1. 首页
  2. 房地产

2013房地产行业市场分析

2012年房地产行业的市场分析
2009年对于我国房地产市场形势的分析与展望 2008年,受国际金融危机及国内经济回调的影响,住房销售低迷,房价涨势逐步回落,房地产市场进入调整阶段,调

2013房地产行业市场分析

2012年房地产行业的市场分析

2009年对于我国房地产市场形势的分析与展望 2008年,受国际金融危机及国内经济回调的影响,住房销售低迷,房价涨势逐步回落,房地产市场进入调整阶段,调整程度逐步加深。

2008下半年,作为扩大内需、促进经济增长的重点,中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。

2009年,较高的房价将有一定下行空间,随着房价的合理回归,政策逐步落实,自住型需求将陆续释放。

我国仍处在房地产市场持续发展阶段 与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同,我国正处在城市化和工业化进程加速阶段,住房水平低和需求比较旺盛,是我国住房市场快速发展的市场基础,其中除了少数低收入群体住房需要政府提供保障性外,还有几种类型的住房需求依靠住房市场: 一类是刚刚步入社会不久,成家立业需要住房的年轻人,包括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。

他们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便,小户型、价格适中,可以承受得起的住房。

一类是已经购买房改房,生活水平提高,希望以小换大改善居住条件的人群。

这两部分人具有一定收入和经济能力,借助银行贷款,可以购买普通住宅,他们是社会的基本群体,占大多数,也是住房市场自住型的基本需求群体。

还有一类是投资型需求。

改革开放使中国人民财富有了较大增长,需要有保值增值的渠道和工具,一部分人选择了住房市场。

购置住宅不是为了自己居住和使用,而是为了出租获利或住宅涨价后出售获利,是通过购房实现手中的货币增值。

此轮房地产市场调整是市场经济内在规律的作用 从2007年年末开始,住房市场形势急转直下进入调整期,其根本原因是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾和问题进行自我强制调整的结果。

2004年以来,在我国经济较快增长,居民收入不断提高,对房地产市场预期向好的基础上,投资型住房消费大量入市,不断推高房价以获利;开发商大量高价拍地,以获取更高的回报,推高了住房的成本;自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下,集亲戚朋友之力提前购房,透支了部分基础消费需求。

几种因素叠加,埋下了隐患,导致了目前住房市场需求减少、调整期的到来。

第一,大量投资者进入,市场需求过旺,使房价快速上涨,脱离了普通居民的承受能力,加之市场供应的中小户型、中低价位的住房偏少,将普通消费需求挤出了市场。

第二,房地产市场过快发展、房价过高引起了国家连续实施房地产调控政策,随着宏观调控的累积效应发挥作用,尤其是对第二套住房贷款政策的调控,一些投资性和投机性资金撤出住房市场。

第三,今年以来国际金融危机愈演愈烈,中国经济向下调整,消费者收入预期及对房价预期发生变化,观望气氛浓厚,加剧了市场调整的程度。

虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影响,但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。

将使过高的房价逐步向合理水平回归;使供给结构和需求结构更加合理。

这次调整是我国房地产业自1998年市场化改革以来,经历的真正市场周期性调整,得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将更具竞争力。

房地产市场只有充分调整到位,才具备持续、健康发展的基础。

影响2009年房地产市场走势的因素分析 1.影响住房消费者预期变化的因素分析 2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策影响下,消费者预期比较悲观,持币观望。

随着国家宏观调控政策的调整,消费者预期将逐渐发生变化,在观望中寻找机会。

一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业,并连续出台一系列鼓励住房消费的政策,从政策层面上给予消费者信心。

二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施,力争2009年经济增长保持在8%以上,在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。

三是由于我国人多地少,目前仍然处在经济较快增长阶段。

从较长时间看,住房价格仍然是稳步上升的趋势。

近期房价下行是对前期房价过高的修正,而且国家连续出台多项鼓励住房消费政策,一旦房价调整到位,将会出现反弹。

因此,部分自住型消费者开始关注房市,而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。

2.国家一系列调控政策影响分析 2008年下半年,国家连续五次降低贷款利息,五年以上的贷款利息降低1.89个百分点;为了鼓励住房消费,将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍,使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。

据银行计算,按等额本息还款方式的按揭贷款,以上两项因素使月还款额节约18%左右。

10月份,财政部、税务局决定购买90平米以下的普通住房契税减按1%收取,使购房成本降低了2%以上。

同时,对个人购买和出售住房暂免印花税,出售住房暂免征收土地增值税,对出售普通住房给予营业税的优惠,降低了二手房的交易成本。

3.住房的市场价格走势分析 2004年以来,尤其是2007年,我国住房价格较快上涨,一定程度偏离了居民的承受能力(见表),使得住房市场量缩、价落。

经过一年的调整,房价仅回落到2007年末的水平,2007年价格虚高的水分并没有...

