1. 首页
  2. 房地产

房地产贴现率

房地产开发行业的基准折现率是多少?
一楼的貌似有点答偏了哦。这句话涉及到了一个现值的问题。现值,简单来说,就是未来的收入(收益)在当前值多少钱。货币具有时间价值,最简单的,钱

房地产贴现率

房地产开发行业的基准折现率是多少?

一楼的貌似有点答偏了哦。

这句话涉及到了一个现值的问题。

现值,简单来说,就是未来的收入(收益)在当前值多少钱。

货币具有时间价值,最简单的,钱存在银行里还有利息呢,更何况还可以用来做投资,现在的100元,在明年可能就是105元,后年可能就变成了112元了。

因此,未来的钱和现在的钱由于不在一个时点上,不具有可比性,所以,必须要对未来的钱进行折算,用现在的钱来表示出来,这就叫做贴现,贴现后的值就叫净现值,或者贴现值。

(比如,如上例,明年的105块就要贴现为今年的100块)对于投资房地产来说,你的投入,就是你现在支付的金钱,而的收益,则由未来它能够收到的租金来决定。

(假设你不是短期马上把它卖掉的那种)。

那么,你现在愿意为它支付多少钱,就直接决定于你将来能够收到多少租金了。

但是,租金是未来的收入,我们必须要把它“换算”为现在的值,(因为货币有时间价值。

未来的钱不如现在的钱值钱,差额就是贴现率),这个换算的过程,就是贴现。

只有贴现值大于你支出的钱,才是获得了收益的。

那么同样,你愿意为它支付的价格,也就是小于等于未来租金的贴现值。

所以说,“房地产的价值由它在未来租金收入的当前贴现值决定”

什么是贴现率?

贴现率又称门槛比率(Europe称为the refinancing rate,the UK称为repo rate,the US称为discount rate),是指商业银行办理票据贴现业务时,按一定的利率计算利息,这种利率即为贴现率,它是票据贴现者获得资金的价格。

常用于票据贴现。

企业所有的应收票据,在到期前需要资金周转时,可用票据向银行申请贴现或借款。

银行同意时,按一定的利率从票据面值中扣除贴现或借款日到票据到期日止的利息,而付给余额。

贴现率的高低,主要根据金融市场利率来决定。

贴现率该怎么计算?

其套算公式为:贴现率=一般贷款利率/[1+(贴现期*一般贷款利率)] 假定汇率=8.07,退税率=13% 如果没有退税 1美金=8.07元 存在了退税 退税收入=8.07*0.13/1.17=0.897元(8.07按全额增值税来假设) 因此,买该产品的成本就只等于8.07-0.897=7.173。

转换成美金就=7.173/8.07=USD0.889. 也就是说到了较后相当于用USD0.889买了之前1USD的产品。

贴现率任何计算为测算投资风险了解一元人民币1

市场贴现率又简称贴现率,是指商业银行办理贴现时预扣的利息与票面金额的比率,在调查时使用的计算方法如下: 市场贴现率=预扣贴现利息÷票面金额 与利率一样,年贴现率通常以百分数表示,月贴现率通常用千分数表示,日贴现率通常用万分数表示。

从调查和整理分析的实践可以看出,要得到市场贴现率的关键是科学地确定贴现利息。

从理论上讲,贴现与贷款都是一种融资活动,在同一市场进行并且融资条件相同的条件下,贴现利息与贷款利息应该有如下关系: 贴现利息+将该贴现利息作为贷款贷出所得的利息=贷款利息 因为只有在这个时候,贴现与贷款的融资成本才相等;否则融资者就会选择融资成本较低的融资方式,而放弃融资成本较高的方式。

要对其继续进行分析,可以将上述公式展开: 贴现利息+贴现利息X贷款利率X贴现期限=贷款利息 于是,便可以得到贴现成本与贷款成本一致条件下的市场贴现率公式: 市场贴现率=一般贷款利率÷(1+贴现期限X一般贷款利率)

什么是房地产金融 房地产金融的特点和作用

房地产金融有广义和狭义之分,广义的房地产金融,是与房地产活动有关的一切金融活动。

狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式,如对房地产银行发行债券,成立住房储蓄机构,安排房地产企业和基金上市,成立按揭类的证券公司,抵押贷款证券化等等。

