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桂林 全州 房地产 分析 报告

中央批准了广西桂林市全州县可以撤县改市,全州县政府不将这一问题...
中央暂时还没有同意桂林市全州县撤县改市,所谓批准都是谣言。参看2017年6月20日《桂林晚报》的报道,桂林

桂林 全州 房地产 分析 报告

中央批准了广西桂林市全州县可以撤县改市,全州县政府不将这一问题...

中央暂时还没有同意桂林市全州县撤县改市,所谓批准都是谣言。

参看2017年6月20日《桂林晚报》的报道,桂林“十三五”期间将完成荔浦撤县改市工作,加快全州撤县改市步伐。

这说明桂林市还在积极申请中。

撤县设市 所谓撤县设市,就是将原来的行政单位"县"改名行政单位"市",但县级市仍然属于地级行政区或省级行政区管辖。

如2014年芜湖市启动无为县撤县设市工作,但是无为仍属于芜湖市管辖。

2017年5月,民政部有关部门答记者问指出,有序撤县设市,是党中央国务院针对我国城市设置存在的突出问题,立足全局、着眼长远作出的重大决策部署。

撤县设市的总体要求是积极稳妥、规范有序,防止一哄而上、盲目设市,并将适度向中西部地区倾斜。

设市路径 当前,对于"撤县设市"的路径有两种争议,一种是"整体设市",即"县改市";还有一种"切块设市",即"县管市"。

两种路径都各有利弊,不过综合来看,"整体设市",即"县改市"更符合当前我国国情,可适当恢复。

"切块设市"是指对于人口大县,同时有实力较强的非县城所在地的镇,如果具备条件,以实力较强的非县城所在地的镇为中心城区,将周边一定空间范围内的乡镇划出,单独设立县级市。

"整体设市"就是将一个县级行政单元整体改为县级市,即"县改市"。

这两种路径各有其适用范围和优势,"切块设市"有助于人口大县的均衡发展,但其难点是新设一个县级建制,容易造成行政机构和人员冗余,同时切块设市的空间划分也存在一定难度。

而"整体设市"不会增加县级建制,行政区划调整的难度小。

搞"县管市"的做法,虽然分清了城乡之间的界限,有利于限制城市空间的无序扩张,但也应该看到这种城乡分治的做法在一定程度上与城乡统筹的要求不相适应,对我国现有的管理制度影响较大,人为切割了历史上所形成的社会、经济、政治、文化、生活方式等诸多方面的联系。

比较稳妥的做法应是在继续稳妥推进"省直管县"改革的前提下,适当恢复"县改市",同时对于人口大县和县级市,在设市条件成熟的地区,搞"切块设市",逐步增加县级城市数目,促进县级城市的经济社会发展。

浪潮因数 一些地方之所以热衷于撤县设市,自然有其好处。

一是市的影响、声誉要比县高,有利于提高居民的自豪感,也有利于招商引资、吸引人才;二是市比县的行政管理范围更宽,行政管理权限更大,如果升格成地级市,还可以在"代管"附近的县和县级市时,得到更多的实际利益;三是更容易争取到更多的项目、资金和政策以及一笔可观的城市建设费用。

当然,在这些看得见的好处背后,还有更多的基于权力自肥的"行政功利":一是领导更容易受到重视和提拔;二是随着管理职能的扩大,可以多设一些机构,多一些编制人员,从而可以多安排一些职务和人员;三是水涨船高,所有当地公务员都可以获得高一等级的行政级别和工资补贴。

但另一方面,"行政功利"会增加社会成本,名称更换带来的匾牌、公章、公文等的更新,也需要耗费一笔不菲的财政收入。

至于撤县设区,来自上级的冲动要更大,其可得的好处也较多。

一是撤县设区之后,城市的"饼子"摊大了,各方面的统计数据会更加"好看";二是撤县设区也是一个收权和收钱的过程,特别有利于盘活更多的土地资源,获得更多的土地出让金和房地产、城市建设的开发收益。

时事点评 随着城镇化发展规划颁布时间日趋临近,各地除了着力发展具有国际竞争力的大城市、特大城市,更多的是开展大规模的中小城市建设,撤县设区、撤县设市、撤镇设市由此将成为一股"大潮",已有百余县申请撤县设市。

