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房地产开发可以议标吗

房地产开发商钢铁采购是招标还是议标
根据2016年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时

房地产开发可以议标吗

房地产开发商钢铁采购是招标还是议标

根据2016年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证, 其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。

一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

②所售房产是普通住宅还是非普通住宅

房地产开发资质等级所能开发的范围

建设部于2000年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定〉。

房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。

一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制,可以在全国范围承揽房地产开发项目。

二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目,承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定,不得超越资质范围承担开发项目。

另外,各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书〉和《住宅使用说明书〉制度。

并且,从未发生过重大工程质量事故。

关于建设项目选择房地产开发商的招标文件

一、招标准备阶段 招标准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式对外招标即发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。

根据国际惯例,这一阶段的主要工作有:成立招标机构;编制招标文件;确定标底。

(一)成立招标机构 任何一项物业管理招标,无论是开发商还是业主委员会,都需要成立一个专门的招标机构,并由该机构全权负责整个招标活动。

招标机构的主要职责是:拟定招标章程和招标文件;组织投标、开标、评标和定标;组织签订合同。

可见招标机构一旦成立,其职责将贯穿整个招标投标过程。

成立招标机构主要有两种途径。

一种是开发商或业主自行成立招标机构,自行组织招标投标工作;另一种是开发商或业主委员会委托专门的物业管理招标代理机构招标。

两种途径都符合我国《招标投标法》的规定,并各有特点。

对于开发商或业主委员会自行成立招标机构,我国《招标投标法》规定:“招标人具有编制招标文件和组织评标能力的,可以自行办理招标事宜。

任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜”。

考虑到招标是一项较为复杂和繁琐的工作,其中在编制招标文件和组织评标方面有较强的专业性,对招标人能力的要求也较高,因此,招标人应根据自己的实际情况,量力而行。

如招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构,有能力从物业的设计、施工监理到验收,整个开发的过程都统一自行成立招标机构,包揽其“一条龙”的招标工作,这时该物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。

再如,对于采用小范围邀请招标或议标方式的小规模物业管理项目,由于招标工作量不大,专业性不强,开发商一般都能够自行编制招标文件和组织评标,这时,招标人自行成立招标机构招标也较为适宜。

自行招标的开发商或业主应按照惯例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”等非常设的招标机构。

其具体的组织机构设置本书第1章已作详细介绍,在此不再赘述。

对于招标人委托招标代理机构招标,我国《招标投标法》规定:“招标人有权自行选择招标代理机构,委托其办理招标事宜。

任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构”。

采用委托招标代理机构招标的最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称,使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下,招标得以顺利完成。

要做到这一点,开发商或业主在选择招标代理机构时应注意以下问题: 首先,招标人应根据自己的意愿和自身情况选择招标代理机构,任何个人和单位都无权强行指定招标代理机构给招标人。

而且,招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系,招标代理机构无权将招标结果强加于招标人,招标人应是是否中标的最终决定者。

特别是国有房地产开发商在委托招标代理机构招标时,应避免选择与自己有上级关系的招标代理机构。

其次,招标人应根据自己标的的规模大小,选择不同等级的招标代理机构进行招标。

我国《招标投标法》对招标代理机构的资格和等级划分,主要依据招标代理机构所具备的两个条件:一是代理招标经历达到一定的年限,且连续几年招标金额达到一定等级;二是编制招标文件和组织评标的专业能力和技术力量,也就是配备的专家人才库的规模大小和专家素质的高低。

招标人应根据自身对物业管理的要求及标的的规模大小选择相称的招标代理机构,在委托价格合理的情况下,应选取具有较高等级的代理机构进行招标。

招标人委托招标代理机构进行招标的方式常用于公开招标和一部分大范围邀请招标。

事实上,对于一些大型的项目,开发商往往委托一家招标代理机构包揽该项目所有的招标工作;另外,业主委员会进行物业管理招标时,通常也采用委托招标代理机构招标的方式。

(二)编制招标文件 编制招标文件是招标准备阶段招标人最重要的工作内容。

招标文件是招标机构向投标者提供的为进行招标工作所必需的文件。

招标文件的作用在于:告知投标人递交投标书的程序;阐明所需招标的标的情况;告知投标评定准则以及订立合同的条件等。

招标文件既是投标人编制投标文件的依据,又是招标人与中标人商定合同的基础,因此它是对招标机构与投标人双方,以及招标人(开发商或业主)与中标人双方都具有约束力的重要文件。

招标人应十分重视编制招标文件的工作,并务必做到条款严密、周到,内容明确,合理合法。

物业管理招标文件的内容格式根据招标项目的特点和需要而有所不同,但任何招标文件都应当依据法规和惯例编写其基本的内容。

我国《招标投标法》规定:“招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款”。

根据这一规定和国际惯例,物业管理招标文件的基本内容可概括为三大部分: 1.投标人须知 投标人须知是招标文件的重要组成部分,它是业主或招标机构对投标人如何投标的指导性文件,其内容包括投标的条件、有关要求及手续。

(1)投标的条件 招标文件所以要对投标的条件进行说明和规定,其目的是为...