一种看法认为,房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通,其实,房地产资金的融通不等于房地产金融,融资是房地产金融的一个主要方面,它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。

房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能,如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。

我国目前的房地产金融现状,还没有形成真正意义上的房地产金融。

房地产金融的特点 (一)集中性 房地产是大宗商品,不仅表现在它的面积和体积上,而且表现在它所包含的价值上。

房地产相对于绝大多数商品而言其单件价值大,一幢房屋一般来讲少则十几万,几十万,多则数千万,甚至上亿元。

因此,无论是在房地产商品的生产环节,还是流通环节,都必须有巨额的资金投入。

因此,在房地产金融活动中,房地产开发贷款、房地产流通贷款或者房地产消费贷款,都必须有金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源。

在国外,房地产资金的融通通常由专门金融机构(如美国联邦住宅储蓄银行、巴西住宅银行、日本住宅金融公库等)来从事。

(二)资金周转期长 房地产开发建设需经过取得土地并进行开发,完成“三通一平”或“七通一平”,再进行建筑施工、(装修)、竣工验收等一系列复杂且耗时长的过程。

相对于其他商品的生产周期来说,房地产开发所需时间更长,短则一年、二年,长则好几年。

在流通领域,建成后的房屋因其价值大,购买者往往无力一次性付清房款,常采用分期付款方式购房;若采用房屋租赁方式收回投入资金,则资金回收周期更长。

因此,房地产的资金运用从投入到产出,快则几年,慢则十几年,甚至几十年才能全部收回。

(三)资金运动固定性 房和地在物质形态上是连为一体和不可分割的。

由于土地不能移动,因而房地产固定在某一场所,不能移动,通常也称为不动产。

在交换上,它既不能发生空间位置的移动,也不存在物流,它的流转只是权属关系的变更。

因此,房地产商品的生产、流通、消费都是在同一地域位置上依次完成的。

这就决定了房地产资金的投人、形态的转换以及补偿,都是在同一固定的位置上按顺序进行的。

(四)资金增值性 一方面,房地产资金能带来收益即利息,这是房地产资金增值的一种表现。

房地产资金的增值是社会再生产的结果,是物质生产者的劳动创造。

在社会再生产过程中,资金通过形态改变使最终点的货币量大于起始点的货币量,就是资金运动所带来的增值。

房地产再生产过程中资金不断地运动,就能实现一次又一次增值。

另一方面,土地是不可再生的资源,也是人类生产与生活的基本要素,随着社会经济的不断发展,对房地产的需求将日益增加,使得房地产会日益稀缺,房地产价格也会不断上涨。

因此金融机构为了使自身的货币资产得到保值和增值,也乐于进行房地产投资或从事房地产信贷活动。

(五)风险性 在房地产金融活动中,由于存在事先无法预料或虽能预料但难以避免的诸因素,有可能使预期的房地产收益与实际的房地产金融收益相背离,因而存在产生资金损失的风险。

房地产资金的融通大多数是中长期融资,从资金投入到收回期限一般较长,在这个投人产出过程中,如果融出的资金难以收回,就会产生房地产金融风险。

这种风险主要来自以下四个方面,即:政策风险、决策风险、自然风险、和财务风险。

如政策的改变可能导致房地产市场和金融市场产生不同于投9资决策时所预料的情况,或者由于投资决策原本就存在错误,因而无法实现预期的投资收益,从而导致房地产融通的资金无法完全收回;又如各种突发性的自然灾害(地震、洪水、火灾等)发生,导致房地产项目遭到严重破坏甚至不复存在,从而难以收回融出的房地产资金;此外,在房地产金融活动中,由于种种原因,致使债务人不能偿还贷款本息,或者证券发行者到期不能偿付本息,也会发生房地产金融财务风险。

房地产金融的作用 房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。

房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。

房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金,必须依靠金融工具融资。

(一)为房地产开发经营提供了资金保障 首先,房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。

这四个阶段紧密相联,环环相扣,资金成为衔接各个环节的关键因素。

另外,房地产的生产周期长,资金需求密集,资金供需间存在时间差。

解决这个时间差,就需要金融支持。

我国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高,2005年底房地产贷款达到3.07万亿元,占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%,占GDP的比率为16.75%;商业性个...

