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房地产开发 税

房地产开发企业税费
百悦大通提示:一、营业税 (一)、应税范围:根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定,房地产开发企业,发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面:1

房地产开发 税

房地产开发企业税费

百悦大通提示:一、营业税 (一)、应税范围:根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定,房地产开发企业,发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面:1、转让土地使用权:是指土地使用者转让土地使用权的行为,土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税。

土地租赁,不按本税目征税。

2、销售不动产:是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产,是指不能移动,移动后会引起性质,形状改变的财产。

本税目的征收范围包括:销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

(1)销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。

以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。

(2)销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物,是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

②其他土地附着物,是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

③单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。

④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税。

⑤以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。

但转让该项股权,应按本税目征税。

⑥不动产租赁,不按本税目征税。

(二)涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税以及契税等。

1、销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定:(1)纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

(2)单位将不动产无偿赠与他人,其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。

对个人无偿赠送不动产的行为,不应视同销售不动产征收营业税。

(3)营业税暂行条例实施细则第十五条规定:纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;③按下列公式核定计税价格:计税价格=营业成本或工程成本*(1+成本利润率)÷(1—营业税税率) 上列公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

2、其他具体规定如下:(1)根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》(京地税营[1996]592号)规定,在合同期内房产企业将房产交给包销商承销,包销商是代理房产开发企业进行销售,所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税;在合同期满后,房屋未售出,由包销商进行收购,其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商,对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;包销商将房产再次销售,对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

(2)对合作建房行为应如何征收营业税 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知》(京地税营[1995]319号)规定:合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。

合作建房的方式一般有两种:第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。

具体的交换方式也有以下两种:①土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。

在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。

因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动产”税目征税。

由于双方没有进行货币结算,因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。

如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。

例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。

甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业―租赁业”征营业税;乙方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。

对双方分别征税时,其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。

对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税:①房屋建成后,如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股...

房地产开发公司需要交哪些税种,税率分别是多少?

房地产开发公司要交的税种:房地产开发公司涉及了很多方面,所以税种会有很多,接下来我会讲一下房地产开发企业主要涉及的税种。

涉及的税种有:营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

分别的税率:1. 营业税5%。

2. 契税4%。

3. 印花税0.03%。

4. 土地增值税0.5%。

5. 土地使用税按当地实际情况计税。

6. 车辆购置税10%。

7. 企业所得税按公司的实际情况来计算。

简介:税收是指,国家为了实现其职能,按照法定标准,无偿取得财政收入的一种手段,是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配而形成的一种特定分配关系。

税收是国家(政府)公共财政最主要的收入形式和来源。

税收的本质是国家为满足社会公共需要,凭借公共权力,按照法律所规定的标准和程序,参与国民收入分配,强制取得财政收入所形成的一种特殊分配关系。

它体现了一定社会制度下国家与纳税人在征收、纳税的利益分配上的一种特定分配关系。

房地产开发企业在进行房地产开发的时候涉及到的税费有哪些?税率是...

房地产开发企业主要涉及的税费有11种: 营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。

1、营业税 ⑴税目与税率 营业税涉及转让无形资产和销售不动产(包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物)两个税目,税率都是5%。

⑵特殊规定 转让不动产有限产权或永久使用权,以及单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。

(《营业税暂行条例实施细则》第四条) 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税。

以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。

但转让该项股权,应按本税目征税。

2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)对这种行为征税办法重新作出规定,自2003年1月1日起,对以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。

土地租赁和不动产租赁,不按转让无形资产和销售不动产纳税,而是按照租赁业税目纳税。

土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征营业税。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税。

⑶纳税地及纳税时间 纳税人销售不动产、转让土地使用权,向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。

营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

单位赠与不动产的,纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

⑷抵减问题 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

(《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号) 2、城市维护建设税 计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。

税率分别为7%、5%、1%。

不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

计算公式:应纳税额=营业税税额*税率。

3、教育费附加 教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 费率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额*费率。

4、土地增值税 计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。

税率为30%、40%、50%、60%,土地增值税预征税率各地区不等。

计算公式:应交土地增值税=增值额*费率-速算扣除数-预缴税金 5、房产税 (1)以房产税原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。

计算公式为: 房产税年应纳税额=房产原值(评估值)*(1-30%)*1.2% (2)以租金收入为计税依据的,税率为12%。

计算公式为: 房产税年应纳税额=年租金收入*12% 6、土地使用税 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。

