没有卖不出去房子,只有不会推销的销售员。

我举两个真实的例子,本人一个客户两年前在大街认识。

一身朴素说想看房,当时很多业务员就很以貌取人,介绍一些非常差的房子给她参考,爱理不理。

对她没有任何的期待,我认识她以后就去和她沟通,问清楚需求,在知道她对深圳的房地产完全不熟悉以后带她看楼多达20几套,并且给她分析什么样的楼应该去考虑投资,什么样的楼考虑自住。

把自己所有知道的东西无私的去向别人阐述,切记不要虚假,不知道的东西绝对不回答,但是回来以后马上去找答案,准时给别人回复。

最后次客户在我手上一次性购买了3套房子,其中一套市场价27万,我卖了36万,由于这个成交把整栋楼的楼价抬高一平方一千。

你也许会问,你不是骗别人吗?其实不然,这套房子为什么这样贵,因为此房实在是有很多的优势,总楼层30楼,它在29楼,是最高而且又不吵不热。

装修非常下工夫,所有的材料都是从香港进口,就算你按照它的装修也不一定有这个效果。

买了不到一年现在别人出50万实收给她购买,现在她人在美国,走前做了全权委托公证给我帮她处理一切房产事宜。

所以要被人相信你,很简单帮别人赚到钱。

[学习积极的心态] 我认为自信非常的重要,在给别人介绍房产的第一步你应该先推销你自己,在地产界到处都是人海战术,有几个客户能记住你?能记住你的名字?能在想买房的时候,在有房地产方面的需求的时候能想到你?机会是靠你自己去争取的,它对于每个人来说都是公平的,关键是你有没有自信去抓住它而已。

在工作的过程当中,我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广,很有挑战性。

我给自己设定了一个目标,用2年时间打基础,2年以后,我不会再做销售人员。

在努力工作的同时每天阅读大量的书和新闻,加强自己的专业知识和理论知识。

我租赁的第一个楼盘是一个大家都觉得看好的楼盘,价格便宜,装修漂亮。

唯一的问题是业主出国,没有办法联系到业主。

看房等都是通过管理处,说等业主回来就签合同。

当然我也有客户满意,我想要是业主回来了,一样的条件能轮到我吗?于是我想尽办法先从管理处拿到他一个亲戚的电话,再从亲戚那里拿到他美国的话,不计成本的用手机打过去和他沟通好,并帮他收好钱,把屋内的家私家电写好,做好他一切能想到的后续手续,业主回来后,几十个中介给他电话,甚至有人给出更好的价钱,业主只说了一句:别人比你们服务在先了。

所以,一个积极的心态,是对自我的一个信心培养过程,决定你的人生方向,确定自己的工作目标,正确看待和评价你所拥有的能力。

你认为自己是一个什么样的人很重要。

比如像我,我认为自己是一个积极的、乐观的、友善的、非常热情、有冲劲的还有就是正气的一个人。

这就是自我的形象。

其实并不需要非常漂亮和美丽的形象,大众的脸才是大众最容易接受的。

一个有着积极态度的销售人员,相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说。

“今天我心情很好,我很高兴,今天会跟很多客户联系,我相信能给他们解决一些问题或解除他们的疑虑,我会成交的”;“只要我努力,相信今天我一定能成交,我的销售业绩是最棒的”;这就是他对自己的一种肯定。

不管自己是不是能达到因为已经去肯定了自己,所以一样受益。

[培养你的亲和力] 所谓亲和力,就是销售人员和客户交流沟通的能力。

销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道,怎么才能更好地与客户沟通,让客户认可你,必须通过规范你的言行举止来实现。

在售楼的过程中,语言是沟通的桥梁。

对销售人员而言,语言应该是一门应酬与交往的艺术,不仅要注意表情、态度、用词,还要讲究方式和方法,遵守语言礼仪,是顺利达到交往效果的“润滑剂”。

在人际交往中,约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言”来传达的。

行为举止是一种不说话的“语言”,包括人的站姿、坐姿、表情以及身体展示的各种动作。

一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。

一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育程度和可信任程度。

在人际关系中,它是塑造良好个人形象的起点,更重要的是他在体现个人形象的同时,也向外界显示了作为公司整体的文化精神。

语言的礼仪不是天生就会说,优美的举止也不是天生就有的,这些都是通过长期正规训练出来的。

只要通过每天自己抽5分钟来练习,自然而然地养成良好的仪容仪表、举止姿态习惯,自然地使用礼貌用语,和自然的情感表达。

这样训练出来的销售人员才具有亲和力。

更注意的是一个人要细心,观察一些被人发现不了的内容,用真心去和别人相处。

我有一个客...