中国房地产开发项目市场定位研究报告

【概述】●市场定位对房地产策划的意义●房地产、房地产业、房地产市场概念●房地产产品的特殊性○产品特点○房地产市场的特点○消费者购买的特点●市场定位理论的基本内容○市场定位理论产生背景和演化历程○相关概念的界定○现代市场的定位-定位三层次○房地产市场定位4P-4C理论●房地产投资决策理论概述○房地产投资决策涵义○房地产开发投资决策的基本要素○投资决策研究的主要问题【发展研究】●我国房地产业投资开发现状●房地产市场定位现状○市场定位与房地产○房地产市场定位现状●中国房地产开发项目管理现状分析○传统房地产开发项目管理模式○传统房地产开发项目管理模式存在的问题【市场分析】●中国房地产行业市场需求分析●中国房地产行业结构分析●房地产消费者行为分析○消费群体差异分析○消费者描述变量和行为变量分析○消费者知觉分析●市场细分及目标市场选择●市场定位分析○房地产市场定位的价值分析○房地产市场定位的概念摘要○房地产市场定位的具体策略○房地产市场定位要点分析●房地产开发项目市场定位内容【问题及对策】●我国房地产业投资开发存在的问题【投资分析】●房地产风险分析○房地产开发投资风险的内涵及特征○房地产开发投资风险因素分析○房地产风险的细分类○房地产投资风险分析方法○房地产投资风险的防范策略【环境分析】●加入WTO对房地产开发项目市场定位重要性影响●宏观政策对房地产开发项目市场定位重要性影响○土地成本因素○宏观政策因素●行业竞争对房地产开发项目市场定位重要性影响○房地产行业利润趋于平均化○房地产行业竞争日益加剧●客户需求对房地产开发项目市场定位重要性影响○客群的多层次性和差异化特性趋显○客户谈判能力、维权意识逐渐增强○零和博弈的盈利模式的影响●其他因素对房地产开发项目市场定位重要性影响○经济、社会、政策、自然等限制条件○开发商面临的诱惑与风险○房地产市场定位的不可复制性【考核与评价】●五力模型:价值提升的检验标准○五力模型理论概述○五力模型在房地产开发中的运用●SWOT模型:价值提升的总结验证○SWOT分析概述○SWOT分析在房地产开发中的运用○通过价值提升促使SWOT优化【分析方法】●房地产开发项目市场定位步骤●发现价值○发现并提取土地的现存价值○理论运用:写字公寓、商住办公与SOHO的产生●细分价值○通过市场细分寻找巨大的未被满足的需求○理论运用:经济型别墅市场的产生与发展●凸显价值○突出目标客户的敏感诉求○理论运用:失败与智能化的推广●提升价值○通过引入高价值客户提升项目与地块价值○理论运用:价值提升●房地产开发地段优选方法研究○地段的内涵○开发项目对建筑地段的要求○地段选择的宏观影响因素○地段选择的微观影响因素○房地产开发地段优选决策方法评述○混合目标系统及其目标规范方法○地段优选的物元关联分析【总体分析】●中国房地产行业整体态势分析○我国房地产业的发展历程○当前我国房地产业发展现状【战略与策略】●房地产开发项目市场定位的目标:土地价值最大化○土地价值○土地价值最大化的内涵○房地产价值的定义与特征○土地价值在房地产开发中具有重要作用○项目的定位和方案能否创造最大价值○项目的定位和方案能否实现最大价值○价值创造与价值实现的考虑因素●三种竞争策略:价值提升的策略选择○波特竞争策略○差异化策略在房地产开发定位中的运用○集中化优势策略在房地产开发定位中的运用

