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房地产业营改增效果

营改增房地产行业应交哪些税?
营改增,目前只是渐进式的,并不是说在所有的营业税都改成增值税的, 目前只是部分现代服务业和交通运输业由营业税改征增值税,其余的如饮食、酒店、

房地产业营改增效果

营改增房地产行业应交哪些税?

营改增,目前只是渐进式的,并不是说在所有的营业税都改成增值税的, 目前只是部分现代服务业和交通运输业由营业税改征增值税,其余的如饮食、酒店、建筑、网吧等都还没有改呢, 在已经实施营改增的地区,地税还管着没有改征增值税的那部分营业税,还有附加税费、房产土地税、企业所得税,个税、车船税、印花税、基金等。

房地产业营改增又是什么?

随着2015年年底全行业完成营改增的期限渐近,尚未纳入营改增的行业已经纷纷着手准备。

从本月开始,囊括国内几大巨头企业的电信行业开始实施营改增,各企业由之前的缴纳营业税统一改为按不同业务类别缴纳不同税率的增值税。

近日,从几家知名房企核实到,有关房地产行业即将“营改增”的消息并非空穴来风,目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研,房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%,但该消息未获得财政部和国家税务总局的确认。

营改增新政策营改增对房地产业有哪些影响

营改增新政策财政部和国家税务总局21日对外发布通知,明确了房地产开发企业中的一般纳税人,如果出租自行开发的房地产老项目,是可以选择适用简易计税方法的,需要按照百分之五的征收率计算应纳税额。

如果出租2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目,应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

两部门还指出,房地产开发企业中的小规模纳税人,出租自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计算应纳税额。

两部门在这份名为《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》中还明确了有关再保险和非学历教育等“补丁”政策,并指出这些政策自2016年5月1日起执行。

再保险服务方面,境内保险公司向境外保险公司提供的完全在境外消费的再保险服务,免征增值税;试点纳税人提供再保险服务(境内保险公司向境外保险公司提供的再保险服务除外),实行与原保险服务一致的增值税政策。

两部门明确,再保险合同对应多个原保险合同的,所有原保险合同均适用免征增值税政策时,该再保险合同适用免征增值税政策。

否则,该再保险合同应按规定缴纳增值税。

所谓原保险服务,专指保险分出方与投保人之间直接签订保险合同而建立保险关系的业务活动。

非学历教育方面,一般纳税人提供非学历教育服务,可以选择适用简易计税方法按照3%征收率计算应纳税额。

营改增对房地产业有哪些影响1、房地产开发企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段,均涉及营业税纳税问题,主要体现在:1、开发建设阶段:提供建筑业应税劳务(营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内,不含甲方供材),按照营业税率3%计征。

2、转让及销售阶段:转让无形资产(土地使用权),销售不动产(商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物),均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以5%税率计征营业税 。

3、 持有自营阶段:出租房地产,按租赁服务业以5%税率计征营业税 结合税制改革试点方案的要求,可以看出,如果对建筑业及房地产业进行“营改增”税制改革,那么它对房地产开发企业的影响是系统性的首先税率的直接变化(由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率),税率均大幅上升,虽然增值税可以抵扣相应进项税额,但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性,在实际操作中很多项目往往难以抵扣。

并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业,其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业,进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。

2016年营改增新政策,营改增对房地产业有哪些影响

1、“营改增”后,对于个人的二手房交易, 会按照简易计税方法征税,且增值税的征收率与当前5%营业税的税率一致。

2、“营改增”之前,营业税是价内税,计算缴纳的税金直接以交易金额为依据,而改为增值税后,增值税是价外税,需要将交易金额换税为不含税收入再计算应缴的增值税,计税依据相比之前有所减少。

3、“营改增”前,个人转卖住房,对购买2年及以上的免征营业税,不足2年的全额征税,“营改增”后,所有地区对个人转卖住房不足2年的都全额缴纳增值税,北京市、上海市、广州市、深圳市对个人销售购买2年以上的非普通住房,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税,个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征增值税。

除上述地区外的其他地区,个人将购买2年以上的住房对外销售的,均免增值税。

4、 土地出让金允许从销售额中减除5、老项目按5%的征收率缴纳增值税6、房地产开发企业可选择按5%征收率纳税7、预售不动产项目按3%预征8、销售存量房产按差价5%缴纳增值税9、个人转让二手房两年以上免税,两年以下按5%征收率10、不动产租赁税率11%11、存量房产采用5%征收率纳税

营改增下房地产企业如何筹划

方法一:多要增值税发票“营改增”时代,房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。

刘福元认为,税制改革前企业就应该及时做好应对措施,诸如对会计账簿的科目进行调整,提前做好对财务人员的培训,以便改革后可以进行正确的会计处理。

“营改增”之后,企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定,增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色,房企应加强票据管理水平。

为避免税负加重,房企在购进货物或者接受劳务时,一定要非常审慎。

首先,必须要求供货方具备正规的销售资质,一旦无法提供增值税专用发票,就无法实现抵扣;其次,与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票,否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三,应加强对虚假发票的识别和防范,仔细比对;最后,不能出于节税的目的,就虚开增值税发票给子公司或关联方,这么做税务风险极大。

方法二:扩大精装房比例房地产业“营改增”之后,房企为了降低税负,会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣,各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。

