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莱州房地产市场简析

您对莱州房地产市场价位满意吗?心理价位是多少?您对您目前的居住...
一、房地产市场分析的 层次与内容 房地产市场分析的层次。房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同

莱州房地产市场简析

您对莱州房地产市场价位满意吗?心理价位是多少?您对您目前的居住...

一、房地产市场分析的 层次与内容 房地产市场分析的层次。

房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为以下三个层次的分析,每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上,它们之间有逻辑联系。

区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济,对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。

它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析,是在前一层次分析的基础上,对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。

它侧重于专业市场供求分析内容。

项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上,对特定地点特定项目作竞争能力分析,预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况,对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。

它侧重于项目竞争能力分析等内容。

房地产市场分析的内容。

房地产市场分析的内容较为复杂与多样,将它归纳为六项主要内容。

各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样,所包含的内容也不完全相同,有的可能只包含其中的几项。

地区经济分析是研究地区的经济环境,它包含:①地区经济的基本趋势分析。

②地区基础产业的发展趋势分析。

房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果,而不必对地区经济情况作完全分析。

但需要根据分析时的实情作调整,以反映最新信息,当然,如没能找到公共机构的预测信息,也需作一些独立预测。

区位分析是某地点的最佳用途分析,它是进行投资决策时的主要分析内容。

它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较,发现市场机会;在有两个或两个以上的可选用途时,就要对每一种可能的用途进行分析比较。

此处所指的是宏观层次上的分析,而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。

项目竞争分析包含:①分析目标物业的法律、经济、地点及地点的可达性等特征。

②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业。

③进行竞争评价,确定目标物业的竞争特点,预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率(市场份额)。

这里面还包含要得出三个分析的侧重点,即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。

当然,每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。

其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型,进行目标物业的规划设计和产品功能定位,并找出目标物业的竞争优势,提出强化其优势、弱化劣势的措施,并指出它的市场风险来源。

二、不同使用目的下 房产地市场分析的特点 投资决策中的房地产市场分析。

房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目,决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握,它要做的是项目房地产市场分析。

其中,置业投资决策要确保项目的经济能力,分析市场前景及项目租金预测。

开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会,选择正确的位置、合适的开发时间,以保证项目开发完成后有良好的市场需求。

项目融资中的房地产市场分析。

房地产项目融资中要对项目进行市场评估,以预测项目的销售收入,作为衡量贷款还款的主要来源。

在融资过程中,开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要部分提供申请贷款的理由。

金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力,确保贷款和投资有一个好的市场基础,确保项目的经济能力,作为贷款项目选择的重要依据。

房地产证券化中的房地产市场分析。

在房地产证券化过程中,房地产市场分析的目的是帮助评估师合理确定抵押物的价值,帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等,为投资者提供抵押对象的完备信息,反映抵押对象的质量及市场预期回报,作为投资者选择证券类的依据;为政府担保方及评估机构提供房地产的市场前景分析,作为分析证券实际价值的参考,并为进行证券结构控制提供依据。

总之,证券化服务的房地产市场分析目的较复杂,它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。

房地产开发中的房地产市场分析。

房地产的开发过程中,开发商要根据市场的需要确定方向,设计或修订投资策略,指导选定位置,进行产品计划、设计、品质、定价、调整,获取规划许可和政府支持,获取金融机构贷款的支持,制定合理的营销策略促进项目开发成功。

如为其提供项目建成后的市场可接纳的售价和租金水平;根据项目特点进行亮点挖掘,据此制定营销策略;另外,市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度,增强了企业的竞争能力,调整了营销策略。

市场宏观管理中的房地产市场分析。

房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律,以合理制定有关的房地产产业政策;把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境,及房地产市场供求情况,了解整个房地产宏观市场,以指导土地规划及利用,合理控制土地开发与土地供给的数量与结构;了解房地产专业物业供需情况,为房地产合理结构控制提供依...