如何进行房地产市场分析

一、房地产市场分析的 层次与内容 房地产市场分析的层次。

房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为以下三个层次的分析,每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上,它们之间有逻辑联系。

区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济,对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。

它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析,是在前一层次分析的基础上,对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。

它侧重于专业市场供求分析内容。

项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上,对特定地点特定项目作竞争能力分析,预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况,对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。

它侧重于项目竞争能力分析等内容。

房地产市场分析的内容。

房地产市场分析的内容较为复杂与多样,将它归纳为六项主要内容。

各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样,所包含的内容也不完全相同,有的可能只包含其中的几项。

地区经济分析是研究地区的经济环境,它包含:①地区经济的基本趋势分析。

②地区基础产业的发展趋势分析。

房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果,而不必对地区经济情况作完全分析。

但需要根据分析时的实情作调整,以反映最新信息,当然,如没能找到公共机构的预测信息,也需作一些独立预测。

区位分析是某地点的最佳用途分析,它是进行投资决策时的主要分析内容。

它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较,发现市场机会;在有两个或两个以上的可选用途时,就要对每一种可能的用途进行分析比较。

此处所指的是宏观层次上的分析,而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。

项目竞争分析包含:①分析目标物业的法律、经济、地点及地点的可达性等特征。

②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业。

③进行竞争评价,确定目标物业的竞争特点,预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率(市场份额)。

这里面还包含要得出三个分析的侧重点,即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。

当然,每个市场分析不一定都包含 所有的侧重点。

其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型,进行目标物业的规划设计和产品功能定位,并找出目标物业的竞争优势,提出强化其优势、弱化劣势的措施,并指出它的市场风险来源。

二、不同使用目的下 房产地市场分析的特点 投资决策中的房地产市场分析。

房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目,决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握,它要做的是项目房地产市场分析。

其中,置业投资决策要确保项目的经济能力,分析市场前景及项目租金预测。

开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会,选择正确的位置、合适的开发时间,以保证项目开发完成后有良好的市场需求。

项目融资中的房地产市场分析。

房地产项目融资中要对项目进行市场评估,以预测项目的销售收入,作为衡量贷款还款的主要来源。

在融资过程中,开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要部分提供申请贷款的理由。

金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力,确保贷款和投资有一个好的市场基础,确保项目的经济能力,作为贷款项目选择的重要依据。

房地产证券化中的房地产市场分析。

在房地产证券化过程中,房地产市场分析的目的是帮助评估师合理确定抵押物的价值,帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等,为投资者提供抵押对象的完备信息,反映抵押对象的质量及市场预期回报,作为投资者选择证券类的依据;为政府担保方及评估机构提供房地产的市场前景分析,作为分析证券实际价值的参考,并为进行证券结构控制提供依据。

总之,证券化服务的房地产市场分析目的较复杂,它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。

房地产开发中的房地产市场分析。

房地产的开发过程中,开发商要根据市场的需要确定方向,设计或修订投资策略,指导选定位置,进行产品计划、设计、品质、定价、调整,获取规划许可和政府支持,获取金融机构贷款的支持,制定合理的营销策略促进项目开发成功。

如为其提供项目建成后的市场可接纳的售价和租金水平;根据项目特点进行亮点挖掘,据此制定营销策略;另外,市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度,增强了企业的竞争能力,调整了营销策略。

市场宏观管理中的房地产市场分析。

房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律,以合理制定有关的房地产产业政策;把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境,及房地产市场供求情况,了解整个房地产宏观市场,以指导土地规划及利用,合理控制土地开发与土地供给的数量与结构;了解房地产专业物业供需情况,为房地产合理结构控制提供依...