7、印花税 印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。

⑴开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税; ⑵土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税(《关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号第三条规定,按产权转移书据征收印花税); ⑶在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等,应按照印花税有关规定缴纳印花税; ⑷进行房屋买卖的,签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税,通常在房地产交易活动同时收取; ⑸在办理房地产权属证件时,应按权利许可证照,按件交纳印花税五元, 8、企业所得税 计税依据:应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额 税率: ⑴企业所得税的税率为25%。

⑵非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得,适用税率为20%。

⑶符合条件的小型微利企业,减按20%的税率征收企业所得税。

⑷国家需要重点扶持的高新技术企业,减按15%的税率征收企业所得税 ⑸外商投资企业和外资企业,过渡期。

计算公式:应纳税额=应纳税所得额*税率 9、耕地占用税 占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人,为耕地占用税的纳税人,应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。

耕地占用税的税额规定如下: (一)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位,下同),每平方米为10元至50元; (二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区,每平方米为8元至40元; (三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区,每平方米为6元至30元; (四)人均耕地超过3亩的地区,每平方米为5元至25元。

10、个人所得税 个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的...

房地产开发期间税费主要内容是什么?

一、营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。

此外还有地方教育费、河道维护费 等地方性收费。

二、开发期间税费 1、 规划设计费: 一般可按建安工程费*3%左右估算; 可行性研究费: 一般可按与本司签定的合同金额计算或按建安工程费*1%~3%估算; 地质勘察测绘费: 一般可按建安工程费*0.3~0.5%估算; 三通一平费: 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除的费用、场地平整费用和通水、电、路的费 用。

一般可按用地面积*40~60元/㎡估算(需要核对项目地块是否已经三通一平,并包含在土地成本中,避免重复计算) 2、配套设施建设费: 用地面积≥2万㎡的商品房项目按建安工程费*5.5%计征; 用地面积住宅:0.3吨/人,600元/吨; 商业:0.1吨/㎡,600元/吨; 供电用电负荷费: 住宅:4千瓦时/户,480元/千瓦时; 商业:8千瓦时/100㎡,1000元/千瓦时; 其他税费: 包括项目需在开发期间缴纳的排水设施有偿使用费、城市占道费、开发企业资质审查费等,可根据当时政府的征收标准,按建安工程费的0.5~1%估算。

房地产开发综合保证金30~50万元,开发完成通过验收后返还。

房地产开发企业涉及了哪些税费?

展开全部 房地产开发企业涉及哪些税,税率分别说多少呢?房地产开发企业销售房产,要缴纳:营业税=销售收入*5%城建税=营业税*税率 (税率各地不同,3—7%)土地增值税:预售时先按征收率征收,清算时再多除少补,征收率各地不同。

土地使用税=还属于房地业企业所有的土地面积*税额 (卖出去的房产的占地面积不用缴纳土地使用税了,所以这个税种一般是每月滚动计算)企业所得税印花税另外,肯定要发生的还有代扣缴员工的工薪个人所得税。

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房地产开发流程和所有税费及全部成本组成

第一步 房地产开发公司的设立 第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目,签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编 制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套成本:1.土地使用权出让金。

2.土地征用及拆迁安置补偿费。

3.前期工程费。

(项目的规划、设计、可行性研究所需费用)4.建安工程费5.基础设施费6.公共配套设施费。

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支 房地产开发成本出。

其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7.不可预见费。

它包括基本预备费和涨价预备费。

依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1~6项之和为基数,按3%一5%计算。

8.开发期间税费。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。

应根据当地有关法规标准估算

房地产税和契税的区别有哪些?

1、房产税和城市房地产税:以房屋为征税对象。

房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。

2、城镇土地使用税:以土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税依据。

3、土地增值税:以土地和地上建筑物为征税对象。

以增值额为计税依据。

4、耕地占用税:以纳税人实际占用的耕地面积计税,按照规定税额一次性征收。

5、契税:以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。

以成交价格为计税依据。

房地产开发商交给国家的税,税率是多少?

营业税,5%土地增值税.2%城建税.营业税*7%教育费附加.营业税*3%其他教育费附加.营业税*1%所得税.按开发项目位于地理位置不同,有百分之二十五的,有百分之二十的,有百分之十五的,和百分之十的.也按住宅和商业分不同的税率了。

土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳(按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的,分别适用30%,40%,50%,60%等不同税率);建安合同按承包金额的万分之三贴花;购房合同按购销金额的万分五贴花;城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳(各地规定不一,XX元/平方米);房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳;车船税按车辆缴纳(各地规定不一,不同车型税额不同,XX元辆);企业所得税按应纳税所得额(调整以后的利润)缴纳(3万元以内18%,3万元至10万元27%,10万元以上33%)。

房地产开发企业要交哪些税?