找房地产开发企业税收及会计实务大全 电子版本 格式不限 谢谢

展开全部 房地产会计实务一、开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理,降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动,提高企业经济效益,必须正确核算开发产品的成本,在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本,必须明确开发产品成本的种类和内容。

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。

开发产品成本按其用途,可分为如下四类:1.土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。

2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。

3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4.代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本,在核算上将其费用分为如下六个成本项目:1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价。

2.前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3.基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4.建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5.配套设施费指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

从上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。

如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。

管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用。

它们绝大部分都是经营期间的费用开支,与开发工程量的关系并不十分密切,如果将期间费用计入开发产品成本,在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下,就会增加开发产品的成本,特别是在开发房地产滞销时期,将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本,就会使企业造成大量的潜亏,不能及时反映企业的经营状况。

同时,将期间费用计入开发产品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。

因此,现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益,不再计入开发产品成本,也就是说,房地产开发企业开发产品只计算开发成本,不计算完全成本。

二、发包开发工程的核算房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工,如不采用自营方式,可以采用发包方式。

对发包的基础设施和建筑安装工程,一般采用招标、议标方式,通过工程公开招标或邀请施工企业议标,将工程发包给施工企业的,按工程标价进行结算。

开发企业要根据工程承包合同条例的规定,同承包工程的施工企业签订工程承包合同。

承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程,根据批准的设计文件和中标标函内容所签订,明确双方相互权利、义务关系的协议。

它一般应具备以下主要内容:(l)工程名称和地点;(2)工程范围和内容;(3)开、竣工日期;(4)工程质量、保修期及保修条件;(5)工程造价;(6)工程价款的支付、结算及交工验收办法;(7)设计文件和技术资料提供日期;(8)材料、设备的供应和进场期限;(9)双方相互协作事项和违约责任等。

开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。

(一)、工程价款结算的办法开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算,应根据国家有关工程价款结算办法,结合当地的有关规定具体确定。

从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看,归纳起来,主要有如下三种。

1.按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。

因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点,但不同的工程,都是由一定的分部分项工程构成的。

每一个分部分项工程,都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位,并在短期内可以完成。

国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价,都是以分部分项工程为基础的。

因此,根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价,就是各该月份应结算和支付的工程款。

如果招标出包工程,工程标价与工程造价不...

房地产开发商如何与物管公司签订合同,开发商要注意哪些问题?

经济适用房办件流程一、 去土地交易中心报计划二、 去设计所出规划摆位图三、 去测绘队出地形图四、 去土地局办件大厅综合办件处登记令表办规划选址五、 去建委村镇科办立项六、 去地籍科办建筑用地专用指标七、 去用地科办件(建设用地规划许可证)八、 去土地局规划科办建设用地规划许可证九、 去土地局办理地名使用证书十、 去市测绘队办理前置测绘报告十一、 去行政服务大厅办人防审批件(可减免)十二、 去行政服务大厅办消防(多层投资在8000万以下的在区里审,高层在市消防审)十三、 去土地局建管科办建设工程规划许可证及施工许可证十四、 办理招标十五、 去建委办理招标备案(包括监理备案)十六、 主体竣工后去土地局测绘队办宗地图及规划验收报告十七、 去地籍科办国有土地证十八、 区测绘大队办理初始登记测绘十九、 去市建委办理新建项目配套工程实施及申请交付使用二十、 去市物价局办理经济适用房定价二十一、 去津南物价局办理物业收费标准二十二、 去津南房管局办理协议招标备案证明(指建筑规模在5万平米以下的)建筑面积在5万平米以上的去天津市物业管理招投标中心办理《中标通知书》或《议标结果通知书》二十三、 去市房管局物业处办理前期物业备案申请二十四、 去市房地产市场管理处买号办审件二十五、 去市行政许可办商品房销售许可证二十六、 去市房产处登记中心办预售登记二十七、 去市房产处登记中心办初始登记二十八、 去市房地产市场管理处办理买卖合同二十九、 去区房管局办产权证