在未来的几十年中,随着城镇化的进一步加速,一些辖区人口、产业体系等已经完全融入邻近城市的地方,将撤县设区;一些人口结构和社会生活形态都已经独立城市化的地方,将撤县设市、撤镇设市,是符合城市和社会发展规律的,体现了我国区域管理建制上的与时俱进,应该鼓励和提倡。

不能不看到,一些已经撤县设区、撤县设市的地方,是在还不具备条件的情况下进行的。

虽然"市(区)"的匾牌已经高悬,但产业体系的转型没有跟上,领导的管理观念、管理风格、管理效率也没有跟上,市民基本的"城市意识"更没有跟上,导致正能量没有充分发挥,还带来了更多新问题。

这一轮申请,其中究竟有多少泡沫,应该引起我们的警惕。

无论是独立设置的市,还是城市下辖的区,本质上都是指区域载体功能较为完善、已经城市化的地方。

撤县设区、撤县设市、撤镇设市,如果仅仅是拼凑,仅仅是为了"行政功利",就会将"市"从城市属性中游离出去,丧失应有的基本意义。

另外,一股脑地撤县设区,也与国家加大中小城镇建设、提升城镇化的质量的要求背道而驰。

因此,面对新一轮的撤县设市冲动,务必做到具体情况具体对待,保持应有的清醒和谨慎。

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展开全部 房地产评估报告范例 一、房屋产权人(单位):*** 二、估价目的:拆迁补偿价格评估 三、估价日期:二00二年四月八日到二00二年四月十五日 四、估价时间:二00二年四月十五日(趋于拆迁日) 五、估价依据 1.中华人民共和国《城市房地产管理法》 2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》; 3.评估委托书: 4估价评估人员勘察了解的情况; 5.房屋所有权证(新北全字00311100号); 6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。

六、估价原则:本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下,结合评估目的和评估物业具体情况,具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。

七、估价方法:根据估价的特点和实际情况,本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估,至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内,未单列其价值。

另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价,这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。

本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。

八、估价结果 本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据,根据估价的目的,遵循评估程序,采用科学的估价方法,在认真分析资料的基础上,经过周密的测算,并结合评估目的和评估经验,经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为: 人民币小写:206247元 大写:贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元 九、评估价格有效期 本报告评估时效为半年,自二00二年四月十五日起生效。

随着时间的推移,房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化,评估对象的市场价值将发生相应的变化,评估结果也需做相应调整。

十、评估价格应用范围 该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考,不做其它用途。

十一、估价的假设和限制条件 1.估价假设条件 我们评估的价值是现时价,及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格,假设: (1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主; (2)该物业可以在公开市场上自由转让; (3)有一个适当的期间完成交易,可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价; (4)不考虑特殊买家的额外出价。

2.限制条件 (1)对于房产的建筑面积等有关收据,均以委托方提供的房产证为法律依据,对于土地面积委托方未提供有关土地资料。

(2)本报告中的拆迁补偿价,是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价,不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。

(3)未经评估单位书面同意,本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,本报告的解释权归评估单位所有。

十二、特别声明 1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。

但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。

除非另有协议,评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任,和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

估价分析说明部分 一、估价物概况 本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产,房屋所有权属于XXX,该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号),评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。

2.位置座落及环境状况 评估标的物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口),该房屋南临XXX、北临XX商业铺面,门前为我市主干道胜利路,属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房,监卫河河道。

评估房地产属于正在出租的营业性用房,地处新乡市市级商业服务,房屋利用率极高,是理想的房地产投资、经商场所。

3.建筑物基本状况描述 评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。

建筑时间为1981年,目前底层为出租商业经营场所,前墙粘贴古式仿砖瓷片,二层是前墙挂招牌,双开玻璃弹簧门,一层地面铺设花岗岩地板,墙壁贴纹布,顶层为轻钢龙骨吊顶,后为了经营方便设方格木棚,门框已经装饰修饰,并有磨砂单开门。

二层目前为商业经营人的住所、属于出租,地面铺设普通地板砖,内墙888涂料抹平,部分粘贴壁纸,空间经磨砂玻璃隔开,予制过梁,现浇顶,二层设室外楼梯,由于该建筑物曾改造过,为经营和使用方便,楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解,评估房产北墙长为8.35米,临街前墙为6.45米,建筑总面积(产权证...