房地产周期的影响因素…

展开全部 供求状况 房地产商品由于生产周期长、资金规模大,往往会在短时期和特定区域形成相对性过量或短缺,这就同时形成房地产行业极具产业特色的价格波动。

房地产是一种特殊商品。

首先是其不动产特性。

这一特征不仅决定了房地产商品的弱流动性表现,还使得每件房地产商品都具有其唯一性和特殊性,而对这种唯一性和特殊性的追求往往可能放大价格的供求波动。

其次是房地产的资产属性。

房地产不仅是一种生产和生活的消费商品,而且具有投资品的特征,这种双重属性往往加剧对房地产商品的目标投向和对它的保值增值预期。

还有就是房地产商品的资本附加性很强,它不像普通消费品随着使用价值的损耗和消失而完成价值的消减和转移,它有更长的使用价值年限,并且在追加投入的状况下能够极大地实现价值的增加。

这三种特殊属性往往加强了房地产商品的供求——价格关系表现,甚至使之发生扭曲,从而造成比较明显和剧烈的价格波动。

经济基本面 房地产价格波动与经济基本面基本形成正相关关系,即基本面状况良好,价格就容易出现上行波动,基本面恶化,价格就极有可能出现下滑,因此房地产价格也成为除股票价格之外的另一个经济基本面的敏感指标。

目前经济基本面较好,高增长、低通胀的状况显示出中国宏观经济的“黄金时代”特征,因此很自然地出现房地产价格的上行波动,但反过来看,在当前状况下,增长减缓、通胀加剧的趋势和可能性也越来越大,必要的经济调整已经开始。

目前总体物价存在上涨压力,中央政府承受着巨大的压力以抵御人民币增值,在当前的通胀状况中,至少还要新增加两个因素:一是劳动力成本上升,二是房地产价格上涨。

在这样的状况下,房地产价格的上行波动不大可能持续太久,而且如果控制不力极有可能出现急速下行和剧烈波动。

值得注意的是,房地产价格和经济基本面之间的正相关,形成的是动态均衡的关系,就是说不仅经济基本面会影响房地产价格波动,反过来后者也将影响到前者。

如果房地产价格波动打破了原先的均衡关系,经济基本面势必发生与之相适应的变化,这样才能逐步建立两者之间新的均衡关系。

但是如果这种均衡关系缺乏真实基础,就是说假如房地产价格的上行波动只是过度预期和投机造成的,那么这时房地产价格作为投资和经济发展的重要先行指标,给出的是错误的市场信号,虚假繁荣的经济基本面很快将由于失去支撑而回归真实,而且极有可能是破坏原有真实经济基本面的回归。

城市化进程 城市化进程被视为是房地产持续繁荣增长的基本动力,也成为目前房地产价格上涨的貌似合理的借口。

从潜在需求看,我国现有城镇居民4.9亿人,到2020年基本实现“全面小康”,我国城市化水平将达到55-60%,城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。

此间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。

另一方面,原有城市人口同样也存在改善住房条件的需求。

2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米,而初步预测,到2020年我国城镇居民的人均住房面积将达到35平方米。

但潜在需求不是现实需求,这种需求如何转化和以何种形式转化将影响到广至宏观经济整体小至房地产价格波动的一些重要经济现象。

城市化进程的快速推进,将极大推动房地产价格的上行波动,其主要原因是城市土地价值由于连续投入开发的不断升值和城市积聚效应带来的房产价值的不断增加。

但城市化进程是一种综合性过程,它因时因地因人而发生变化,经济发展程度和国家政策及管理都会极大地影响其结果,就是说城市化并非总是持续上升的过程,在连续过程中很可能会因为经济、政治的原因发生中断或停滞。

另外一种情况就是城市化本身孕含着与之相反的趋势,即在形成积聚的同时也不断地形成分散,从经济学的角度看,城市化进程也有它的边际成本,一旦超大城市的积聚所带来的成本超过其效益,城市化进程自然就会停止。

从欧洲和新加坡的发展历史看,城市扩张的最后必然向卫星式的市镇分散,房地产价格也必然发生变化。

所以说当城市化快速推进或者发生停滞时,房地产价格必然发生波动。

经济周期 自20世纪20年代德国伊弗研究所和法国经济研究所开始推广和使用景气调查方法,经济周期理论被证明是最好的解释经济运行的理论模式。

事实上无论是微观经济活动还是宏观经济活动都具有一定的周期。

微观而言,经济活动单位从其生产、销售、资金使用、利润分配、技术更新等方方面面,无不带有周期性特点;同时,作为各种微观经济活动综合体的宏观经济,也同样表现出一定的周期性,其各种经济指标和增长速度经常呈现起伏波动状态。

经济周期是客观存在的,无论微观宏观,增长、繁荣、衰退、萧条直至再重复的链式循环模型自始至终不断运行。

房地产作为国民经济的重要组成部分,是无法脱离经济周期的影响的,而且排除时滞效应和连带效应,它的波动规律是与经济周期相一致的。

如何正确识别各种宏观经济现象周期波动的幅度和频率,并采取适时和适度的调控措施和经济政策,使经济波动的频率降低、幅度减弱,以取得目标产业的长期稳定协调健康的增长,是宏观经济调控的一...