业主委员会如何选聘物业(什么程序)

展开全部 希望能对你有所帮助: 业主委员会该如何挑选物业管理企业呢?选中了理想的物业管理企业后,又要如何进行有效的监管呢? (一)选聘物业管理企业应引进竞争机制,以公开招标方法为主,以议标方法为辅 选聘物业管理企业是业主的权利,业主委员会(首次进行选聘为房地产开发企业)将代表 业主行使这一权利。

在物业管理市场上,应建立供需双方双向选择机制,即业主委员会可自 主选择物业管理企业;物业管理企业也可以自主决定接受或不接受业主委员会的选聘。

一般 情况下,一个相对独立的完整的物业区域应选择一家物业管理企业进行统一管理。

(二)具有良好信誉和丰富的物业管理经验是选择物业管理企业最重要的标准。

选择时, 要了解物业管理企业的背景,过去的业绩及目前的经营服务状况 1.人员素质。

物业管理工作的管理者和操作者的素质是极其重要的。

人员素质较好, 并不意味着物业管理人员必须有很高的学历,而是要熟悉业务。

当然,对于不同岗位的人要 求也不尽相同。

在行政主管部门审批物业管理企业资质时,只强调专业人员的数量,不考虑 如何配置的问题。

一个物业管理企业,有几个主要的环节应该有专业技术人员把关。

如建筑 工程结构类工程技术人员,机电类工程技术人员,财务会计,管理专业人员等。

2.社会信誉。

社会信誉是选择物业管理企业时要考察的主要因素,这是市场经济条件 下选择合作伙伴的前提条件。

社会信誉的好坏主要从以下几方面体现:无投诉记录;所管住 宅小区被评为全国优秀管理小区;所管出租的商贸楼宇的租金和出租率同时高于同类楼宇同 期水平;接受某物业后一直未被解聘。

3.收费合理。

物业管理服务的收费一定要合法合理。

国家对于物业管理收费有一定的 标准,物价管理部门也要进行控制。

在政策允许的范围内,各企业的报价也会有差别,应选 择收费合理的企业。

4.管理质量。

应对物业管理企业正在管理的物业进行考察,看一看各项服务达到的标 准和管理上所采取的措施。

(三)业主委员会监管物业管理公司的方法 1.财政监管。

业主委员会必须对物业公司用于本物业的财政收支进行监督,要求管理 公司定期公布收支情况,并对不合理支出提出意见。

2.制度管理。

对物业公司日常制度化的工作进行监管。

例如:保安24小时值班巡逻制 度、机电设备的维修保养制度、车辆保管制度等,检查各项制度是否落实,有无漏洞,发现 问题有无立即整改。

3.工作例会。

业主委员会应每月与物业公司开会,反映居民意见,做好"桥梁"工作。

《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》、《前期物业服务...

《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》同属一种契约文件。

所谓协议是指在平等协商的基础上订立的一种具有政治、经济或其他关系的契约。

经济合同和以经济为内容的协议,都可以称为契约,两者都是确立当事人双方法律关系的法律文书。

合同与协议虽然有其共同之处,但两者也有其明显区别。

协议是签订合同的基础,合同又是协议的具体化。

合同与协议不能只从名称上来区分,而应该根据其实质内容来确定。

如果协议的内容写得比较明确、具体、详细、齐全,并涉及到违约责任,即使其名称写的是协议,也是合同;如果合同的内容写得比较概括、原则、很不具体,也不涉及违约责任,即使其名称写的是合同,也不能称其为合同,而是协议。

《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》是开发建设单位在建设项目达到商品房预售条件时,办理《商品房预售许可证》的前置文件。

由开发建设单位通过招标或议标和委托方式,由房地产开发公司与物业公司签订的小区物业服务合同,即:《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》。

此合同要到当地房管局物业科盖章备案。

《物业管理合同》的内容相对比较宽泛,如小区成立了业主委员会,要废除原有的《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》,就要由业主委员会与物业公司签订《物业管理合同》,此时“前期”的概念已经结束。

另外,非普通住宅中如:商业经营中的商场、写字楼、医院、行政机关、金融保险等公共办公或经营场所,委托进行公共秩序维护(保安)、保洁、工程设备设施运行等,就要由具有主体资格的经营者,与物业公司签订《物业管理合同》。

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