其中,房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式,此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票,从而增加可抵扣数额。

数据显示,目前在一二线城市,精装修住房比例已经达到新房成交总量的30%,但由于不动产转让目前仍然征收营业税,精装房售价较高,营业税税负相对较重。

在“营改增”之后,房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣,因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。

这样来看,那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。

资料显示,龙头房企的精装房比例远高于行业平均水平,其中,万科的精装房比例高达90%,保利、绿城、绿地、合生创展等企业的精装房比例也都超过75%。

对中小房企来说,由于开发的多为毛坯房,如果因税负加重而不得不调整开发重点,企业极有可能面临一些转型压力,毕竟精装房对企业实力有更高的要求,精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。

房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战,由于增值税=销项税额-进项税额,企业只有完成销售之后才可以计算销项税额,因此,未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开盘时间。

方法三:剥离建筑业务对房企而言,进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣,而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源,因此,剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。

据了解,建筑业也将被纳入“营改增”行业,税率为6%或11%。

无论税率高低,只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票,就可以实现抵扣。

当前的房企业务模式主要分三类:第一类,开发商自身只负责拿地开发销售,建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团,下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举,这类企业多以建筑业为主营业务,同时具备房地产开发资质。

房地产行业营改增后综合税率是多少?

房地产行业的涉税税种多,计税的基数不一致,采用征收方式不同,难于一个综合税率而概括。

1. 土地增值税按照项目的增值率,并且实行预交,最后清算;2. 所得税按照销售额预交;3. 增值税及其附加可以有个综合税率,但又分两种:4. 简易征收增值税税率5%,加上附加税12%,综合税率5.6%;5. 一般计税法增值税税率11%,但应交增值税=销项税-进项税,才能计提附加税,综合税率无法确认;2016房地产营改增税率“此次营改增扩围,整体税负只减不增,让更多企业享受到减轻税收负担的政策红利。

”市国税局相关负责人分析,以房地产为例,一般纳税人在房地产销售上,营改增之前,房地产适用的营业税率为5%,而营改增之后,增值税税率为11%。

两者之间看似增加了税率,其实不然,增值税是指价外税,也就对产品增值部分进行征税。

一般来说,对于房地产销售而言,土地出让金、建安成本等大约占据了其销售的70%份额,这意味着增值部分大概仅为销售的30%,增值税是按这部分征收的,也就是30%*11%=3.3%,比原来5%的营业税率有了较明显的减税效果。

房地产行业营改增后综合税率是多少

房地产行业的涉税税种多,计税的基数不一致,采用征收方式不同,难于一个综合税率而概括。

土地增值税按照项目的增值率,并且实行预交,最后清算;所得税按照销售额预交;增值税及其附加可以有个综合税率,但又分两种: 简易征收增值税税率5%,加上附加税12%,综合税率5.6%;一般计税法增值税税率11%,但应交增值税=销项税-进项税,才能计提附加税,综合税率无法确认;2016房地产营改增税率“此次营改增扩围,整体税负只减不增,让更多企业享受到减轻税收负担的政策红利。

”市国税局相关负责人分析,以房地产为例,一般纳税人在房地产销售上,营改增之前,房地产适用的营业税率为5%,而营改增之后,增值税税率为11%。

两者之间看似增加了税率,其实不然,增值税是指价外税,也就对产品增值部分进行征税。

一般来说,对于房地产销售而言,土地出让金、建安成本等大约占据了其销售的70%份额,这意味着增值部分大概仅为销售的30%,增值税是按这部分征收的,也就是30%*11%=3.3%,比原来5%的营业税率有了较明显的减税效果。

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营改增后房地产开发企业要交哪些税

营改增后,房地产开发企业由营业税改为增值税,其他税种不变,涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等,其中增值税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种,房地产开发企业的收费项目有几十种。

税率由原来的营业税5%改为增值税11%,单从税率方面看,税率有较大提高,但是由于增值税存在抵扣链条,只对增值额征税,而营业税是对全部营业额征税,所以从理论上讲,最终会降低整体税负。

不过,如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话,则可能会导致企业整体的税负增加。

因此,能否取得增值税专用发票以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是企业税负增减的重要因素。

营业税改增值税,简称营改增,是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。

营改增的最大特点是减少重复征税,可以促使社会形成更好的良性循环,有利于企业降低税负。

增值税只对产品或者服务的增值部分纳税,减少了重复纳税的环节,是党中央、国务院,根据经济社会发展新形势,从深化改革的总体部署出发做出的重要决策。

目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业赋税,调动各方积极性,促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展,促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革。

营业税和增值税,是我国两大主体税种。

营改增在全国的推开,大致经历了以下三个阶段。

2011年,经国务院批准,财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。

从2012年1月1日起,在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税试点。

自2012年8月1日起至年底,国务院将扩大营改增试点至8省市;2013年8月1日,“营改增”范围已推广到全国试行,将广播影视服务业纳入试点范围。

2014年1月1日起,将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点,至此交通运输业已全部纳入营改增范围;[1] 2016年3月18日召开的国务院常务会议决定,自2016年5月1日起,中国将全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点,至此,营业税退出历史舞台,增值税制度将更加规范。

这是自1994年分税制改革以来,财税体制的又一次深刻变革。

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