提供你一些税种及计算办法,看看对你是否有用:营业税按营业收入5%缴纳;城建税按缴纳的营业税7%缴纳;教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳;地方教育费附加按缴纳的营业税2缴纳%;土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳(按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的,分别适用30%,40%,50%,60%等不同税率);建安合同按承包金额的万分之三贴花;购房合同按购销金额的万分之五贴花;城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳(各地规定不一,XX元/平方米);房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳;车船税按车辆缴纳(各地规定不一,不同车型税额不同,XX元/辆);企业所得税按应纳税所得额(调整以后的利润)缴纳(3万元以内18%,3万元至10万元27%,10万元以上33%);发放工资代扣代缴个人所得税。

房地产交易税费多少?

1、个人所得税 支付方:卖方。

征收标准:个人所得税=房屋总价*1%或差额*20% 免征情况:房产证(契税完税发票)日期过5年且是家庭唯一住房。

2、契税 支付方:买方。

征收标准: ①普通住宅、家庭的唯一住房,户型面积≤90平方米,契税为房款的1%;90平方米144平方米,契税为房款的3%。

②非普通住房、非家庭唯一住房、商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等),契税为总房3%。

免征情况:无 3、营业税 支付方:卖方。

征收标准: ①房产证未满2年,营业税为房款的5.6%。

②房产证满2年,面积大于144,要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;面积≤144免交。

免征情况:房产证满2年、面积≤144。

4、印花税 支付方:买卖双方。

计算方法:印花税=计税价格*0.05% 征收标准:0.05%。

免征情况:个人销售或购买住房暂免征印花税。

5、土地增值税: 计算方法:应纳土地增值税额=计税价格*核定征收率。

征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。

(城市不同标准有差异) 免征情况:个人销售住房暂免征收土地增值税 6、登记费 征收标准:个人住房登记每件80元(含土地使用权证工本费);非住房房屋登记收费标准为每件550元。

2017年最新二手房交易税费明细 按照规定,二手房交易税费包括税收和费用两部分。

税收是为满足社会需要,强制的参与的,主要是指营业税、个人所得会、契税等;费用是指国家机关(房管局等)向有关买卖双方提供某种特定劳务或服务,按规定收取的一种费用,例如测绘费、登记费等。

最新二手房交易税费规定 二手房交易中,买卖双方都需要按照规定缴纳税费。

1、卖方(出卖人)需要缴纳的税费种类及比例 ①个人所得税 个人所得税税率:交易总额的1%或两次交易差额的20%。

个人所得税缴纳规定:如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年,免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

注:纳税人在地税系统中未能查询到原值,不能正确计算应纳税额的,应采取核定征收,购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。

②营业税 营业税税率:交易总额的5%。

营业税缴纳规定: (1)满两年的住宅,免征营业税; (2)未满两年的住宅,营业税=成交价格*5%。

注:购买时间是否满2年首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据。

这三种证件按照时间最早的计算,一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证。

③土地增值税(部分房屋) 土地增值税税率: (1)增值额未超过扣除项目金额50%,税额=增值额*30%; (2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%,税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%; (3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%,税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%; (4)增值额超过扣除项目金额200%以上,税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%。

注:若土地增值额小于0,就可以免交,否则税率就要按30%计算;另外,如果房龄满三年土地增值税减半,满五年免征。

土地增值税计算方法:土地增值额=合同成交价-扣除项目金额(其中扣除项目金额=上手价格+上手契税+上手印花税+交易手续费+营业税)。

缴纳条件:转让国有土地使用权及地上建筑物的时候需要缴纳土地增值税。

2、买方(购房者)需要缴纳的税费种类及比例 ①契税 契税税率:交易价格的3%。

契税相关规定: (1)首套房:面积小于等于90㎡,契税税率1%;面积大于90㎡,契税税率减半,为1.5%; (2)二套房:面积小于等于90㎡,契税税率1%;面积大于90㎡,契税税率为2%; (3)三套房及以上套数:契税为3%,不减免。

②印花税 印花税包括交易印花税和权证印花税,交易印花税为交易额的万分之五,权证印花税为5元/本。

印花税相关规定: (1)非住宅:交易印花税=地税局评估价或网签价(取价高者)*0.05%,权证印花税5元/本; (2)住宅(含普通、非普通):交易印花税免征,权证印花税——5元/本。

注:从2009年至今国家暂免征收住宅印花税,目前只征收权证印花税。

③登记费 个人住房登记收费标准为每件80元,非住房房屋登记收费标准为每件550元。

房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

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