中国房地产市场现状?

目前 2004年下半年以来,中国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。

在国家的宏观调控下,竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落,政府对土地资源的控制,导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨,无论出于投资或自住,业主都乐意尽快掏钱购买。

2006年1-7月中国房地产开发综合景气指数为103.51,房地产开发投资指数为101.52,土地开发面积指数为100.99,销售价格指数为109.54。

2006年1-7月中国完成开发土地面积12731.1万平方米,与2005年同期相比增长了31.8%,全国完成购置土地面积18520.1万平方米,与2005年同期相比下降了4.8%。

2006年1-7月中国房地产开发投资额为9411.5亿元,比2005年同期增长24%,中国东部地区房地产投资额为6125.6亿元,比2005年同期增长20%。

中部地区的房地产投资额为1621.6亿元,比2005年同期增长35%。

西部地区的房地产投资额为1664.3亿元,比2005年同期增长30.1%。

2006年全国土地交易价格指数(工业仓储用地)第一季度的价格指数为104.5%,而全国土地交易价格指数(商业、旅游、娱乐用地)第1季度的价格指数为107%。

2006年1-7月商业营业用房投资完成额为1126.7亿元,比2005年同期增长15.6%。

办公楼投资完成额为413.4亿元,比2005年同期增长13.6%。

随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市,中国零售业全面对外开放,几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心,这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。

商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色,正悄然成为房地产市场的新宠儿。

中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮,商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。

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市场背景描述与分析 (一)宏观房地产市场形势和相关政策 2011年国家房地产调控政策频出,6次存款准备金率上调;3次人民币存贷款基准利率上调;2次个人公积金贷款利率上调。

“双限”:限购、限贷。

“一提高”:按揭首付比例提高。

强力遏制房价过快上涨。

使住宅房地产价格开始走向平稳,并开始合理回归。

(二)全国房地产市场总体趋势 1.新建商品住宅价格变动情况。

今年第一季度全国70个大中城市中,下降的城市有46个,持平的城市有16个,上涨的城市有8个。

环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%。

与去年同期相比总体呈稳步回落的趋势。

2.二手住宅价格变情况。

70个大中城市中,价格下降的城市有42个,持平的城市有12个,上涨的城市有16个。

环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.8%。

与去年同期相比总体亦呈现缓慢回落的势头。

但比新建商品住宅价格回落的趋势较为缓慢。

通过总体分析,我们看到全国一线城市住宅价格开始明显下降。

二、三线城市住宅价格由于钢需作用,趋于平稳。

在国家政策的强力调控之下,全国地房地产价格正逐步实现理性回归。

(三)当地同类房地产市场状况 1.过去10年**市住宅房地产市场经历。

2000-2003年房地产价格出现缓步增长,2004年有小幅调整,2005-2007年随着国家经济高速发展,我市房地产市场进入快速增长轨道。

2008年受调控和金融危机的影响,房地产市场增长短暂放缓,不久迎来了2009-2011年的高速增长期。

房价涨幅连续两年突破30%,但是到了2010年国家开始逐步加大对房地产价格调控、遏制的力度,我市商品住宅和二手房的价格涨幅开始放缓,并出现小幅回落的矛头。

2.当前**市住宅房地产价格概况。

目前**市普通商品住宅市场价格区间集中在5000-7000元/平方米之间,购房者有持币观望的情绪。

成交均价与上月比无大变化,波动较小。

成交量略有缓慢回升。

3.未来**市住宅房地产市场基本分析。

一方面,国家调控政策无松动迹象,商品住宅供给增速趋缓,加之我市购房主体基本上属于刚性需求,最近一些银行开始对首次房贷利率实行95%折优惠。

一些开发商推出各种优惠措施,使价格暗降。

另一方面,随着长吉图战略规划的实施,长吉一体化建设快速发展,将使钢需得到集中释放,虽有足量的保障房推出,也不会使我市房价有大幅回落,从价格走势来看,地产市场发展脚步趋于稳健,可以预见我市未来一段时间,房地产市场会在政府的宏观调控下呈现平稳健康的发展态势,商品住宅价格会处在稳定阶段。