与美国和日本对比分析 中国房地产泡沫还能走多远

1. 商品房供求:居住需求和投机需求,商品属性和金融属性商品房和所有商品一样,价格由供求决定。

供给过程也就是商品房的生产过程,包括土地购置、新开工、竣工、库存等。

供给受需求引导,因此我们重点分析需求。

商品房需求包括居住需求和投机需求,分别对应商品属性和金融属性。

居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关,它反应了商品房的商品属性。

投机需求主要跟货币投放和低利率有关,它反应了商品房的金融属性。

2. 商品属性的基本面:城镇化、居民收入和人口年龄结构过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑:经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化。

1978-2015年间,中国GDP年均名义增长15.3%,城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。

1978-2015年间,中国城镇化率从17.92%上升到56.1%,城镇人口从1.7亿增加到7.7亿,净增6亿人,其中20-50岁购房人群不断增加。

家庭小型化,根据五次普查数据显示,1982年平均每户家庭人数4.41人,2000年为3.44人,2010年为3.1人。

但是,2000-2016年间尤其2014-2016年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。

城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分,另一部分要靠货币超发来解释。

3.金融属性的驱动力:货币超发和低利率美国、日本、中国等经验表明,货币金融政策经常导致住房市场大幅波动,低利率和货币超发推动房价上涨,所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关。

比如,2007年的美国、1991年的日本。

利率政策调整导致住房市场大幅波动:美国。

上一轮美国房地产泡沫,开始于2001年美联储的低息政策刺激:2001至2002年度,美联储连续11次降息,累计降息4.75个百分点。

直至2002年11月,基准利率降至1.25%,美联储的低息政策一直延续到2004年。

在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加,从而造成了房地产泡沫。

随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。

2004至2006年度,美联储连续加息17次,累计加息4.25个百分点,直至2006年6月基准利率升至5.25%,而美国标准普尔/CS10个大中城市房价在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌,说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。

利率政策调整导致住房市场大幅波动:日本。

1986-1987年度,日本银行连续5次降息,把中央银行贴现率从5%降低到2.5%,不仅为日本历史之最低,也为当时世界主要国家之最低,日本央行维持低息政策长达两年之久。

低息政策促进了房地产市场的空前繁荣,反映在土地价格的迅速上涨上。

与美国相同,央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫:1989年5月31日,日本央行加息0.75个百分点,此后的15个月内,日本央行再度4次加息,将贴现率提高到6%,连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击,东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。

利率政策调整导致住房市场大幅波动:中国。

2008年以来,中国经历了三轮房价上涨周期,2009、2012、2014-2016年,都跟降息和货币供应增速加快有关。

这三轮房价上涨周期,政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。

计算投资的净现值

净现值在项目计算期内,按行业基准折现率或其他设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。

净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。

净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。

净现值大于零则方案可行,且净现值越大,方案越优,投资效益越好。

财务净现值(FNPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和,它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标.主要反映技术方案在计算期内盈利能力的动态评价指标其计算公式为:FNPV=∑〔CI-CO〕ˇt〔1+ i 〕ˉt(∑的上面是n 下面是t=0 , 表示第0期到第n期的累计 ) FNPV = 项目在起始时间点上的财务净现值i = 项目的基准收益率或目标收益率〔CI-CO〕ˇt〔1+ i 〕ˉt 表示第t期净现金流量折到项目起始点上的现值财务净现值率即为单位投资现值能够得到的财务净现值。

其计算公式为: FNPVR=FNPV/PVI (16—40) 式中 FNPVR——财务净现值率;FNPV——项目财务净现值;PVI——总投资现值。

财务净现值是评价技术方案盈利能力的绝对指标。

当FNPV>0时,说明该方案除了满足基准收益率要求的盈利外,还能得到超额收益;当FNPV=0时,说明该方案能够满足基准收益率要求的盈利水平,该方案在财务上是可行的;当FNPV<0时,说明该方案不能满足基准收益率要求的盈利要求,该技术方案不可行。

优点:考虑了资金的时间价值,并全面考虑了整个计算期内的现金流量的时间分布的状况;经济意义明确直观,能够直接以货币额表示项目的盈利水平;判断直观。

缺点:必须首先确定一个符合经济现实的基准收益率,而基准收益率的确定往往是比较困难的;特别是在互斥方案中更应注意,若互斥方案的寿命不等,就不能反映该方案的使用效率,经营成果,收益大小,资金的回收速度

本文来自投稿,不代表本站立场,如若转载,请注明出处。