房地产项目开发的市场调研,或经济分析报告如何编写?

房地产开发项目的,一般包含项目背景、项目简介(各类建筑参数),然后主要阐述项目的优势(包含政策啊、交通等各方面的)、不足,然后不足部分是否可以弥补,需要花多大代价来弥补,以SWOT法为代表典型,其后是最重要的经济分析,即成本和收入的对比,最后则是综合结论,是投还是不投,投多少,以何种方式投。

以上基本上是最简单的房产开发项目的可研报告,如果涉及商业地产,则还需要分析招商的难度以及可行性等其他因素在里面。

简单地说,这个分析报告就是假设你自己是投资人,要让你决定投还是不投,你会想要了解的各种项目。

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展开全部 一般房地产项目要选择在售的,在售的省去了开始的营销推广环节;待售的要根据“两点一线”样板区相应的推出营销计划。

对,重点说明SWOT分析,让大家一目了然,投资分析、市场调研分析主要是对于地产开发的前景及趋势做个预测,这对于未来投资走向及利润率很关键。

作为学生的话,要敢于与社会人及老板打交道,在与其沟通的过程中,你就会发现获取信息很容易,不过,要对于公司的信息保密呦。

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谁有柳州市房地产的分析报告

房地产项目可行性研究的步骤和内容可行性研究的步骤(1)组织准备。

进行项目可行性研究首先要组建研究班子,负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。

其中,项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家,并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

(2)现场调查与资料收集。

现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查,如居民人数、户数及结构现状调查,市政基础设施状况调查,非具名户生产经营状况调查等。

收集的资料主要有政府的方针政策,城市规划资料,各类资源资料,有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料,房地产市场分析的资料等。

(3)开发方案的设计、评价和选择。

这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果,结合开发商的现有资源情况和国家政策等,对项目开发方案进行设计、评价、对比优选,确定具体的 项目开发方案。

当然,选择不同的开发方案,会出现不同的社会经济效益。

(4) 详细研究。

采用先进的技术经济分析方法,对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价,从而分析项目的可行性。

(5) 编写研究报告书。

可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述,其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。

房地产可行性研究的内容按项目研究详细程度的不同,可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段,各阶段的内容是一致的,只是指标的详细程度存在差别。

当然,房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同,但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。

其具体内容如下:1)项目概况。

项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况,开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件,项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

2)市场分析和需求预测。

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3)规划方案的优选。

在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后方案,并对其进行详细描述,包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

4)开发进度安排。

对开发进步进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。

大型开发项目,其建设期长、投资额大,一般需要进行分期开发,这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

5)项目投资估算。

项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。

房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等,估算的精度要求布告,但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况,力争与未来事实相符。

6)资金的筹集方案和筹资成本估算。

根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析。

房地产项目投资额巨大,开发商必须在投资前作好资金的安排,并通过不用方式筹措资金,保证项目的正常运行。

7)财务评价。

财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规,从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析,借以考察项目财务可行性的一种方法,其内容包括项目的销售收入和成本预测,预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制,债务偿还表、资金来源与运用表的编制,财务评价指标和偿债指标的计算,如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

8)风险分析。

风险分析是可行性研究的一项重要内容,主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。

风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析,了解各因素对项目的影响性质和程度,为控制项目运作过程中的关键因素提供依据,也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

9)国民经济评价。

国民经济评价是按照资源合理配置的原则,从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用,用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数,分析计算项目对国民经济的净贡献,并评价项目的经济合理性。

它是项目评价的重要组成部分,也是投资决策的重要依据之一。

因此,在房地产项目开发过程中,要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响,进行项目的国民经济评价。

国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。

财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价,但两者的评价角度不同。

财务评价侧重于项目本身的获利能力,国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献,即按照资源合理配置的原则,从国家整体角度考察分析项目的效益和费用,从而评价项目的经济合理性。

所以国民经济评价又叫费用效益分析。

10)结论。

运用可行性...

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