中国房地产市场分析

您好 一些资料 希望对您有帮助 谢谢采纳 世邦魏理仕:2007年第三季中国房地产市场分析报告 尽管市场放缓有所警示及中央政府对过热的房地产市场的调控举措已陆续实施,中国房地产市场在2007年第三季度仍然保持活跃、稳健的发展态势。

一线主要城市延续平稳的上升态势,同时投资者及开发商依然看好正在兴起的二三线城市中呈现的机遇。

对于美国次级债危机对中国市场产生的震荡,分析师所持看法不尽相同,但总体看来,对中国的影响甚微。

可以预见的是未来对风险管理的关注将提高。

北京:2007年第三季度,北京房地产市场需求呈上升趋势。

北京优质写字楼市场表现活跃,市场吸纳量达162,545平方米,较上季度上升了18.3%。

同时,平均租金继续保持小幅上升,与上个季度相比上涨了1.6%,达到每月每平方米186元人民币(按建筑面积计算,不含管理费)。

北京豪华住宅租赁市场较上半年更为活跃,尤其是酒店式服务公寓的租赁市场, 大量外资企业在前三个月续约或签订新的租赁合同,也为本季带来了旺盛的需求。

从而带动了酒店式服务公寓的平均租金较上季度上升了1.2%,达到每月每平方米216.4元人民币。

大型零售商普遍看好未来北京商业市场的发展前景,纷纷加快进入步伐,优质零售物业需求强劲。

受需求带动,市场整体租金继续保持平稳上升的势头。

首层和第二层的商铺租金分别比上季度上涨了0.5%和3.3%,达到每天每平方米28.6元人民币和19.1元人民币。

同时, 工业物业的需求增长稳定, 其平均租金报价为每月每平方米53元人民币,较上季度上涨了1.9%。

工业用地价格则较上季度上升了1%,达到每平方米1,213元人民币。

上海:上海房地产市场各类物业在三季度均延续了上升势头,工业物业市场表现尤为出色。

本季甲级写字楼租金环比上涨2.8%,而乙级写字楼涨幅为2.7%。

市场空置率则继续下降0.9个百分点,创3.5%的历史新低。

长宁区的长房国际广场和徐汇区的城开国际大厦为本季的新增供应,总建筑面积为63,667平方米。

豪华住宅销售市场延续反弹行情。

一手豪华住宅的月均成交套数达1,149个单元,比二季度销售旺季的成交量高出38%。

豪华公寓和豪华别墅的售价于本季继续上涨。

同时,豪华住宅租赁市场也呈现良好运行态势以及豪华别墅和酒店式服务公寓租金均有所上涨。

在商业市场方面, 优质首层商铺租金继续上涨1.6%,达每天每平方米41.2元人民币。

而部分核心商圈的首层商铺租金由于受到来自二级商圈物业日益增加的竞争压力影响,租金有所下跌。

政府对工业土地供应的持续紧缩致使三季度上海工业用地的价格大幅上涨了15.6%。

新增用地的稀少导致部分企业转而采取租赁物业的策略,从而进一步刺激了租赁市场上对高质量工业物业的需求。

三季度平均工业物业租金比上季度上升6.7%达到每月每平方米33.7元人民币。

广州:广州房地产市场本季度表现活跃,优质写字楼市场租金、豪华住宅市场售价和优质商业物业租金均录得较大的涨幅。

广州的优质写字楼市场在过去的三个月内表现强劲,平均租金上升6.4%,平均售价上升5.1%。

香港的泰华房地产有限公司以10.9亿元人民币夺得珠江新城B1-3商务办公地块,楼面地价每平方米11,912元人民币,再创珠江新城及广州写字楼地价纪录。

住宅市场方面,物业价格录得较大的升幅,豪华公寓比上季度上涨了10.8%,别墅价格也上升了11.8%。

受来自国外及国内零售商对于优质商业物业强劲需求的影响,广州优质商业物业租金于季内平稳增长。

首层商铺租金比上季度上升7.3%,达到每天每平方米47.3元人民币。