中国房地产市场分析

展开全部 您好 一些资料 希望对您有帮助 谢谢采纳 世邦魏理仕:2007年第三季中国房地产市场分析报告 尽管市场放缓有所警示及中央政府对过热的房地产市场的调控举措已陆续实施,中国房地产市场在2007年第三季度仍然保持活跃、稳健的发展态势。

一线主要城市延续平稳的上升态势,同时投资者及开发商依然看好正在兴起的二三线城市中呈现的机遇。

对于美国次级债危机对中国市场产生的震荡,分析师所持看法不尽相同,但总体看来,对中国的影响甚微。

可以预见的是未来对风险管理的关注将提高。

北京:2007年第三季度,北京房地产市场需求呈上升趋势。

北京优质写字楼市场表现活跃,市场吸纳量达162,545平方米,较上季度上升了18.3%。

同时,平均租金继续保持小幅上升,与上个季度相比上涨了1.6%,达到每月每平方米186元人民币(按建筑面积计算,不含管理费)。

北京豪华住宅租赁市场较上半年更为活跃,尤其是酒店式服务公寓的租赁市场, 大量外资企业在前三个月续约或签订新的租赁合同,也为本季带来了旺盛的需求。

从而带动了酒店式服务公寓的平均租金较上季度上升了1.2%,达到每月每平方米216.4元人民币。

大型零售商普遍看好未来北京商业市场的发展前景,纷纷加快进入步伐,优质零售物业需求强劲。

受需求带动,市场整体租金继续保持平稳上升的势头。

首层和第二层的商铺租金分别比上季度上涨了0.5%和3.3%,达到每天每平方米28.6元人民币和19.1元人民币。

同时, 工业物业的需求增长稳定, 其平均租金报价为每月每平方米53元人民币,较上季度上涨了1.9%。

工业用地价格则较上季度上升了1%,达到每平方米1,213元人民币。

上海:上海房地产市场各类物业在三季度均延续了上升势头,工业物业市场表现尤为出色。

本季甲级写字楼租金环比上涨2.8%,而乙级写字楼涨幅为2.7%。

市场空置率则继续下降0.9个百分点,创3.5%的历史新低。

长宁区的长房国际广场和徐汇区的城开国际大厦为本季的新增供应,总建筑面积为63,667平方米。

豪华住宅销售市场延续反弹行情。

一手豪华住宅的月均成交套数达1,149个单元,比二季度销售旺季的成交量高出38%。

豪华公寓和豪华别墅的售价于本季继续上涨。

同时,豪华住宅租赁市场也呈现良好运行态势以及豪华别墅和酒店式服务公寓租金均有所上涨。

在商业市场方面, 优质首层商铺租金继续上涨1.6%,达每天每平方米41.2元人民币。

而部分核心商圈的首层商铺租金由于受到来自二级商圈物业日益增加的竞争压力影响,租金有所下跌。

政府对工业土地供应的持续紧缩致使三季度上海工业用地的价格大幅上涨了15.6%。

新增用地的稀少导致部分企业转而采取租赁物业的策略,从而进一步刺激了租赁市场上对高质量工业物业的需求。

三季度平均工业物业租金比上季度上升6.7%达到每月每平方米33.7元人民币。

广州:广州房地产市场本季度表现活跃,优质写字楼市场租金、豪华住宅市场售价和优质商业物业租金均录得较大的涨幅。

广州的优质写字楼市场在过去的三个月内表现强劲,平均租金上升6.4%,平均售价上升5.1%。

香港的泰华房地产有限公司以10.9亿元人民币夺得珠江新城B1-3商务办公地块,楼面地价每平方米11,912元人民币,再创珠江新城及广州写字楼地价纪录。

住宅市场方面,物业价格录得较大的升幅,豪华公寓比上季度上涨了10.8%,别墅价格也上升了11.8%。

受来自国外及国内零售商对于优质商业物业强劲需求的影响,广州优质商业物业租金于季内平稳增长。

首层商铺租金比上季度上升7.3%,达到每天每平方米47.3元人民币。

整体空置率于季末下降了1.1个百分点至8.7%。

工业物业市场方面,本季度租金基本与上一季度持平。

随着科学城等园区工业用地的逐步紧张和需求的不断增加,开发区和工业园对企业的进驻要求逐步严格。

大连:大连优质写字楼市场需求于这季度表现稳定,租金小幅增长,整体空置率继续走低。