怎样捕捉板块轮动规律?怎么知道房地产要启动了?

跟着消息热点走,有可能把我住热点板块。

但失误率也比较高。

有的时候主力已经拉抬完毕等待出货了,消息面才公布。

这样的话你买进就惨了。

其实把握板块轮动并不是件容易的事。

属于股票实战操作里面非常顶级的一门技术了。

要靠多年的经验积累,反复摸索。

慢慢的你就会形成一种感觉。

这种感觉没法用语言或文字来形容。

别人抄不去,更偷不走。

慢慢磨练把。

也许以后有一天你会突然发现,你把握热点怎么就这么准呢???

如何进行房地产市场分析

一、房地产市场分析的 层次与内容 房地产市场分析的层次。

房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为以下三个层次的分析,每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上,它们之间有逻辑联系。

区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济,对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。

它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析,是在前一层次分析的基础上,对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。

它侧重于专业市场供求分析内容。

项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上,对特定地点特定项目作竞争能力分析,预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况,对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。

它侧重于项目竞争能力分析等内容。

房地产市场分析的内容。

房地产市场分析的内容较为复杂与多样,将它归纳为六项主要内容。

各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样,所包含的内容也不完全相同,有的可能只包含其中的几项。

地区经济分析是研究地区的经济环境,它包含:①地区经济的基本趋势分析。

②地区基础产业的发展趋势分析。

房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果,而不必对地区经济情况作完全分析。

但需要根据分析时的实情作调整,以反映最新信息,当然,如没能找到公共机构的预测信息,也需作一些独立预测。

区位分析是某地点的最佳用途分析,它是进行投资决策时的主要分析内容。

它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较,发现市场机会;在有两个或两个以上的可选用途时,就要对每一种可能的用途进行分析比较。

此处所指的是宏观层次上的分析,而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。

项目竞争分析包含:①分析目标物业的法律、经济、地点及地点的可达性等特征。

②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业。

③进行竞争评价,确定目标物业的竞争特点,预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率(市场份额)。

这里面还包含要得出三个分析的侧重点,即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。

当然,每个市场分析不一定都包含 所有的侧重点。

其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型,进行目标物业的规划设计和产品功能定位,并找出目标物业的竞争优势,提出强化其优势、弱化劣势的措施,并指出它的市场风险来源。

二、不同使用目的下 房产地市场分析的特点 投资决策中的房地产市场分析。

房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目,决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握,它要做的是项目房地产市场分析。

其中,置业投资决策要确保项目的经济能力,分析市场前景及项目租金预测。

开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会,选择正确的位置、合适的开发时间,以保证项目开发完成后有良好的市场需求。

项目融资中的房地产市场分析。

房地产项目融资中要对项目进行市场评估,以预测项目的销售收入,作为衡量贷款还款的主要来源。

在融资过程中,开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要部分提供申请贷款的理由。

金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力,确保贷款和投资有一个好的市场基础,确保项目的经济能力,作为贷款项目选择的重要依据。

房地产证券化中的房地产市场分析。

在房地产证券化过程中,房地产市场分析的目的是帮助评估师合理确定抵押物的价值,帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等,为投资者提供抵押对象的完备信息,反映抵押对象的质量及市场预期回报,作为投资者选择证券类的依据;为政府担保方及评估机构提供房地产的市场前景分析,作为分析证券实际价值的参考,并为进行证券结构控制提供依据。

总之,证券化服务的房地产市场分析目的较复杂,它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。

房地产开发中的房地产市场分析。

房地产的开发过程中,开发商要根据市场的需要确定方向,设计或修订投资策略,指导选定位置,进行产品计划、设计、品质、定价、调整,获取规划许可和政府支持,获取金融机构贷款的支持,制定合理的营销策略促进项目开发成功。

如为其提供项目建成后的市场可接纳的售价和租金水平;根据项目特点进行亮点挖掘,据此制定营销策略;另外,市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度,增强了企业的竞争能力,调整了营销策略。

市场宏观管理中的房地产市场分析。

房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律,以合理制定有关的房地产产业政策;把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境,及房地产市场供求情况,了解整个房地产宏观市场,以指导土地规划及利用,合理控制土地开发与土地供给的数量与结构;了解房地产专业物业供需情况,为房地产合理结构控制提供依...

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