整体空置率于季末下降了1.1个百分点至8.7%。

工业物业市场方面,本季度租金基本与上一季度持平。

随着科学城等园区工业用地的逐步紧张和需求的不断增加,开发区和工业园对企业的进驻要求逐步严格。

大连:大连优质写字楼市场需求于这季度表现稳定,租金小幅增长,整体空置率继续走低。

市场整体租金与上季度相比微长1%,达到每月每平方米63.6元人民币。

由于本季度依然没有优质新增供应项目出现,空置率从上季度的20.6%下跌至今季度的20.1%。

市场整体租赁交易较为平淡且主要集中在乙级写字间范围内。

零售市场方面,本季度大连优质零售物业租金稳步上涨,首层商铺租金上涨1.1%至每天每平方米25.4元人民币。

第二层商铺租金上涨幅度不大,平均租金达到每天每平方米16.9元人民币。

季内零售物业市场没有新增供应出现,优质零售物业整体空置率较上季度下降0.5个百分点至2.2%。

天津:2007 年第三季度,天津优质物业市场总体呈现小幅稳步增长趋势。

天津优质写字楼市场甲乙级写字楼平均月租金均小幅度增长,总体达到每月每平方米98.7元人民币,较上季度上升0.2%。

由于本季度无新增优质写字楼上市,市场自然消化存量产品,使空置率下降1.4个百分点至17.7%。

销售市场方面,目前市场在售项目很少,价格平稳运行,达到每平方米12,500元人民币,较上季度增长1%。

优质零售物业市场方面,由于本季度部分重要项目处于停业整改或装修过程中,使总体空置率上升至14.4%。

但租金方面仍录得稳步小幅增长,首层和二层分别增长0.4% 及...

简述房地产市场环境分析的基本内容并举例分析

房地产市场环境是在不断变化的。

为了实现营销目标,制订相应的营销策略,经营房地产企业必须分析和研究市场环境。

在现在的房地产局势下,分析市场环境的目的,一方面可寻求的新的市场机会,另一方面可避免环境威胁。

在激烈而又复杂的市场竞争中,机会与威胁并存,而不断变化的市场环境又不断造成新的机会与新的威胁。

曾经看过很多代理公司的市场环境分析,也是分为了宏观环境分析与微观环境分析,感觉没有自己的东西。

那么,我们所说的所谓的市场环境,就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的参与者与影响力。

第一,宏观环境分析。

宏观环境就是间接影响与制约企业营销活动的社会力量。

这里面的两个重点词语就是间接与社会力量。

宏观环境包括了经济因素、政治因素、人口因素、政策法规与税制因素。

我们房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。

1、经济因素:包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。

经济高峰时期,百业具兴,房地产需求旺盛;经济低谷,市场疲软,房地产作为衡量当地经济的杠杆首当其冲要受到影响,很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费,其他支出的减少导致商业不景气,商业楼宇的价格可能会下跌。

经济收入水平在市场上表现为实际购买力,他是构成市场的基本要素。

市场容量的大小,归根结底取决于消费者购买力的大小。

大家都知道,我们在满足我们的购买需求时,都会考虑到我们的实际经济收入,所以,从市场营销的角度,我们把经济收入分为国民收入、个人收入、个人可支配收入、个人可任意支配收入,我认为其中后两者可以合并为恩格尔系数分析法则。