市场整体租金与上季度相比微长1%,达到每月每平方米63.6元人民币。

由于本季度依然没有优质新增供应项目出现,空置率从上季度的20.6%下跌至今季度的20.1%。

市场整体租赁交易较为平淡且主要集中在乙级写字间范围内。

零售市场方面,本季度大连优质零售物业租金稳步上涨,首层商铺租金上涨1.1%至每天每平方米25.4元人民币。

第二层商铺租金上涨幅度不大,平均租金达到每天每平方米16.9元人民币。

季内零售物业市场没有新增供应出现,优质零售物业整体空置率较上季度下降0.5个百分点至2.2%。

天津:2007 年第三季度,天津优质物业市场总体呈现小幅稳步增长趋势。

天津优质写字楼市场甲乙级写字楼平均月租金均小幅度增长,总体达到每月每平方米98.7元人民币,较上季度上升0.2%。

由于本季度无新增优质写字楼上市,市场自然消化存量产品,使空置率下降1.4个百分点至17.7%。

销售市场方面,目前市场在售项目很少,价格平稳运行,达到每平方米12,500元人民币,较上季度增长1%。

优质零售物业市场方面,由于本季度部分重要项目处于停业整改或装修过程中,使总体空置率上升至14.4%。

但租金方面仍录得稳步小幅增长,首层和二层分别...

房地产市场描述并分析分析是什么?

市场背景描述与分析 (一)宏观房地产市场形势和相关政策 2011年国家房地产调控政策频出,6次存款准备金率上调;3次人民币存贷款基准利率上调;2次个人公积金贷款利率上调。

“双限”:限购、限贷。

“一提高”:按揭首付比例提高。

强力遏制房价过快上涨。

使住宅房地产价格开始走向平稳,并开始合理回归。

(二)全国房地产市场总体趋势 1.新建商品住宅价格变动情况。

今年第一季度全国70个大中城市中,下降的城市有46个,持平的城市有16个,上涨的城市有8个。

环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%。

与去年同期相比总体呈稳步回落的趋势。

2.二手住宅价格变情况。

70个大中城市中,价格下降的城市有42个,持平的城市有12个,上涨的城市有16个。

环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.8%。

与去年同期相比总体亦呈现缓慢回落的势头。

但比新建商品住宅价格回落的趋势较为缓慢。

通过总体分析,我们看到全国一线城市住宅价格开始明显下降。

二、三线城市住宅价格由于钢需作用,趋于平稳。

在国家政策的强力调控之下,全国地房地产价格正逐步实现理性回归。

(三)当地同类房地产市场状况 1.过去10年**市住宅房地产市场经历。

2000-2003年房地产价格出现缓步增长,2004年有小幅调整,2005-2007年随着国家经济高速发展,我市房地产市场进入快速增长轨道。

2008年受调控和金融危机的影响,房地产市场增长短暂放缓,不久迎来了2009-2011年的高速增长期。

房价涨幅连续两年突破30%,但是到了2010年国家开始逐步加大对房地产价格调控、遏制的力度,我市商品住宅和二手房的价格涨幅开始放缓,并出现小幅回落的矛头。

2.当前**市住宅房地产价格概况。

目前**市普通商品住宅市场价格区间集中在5000-7000元/平方米之间,购房者有持币观望的情绪。

成交均价与上月比无大变化,波动较小。

成交量略有缓慢回升。

3.未来**市住宅房地产市场基本分析。

一方面,国家调控政策无松动迹象,商品住宅供给增速趋缓,加之我市购房主体基本上属于刚性需求,最近一些银行开始对首次房贷利率实行95%折优惠。

一些开发商推出各种优惠措施,使价格暗降。

另一方面,随着长吉图战略规划的实施,长吉一体化建设快速发展,将使钢需得到集中释放,虽有足量的保障房推出,也不会使我市房价有大幅回落,从价格走势来看,地产市场发展脚步趋于稳健,可以预见我市未来一段时间,房地产市场会在政府的宏观调控下呈现平稳健康的发展态势,商品住宅价格会处在稳定阶段。

中国房地产市场现状?