2、政治因素:政局上,在安定的政治环境下,房地产投资回报才有保障,经营者才有信心。

政策上,国家的开放程度与政策的连续性对房地产市场也有巨大影响。

3、人口因素:人口决定了房地产市场的规模与发展趋势。

人口规模(其中可以考虑到生育高峰)不但影响到住宅房地产的开发,还直接影响商业与工业对房地产的需求,所以在做商业地产中要充分考虑该项目所处地区的流动人口与常住人口的数量。

现在的趋势就是人口不断地从农村流向城市,城市花水平急速提高。

此外,家庭的结构变化趋势也在人口因素的考虑之列,这会对房地产产品的户型配比起到了一个导视作用。

4、政策法规与利率税制:“国八条”也好,“国六条”也好,都是国家通过政策法规与利率税制进行房地产调控的手段,既体现了尊重经济规律,又带有行政干预的色彩。

第二、微观环境分析。

微观环境是房地产经营业务往来过程中的直接影响因素。

包括供应者、营销中介、顾客、竞争者和社会公众等因素。

顾客是房地产产品的直接购买和使用者,任何产品,只能满足其特定的目标市场需求。

如住宅小区靠近知名学校,即制订以强调子女教育为主题的营销策略,占领中小学生家庭的住宅市场;小区靠近公园绿地,即强调运动与休闲,以重点赢得中老年家庭的青睐。

房地产企业市场环境还包括各类公众,如融资公司(开发商获得资金支持的可依赖者)、媒介公众(开发商声誉的保障者)、政府公众(这个不说也明白)、公民团体公众(商业地产中的重点)、当地公众(为施工骚扰安抚民心)、一般公众(散户)、内部公众(树立开发信心的源泉)。

在房地产开发企业中,好的产品才有好的市场,物业第一、营销第二。

房地产的市场供给、需求的影响因素,并简要分析。

影响房地产市场供给的因素 1.可以供给城市使用的土地的数量城市房地产的供给能力,首先决定于能够供给城市使用的土地数量。

由于土地是一处稀缺资源,因此一个国家能够供给城市使用的土地数量总是有限的。

在一定的历史时期内,一个国家究竟能够把多少土地提供给城市使用,这决定于经济发展的水平、房地产本身发展的水平以及旧城改造的速度等。

一个国家经济发展的水平越高,特别是它的农业生产力越高,它能够提供城市的粮食越多,它能够提供给城市使用的土地也就越多。

这也就是说,农业劳动的生产力越高,它就可以用较少的土地生产更多粮食,就可以把更多的土地提供给城市使用。

所以这里涉及到国民经济中一、二、三产业之间的关系。

由于中国人多地少,人地矛盾十分尖锐,从而较大地制约了城市土地的供给。

2.房地产的市场价格房地产价格是影响房地产供给的一个重要因素。

房地产的供给与其他商品的供给一样,房地产价格越高,房地产的供给也就越大。

房地产供给价格弹性虽然小于一般工业品,但是随着价格的波动,房地产供给还是会发生相应的变化的。

同时,由于房地产供给的滞后性,房地产价格的上涨,并不一定马上表现为房地产供给的增多,但它会表现为在房地产一、二级市场上对于土地需求的增长,因此,只有在一个生产周期完成后,才会在房地产市场上表现为房地产供给的增多。

另外,由于房地产市场信息不充分的特性,价格信号对于市场供给关系的反映也是滞后的。

而且,在房地产市场供大于求的情况下,房地产价格下调也有一个过程。

但是,不管怎样,房地产市场价格始终是影响房地产市场供给的一个重要因素。

3.国家政策的影响国家对房地产的调控政策,在土地批租、投资规模和投资结构、税收调节等方面对房地产市场供给有着重要的影响作用。

影响需求的因素包括:1.价格水平 2.国民收入水平,包括企业收入状况、居民收入、财政收入、房地产需求的收入弹性 3.宏观政策 主要有住房政策、财政政策和货币政策 4.对未来的预期 影响供给的因素包括:1.价格因素 2.开发成本 3.政策因素 4.对未来的预期...

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