展开全部 (一)全国房地产发展状况 1、全国房地产市场行业发展情况分析 房地产投资增速将略有减缓。

在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下,地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制,对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。

与此同时,加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。

因此从整体上看,如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位,未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓,但估计不会低于20%。

市场供求不平衡矛盾将继续存在。

近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有:上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。

但是,由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国,且大部分流入了房地产领域,未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。

从对供求关系的分析可以判断,未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势,原因是: 第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾(特别是需求将继续迅速增长的趋势)必然反映在房价的持续增长上; 第二 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨; 第三 从经济学理论来看,房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。

目前我国经济高速发展,居民收入持续增加、除非遭遇金融危机,经济增长趋势被迫中断,否则房价的运行趋势只会上升,而不可能下降。

普通住房供应量将上升,高档住宅供应量将减少。

为了合理引导住房建设与消费,国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持,并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。

未来2—3年,随着各地房地产宏观调控细则的相继出台,中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域,中西部地区将保持较快投资增速。

东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降,中、西部地区将继续保持较快的投资增速,在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。

部分开发企业将转移战线,大力开拓东部二、三线城市市场,并逐渐向全国延伸,从而带动这些城市房地产市场的发展。

房地产市场分析的内容与特点

房地产市场分析的内容与特点 房地产可行性研究报告 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据,不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断,从而引发房地产活动中的风险。

本文从实用的角度,探讨了房地产市场分析的层次与内容体系,归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点,对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析,并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。

一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为以下三个层次的分析,每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上,它们之间有逻辑联系。

区域房地产市场分析 是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济,对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。

它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

专业房地产市场分析 是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析,是在前一层次分析的基础上,对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。

它侧重于专业市场供求分析内容。

项目房地产市场分析 是在前两个层次的基础上,对特定地点特定项目作竞争能力分析,预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况,对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。

它侧重于项目竞争能力分析等内容。

2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样,将它归纳为六项主要内容。

各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。

所包含的内容也不完全相同,有的可能只包含其中的几项。

地区经济分析 是研究地区的经济环境,它包含①地区经济的基本趋势分析;⑦地区基础产业的发展趋势分析。

房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果,而不必对地区经济情况作完全分析。

但需要根据分析时的实情作调整,以反映最新信息,当然,如没能找到公共机构的预测信息,也需作一些独立预测。

区位分析 是某地点的最佳用途分析,它是进行投资决策时的主要分析内容。

它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较,发现市场机会;在有两个或两个以上的可选用途时,就要对每一种可能的用途进行分析比较。

此处所指的是宏观层次上的分析,而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。

市场概况分析 它包含①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析;②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中,考察它们的地位和状况,分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。

③找出影响计划项目成功的关键问题,明确下一步分析的方向和侧重点。

专业市场供求分析 它包含①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地,确定市场研究区域;②细分市场,进行产品细分及消费者细分。

找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场;③分析各子市场的供需关系,求出各子市场的供需缺口;④将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场,具体求出目标子市场供求缺口量(即未满足的需求量)。

项目竞争分析 它包含:①分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征;②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业;③进行竞争评价,确定目标物业的竞争特点,预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率(市场份额)。

这里面还包含要得出三个分析的侧重点,即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。

当然,每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。

其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型,进行目标物业的规划设计和产品功能定位,并找出目标物业的竞争优势,提出强化其优势、弱化劣势的措施,并指出它的市场风险来源。

售价和租金预测是通过对比分析,总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。

吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系,将项目所在子市场中未满足的需求。

按照市场占有率进行分配。

预测项目的吸纳量及吸纳量计划、 敏感性分析 测定关键参数的敬感性。

确定分析结果适用的范围,反映市场分析面对的不确定定性。

即测定关键参数变动范围,对分析中的关键假设,测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下,允许变动的范围。

二、不同使用目的下房地产市场分析的特点 在实际应用中,某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。

如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等,他们由于各自不同的目的需要,对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。

1、投资决策中的房地产市场分析 房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目,决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握,它要做的是项目房地产市场分析。

其中,置业投资决策要确保项目的经济能力,分析市场前景及项目租金预测。

开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会,...

房地产行业未来前景怎么样

市场总体发展趋势是向好的,据《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》显示,当下我国房地产行业规模已经进入了小幅度扩大的阶段,而新房市场前景目前依旧较为稳定,预计未来一段时间内都会保持在8万亿左右的市场空间。

因此,对于中小房企来说,在向行业领先者学习,对房地产开发流程进行优化的同时,也要认清影响行业发展的外部环境。

积极开发一二线城市的新房市场,将会是把握下一波房地产红利的有效手段。

房地产行业发展趋势已经逐渐清晰,还需要企业加速布局。

房地产行业的前景如何?

展开全部会出现一些洗牌就房地产市场而言,其未来发展受到国内外市场变化、经济形态、人口结构、消费功能、舆论环境、产业规划、政治金融等多个方面的因素影响,不能单一而论。

首先,从综合层面分析:房地产作为一个不可缺失的产业形态,随着国内城镇化建设的持续推进、产业经济和消费供求关系不断发展变化,在未来发展中,功能分化开发、产品精细分化、政策把握大方向而市场催化主导行业成熟,是一个不可阻挡的大趋势。

但,由于近阶段的“哄抢式”、“多数盲目型”、“产品形态多数雷同”形式的开发,市场需求选择面扩大及刚性需求减弱,以及政策金融舆论等层面的导向因素,近期内房地产行业将会出现一次“渐段式”的洗牌和市场重新调整优化。

十八大明确了要把房地产行业在国民经济的支柱行业地位转变为重要行业,支柱和重要的区别大家都知道,防止经济硬着陆触礁,银行逐步抓紧自己的裤腰带,融资贷款条件限制提高,所以部分过快发展地区,可能会出现一定形式上的泡沫破裂。

其次,从行业发展层面分析:未来20-30年内,房地产行业将会出现以下几种潮流形态。

1、以产业地产为主的开发建设潮流。

政策上,不再单以GDP论,行政责任延续追究制,等等,都将促使城市发展不再只顾眼前利益和既得利益,而是要求从城市发展规划、经济持续发展层面去考量。

城市房地产的开发也不再停留住宅、综合体开发,产业经济建设将逐渐、真正融入到房地产开发形态中,形成另一种复合体。

这一复合体的出现,不但能带动城市经济发展,更可以保障房地产项目的供求关系。

2、养生养老及休闲度假综合体。

中国这一阶段的社会老龄化,给养老住区建设提供了大机遇。

众多的投资开发商竖起了这一大旗,在物质形态日益繁荣过程中,养老养生、休闲度假都将成为一种复合的形态,房地产建设作为其中的核心之一,在考虑空间、产品的基础上,还应该注意未来人们的生活方式变化、空闲时间对交通距离的要求。

3、房地产功能分化,精耕细作。

大型城市对外辐射影响所形成的城市集群,城市生态环境变化要求的城市功能分解,经济发展需求和消费需求对接,等等因素,要求房地产投资建设形态功能不断分化,投资商将更注重专业型深耕细作,文化地产、教育地产、工业地产、园区地产、专业市场地产、住区地产、商业地产、小城镇地产、旅游地产、养老养生地产、高端精品地产、产业地产等等,将出现不同产品领域的品牌开发连锁。

这是房地产行业功能分化的一个潮流。

最后,在产品供求层面分析:1、大规模社区、城市商业综合体将逐渐萎缩,小规模精品开发、定制开发将是未来城市开发的主要潮流。

过去和现阶段,由于中国处于快速的城镇建设进程中,规模开发、聚集效应是主要特色。

但是随着城市化程度的提升、成熟,人口需求的规模化程度降低,小众群体的针对性消费,商业区规模和需求空间的相对稳定,城市住区和商业开发规模都将缩小,并呈现差异化,更多的以补充形态出现。

2、商业开发注重全过程消费体验,线上线下商业形态仍将并存。

线上商业需求线下流通和体验支持,线下商业注重纵横组合、不同消费阶层现场体验效果、人群和单体的休闲娱乐效应,全过程身心多维体验。

3、未来刚需产品将逐渐稳定在一定数量水平上,不再出现大的阶段性起伏。

4、生活品质的提升,对二次、三次换房,人生第一居所产品,都将提出更加针对性的需求,“私人定制”、“小众定制”将会更多出现,这也要求产品功能、空间体验、附加价值、服务品质、持续发展、生态健康、交通交流等趋严格和小众化。

求一份《2011

中国机电数据网 上有这份报告 它结合深入的市场调查资料,全面分析了我国房地产行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。

报告对我国房地产市场发展状况和消费情况进行深入的研究探讨,重点分析了一线城市和当前热点地区房地产市场发展现状,并对全国和各地区房地产市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操作性投资建议,是房地产业及相关单位准确了解当前我国房地产行业发展动态,把握市场发展动态企业定位和发展方向的重要决策依据你若想在房地行业投资 这份报告能帮到你很大的忙

本文来自投稿,不代表本站立场,如若转载,请注明出处。